經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 宋馥李 實(shí)習(xí)記者 王井懷 “在這種情況下，房企的第一要務(wù)仍然是修復(fù)資金鏈，使積壓房賣出去，而不是投資，也不是去買地。”8月20日，在首屆世界晉商大會現(xiàn)代化城市建設(shè)與發(fā)展高峰論壇上，全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生說。

本月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國新建商品住宅價(jià)格，環(huán)比有50個城市上漲，比例超七成。

被政策打壓了一年之久的房地產(chǎn)業(yè)，似乎又有了抬頭的跡象。針對最新的數(shù)據(jù)，聶梅生指出：從7月份的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈條，出現(xiàn)修復(fù)的跡象，但房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的壓力仍然很大，概括起來是“略緩仍緊”。

聶梅生提醒說，當(dāng)前，全國的商品房的待售面積仍有3億多平方米，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售壓力仍然很大。

房地產(chǎn)的不景氣周期

“房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣指數(shù)，已經(jīng)超過了2008年金融危機(jī)時(shí)的指數(shù)，房地產(chǎn)經(jīng)過一輪調(diào)整，又回到了金融風(fēng)暴后的起點(diǎn)。”聶梅生說。

本月9日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月國房景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點(diǎn)，連續(xù)14個月下滑,7月的國房景氣指數(shù)創(chuàng)下1998年3月以來近14年的歷史新低。

面對此形勢，有房地產(chǎn)企業(yè)已遣散員工退出房地產(chǎn)開發(fā)，媒體稱之為“自殺”。面對這一嚴(yán)峻形勢，聶梅生認(rèn)為，房企“自殺”不如轉(zhuǎn)型，房企要完成“從投資拉動發(fā)展到承載社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的轉(zhuǎn)變，這樣才能獲得重新發(fā)展的機(jī)會。

這一轉(zhuǎn)變的背后，是一系列深刻的市場環(huán)境變化。

與往年相比，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)總投資中所占比例也在下降。數(shù)據(jù)顯示，自1998年住房市場化改革以來，房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資比重絕大部 分時(shí)間在20%以上。然而根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)連續(xù)10個月低于固定資產(chǎn)投資增速，對固定資產(chǎn)投資形成負(fù)拉動。

從經(jīng)濟(jì)引擎到拖后腿，房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問已進(jìn)入到不景氣周期。

房企需轉(zhuǎn)型

“在這一些形勢下，房企的轉(zhuǎn)型就是必然的了。以往的市場結(jié)構(gòu)、利益格局和盈利模式都發(fā)生了變化，都已經(jīng)不是過去十年所面臨的形勢了。”聶梅生解釋 說，在十二五期間，對城鎮(zhèn)化所需要的土地改革、戶籍改革已經(jīng)啟動，在金融體制改革方面，已經(jīng)允許民間資本的進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革所需的財(cái)稅制度改革也已經(jīng)邁 出步伐。這一系列改革，將為房地產(chǎn)企業(yè)開拓新的市場機(jī)遇，而房地產(chǎn)企業(yè)迎來轉(zhuǎn)型的機(jī)遇。

機(jī)遇分四個方面。

首先，城市化強(qiáng)有力地驅(qū)動；跟據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的2012社會藍(lán)皮書《2012年中國社會形勢分析與預(yù)測》中的數(shù)據(jù)，2011年，中國歷史性地實(shí)現(xiàn)了城市人口超過鄉(xiāng)村人口，城市化水平超過50%。城市化，毫無疑問會成為中國房地產(chǎn)最有力的驅(qū)動力。

其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新興產(chǎn)業(yè)的興起將會與房地產(chǎn)業(yè)共生；以美國硅谷為例，在硅谷形成后，伴隨著新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)大踏步發(fā)展，而且形成了新城鎮(zhèn)信息帶。

第三，內(nèi)需消費(fèi)對房地產(chǎn)業(yè)的影響；將來，內(nèi)需消費(fèi)將會擴(kuò)大，養(yǎng)老、餐飲甚至文化產(chǎn)業(yè)等內(nèi)需型房地產(chǎn)將會有大發(fā)展。事實(shí)上，有很多房地產(chǎn)商早已轉(zhuǎn)型了。

最后，中國正在建立的多元化的金融體系。多元化的金融體系，擺脫原來房地產(chǎn)投資基本靠銀行的局面，比如現(xiàn)在很多房地產(chǎn)的基金很活躍，并得到了央行、銀監(jiān)會的支持。