經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 李緣 香港第四屆特區(qū)政府履新兩個(gè)月，樓價(jià)累升2.5%，成交量?jī)r(jià)齊升。香港特區(qū)政府近日頻頻“放風(fēng)”會(huì)推出穩(wěn)定樓市的措施。
8月30日下午5點(diǎn)15分，香港特首梁振英召開臨時(shí)記者會(huì)，宣布五招短期五招中期措施，最多會(huì)增加1.4萬個(gè)單位供應(yīng)，需求方面僅重申會(huì)研究香港人優(yōu)先置業(yè)的“港人港地”政策，沒有像市場(chǎng)預(yù)計(jì)地推出抑制需求的稅收打壓措施。
十招降溫
梁振英開篇即表示，房屋問題是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，解決房屋問題是本屆特區(qū)政府的工作重點(diǎn)。他引述競(jìng)選時(shí)的政綱指，政府的目標(biāo)是“穩(wěn)妥堅(jiān)定地協(xié)助基層上樓（即有房住），協(xié)助有經(jīng)濟(jì)能力的中產(chǎn)市民自置居所，以及穩(wěn)定有序地推出土地興建私人房屋。”
梁振英形容現(xiàn)在的香港樓市處于環(huán)球經(jīng)濟(jì)疲弱、流動(dòng)資金充裕和需求旺盛“三股極不尋常的力量之間”，潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，希望市民在買樓前審慎評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn)，量力而為。
當(dāng)日，宣布了十招穩(wěn)樓市措施，其中，五招為短期措施，五招為中長(zhǎng)期措施，意圖通過增加供應(yīng)給樓市降溫。梁振英在問答環(huán)節(jié)時(shí)回應(yīng)指出，香港特區(qū)政府初衷非指導(dǎo)樓價(jià)走勢(shì)，但近期樓價(jià)升得過急，此時(shí)需要給市場(chǎng)一個(gè)訊息，顯示政府有決心增加房屋供應(yīng)。
此外，梁振英表示，會(huì)成立督導(dǎo)委員會(huì)和跨部門工作小組，將于9月5日召開首次會(huì)議，明年中公布長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略檢討和咨詢文件。
至于優(yōu)先香港人置業(yè)的“港人港地”政策，梁振英表示，“已指示地政和律政部門草擬港人港地的賣地條款。”
杯水車薪
最新置業(yè)指數(shù)顯示，2012年截至8月23日，一手樓成交每單位平均售價(jià)為1019萬港元，是香港居民家庭收入中位數(shù)的28.3倍，二手成交每單位平均售價(jià)為444萬港元，是家庭年收入的12.3倍。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，香港8月初平均樓價(jià)為6.26萬元/平米，其中港島區(qū)最貴，為9萬/平米，九龍區(qū)為7.2萬/平米，新界區(qū)最便宜，平均為5.2萬/平米。
根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，在本屆香港政府上任前記錄樓價(jià)變化的中原城市領(lǐng)先指數(shù)為104.6點(diǎn)，最新報(bào)107.18點(diǎn)，即上任后累計(jì)升幅為2.5%。因指數(shù)有兩三周的滯后，而近期交投暢旺、量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)現(xiàn)時(shí)指數(shù)已超越110點(diǎn)。
2010年11月，香港政府為抑制炒賣需求，推出短期炒賣的特別印花稅，規(guī)定在半年內(nèi)轉(zhuǎn)手的物業(yè)需付15%成交額的稅費(fèi)，一年內(nèi)轉(zhuǎn)手為10%，兩年內(nèi)為5%。即300萬貨值的物業(yè)若在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售需付45萬稅，市場(chǎng)視之為“辣招”，炒賣活動(dòng)基本絕跡，但基于香港低息環(huán)境和新屋供應(yīng)少兩個(gè)因素不變，特別印花稅推出至今樓價(jià)仍升逾20%。
媒體和券商分析指，香港政府十招“劑量”都很輕，大多是將未來供應(yīng)提前釋放，屬于“寅吃卯糧”性質(zhì)，新增供應(yīng)沒有明顯增加。穩(wěn)樓市十招中，未來一年內(nèi)的實(shí)際新增供應(yīng)量不足500個(gè)單位，而梁振英早前曾提出全年私人單位應(yīng)有2萬個(gè)新供應(yīng)。此外，現(xiàn)時(shí)公屋輪候家庭數(shù)目達(dá)20萬個(gè)，不足500個(gè)的新增單位可謂杯水車薪。
十招穩(wěn)樓市措施
五招增供應(yīng)短期（6至12個(gè)月內(nèi)）措施：
1、出售825個(gè)剩余的天頌苑居屋單位。天頌苑位于新界天水圍，為香港第二大居屋群。（注：居屋為可出售的政府資助房，區(qū)別于公屋的只租不售。）明年初接受申請(qǐng)。
2、將前任特首曾蔭權(quán)2010年10月推行“置安心”項(xiàng)目出售，首批有1000個(gè)單位，位于香港第五大島青衣。因出售價(jià)較市價(jià)有折扣，政府規(guī)定可申請(qǐng)對(duì)象必須為月收入四萬元以下的家庭。預(yù)計(jì)明年可預(yù)售。
3、加快審批發(fā)展商的預(yù)售申請(qǐng)，未來3至4年預(yù)計(jì)會(huì)有65000個(gè)一手單位推出，較過去幾年有明顯增加。
4、今年第四季度政府賣地計(jì)劃推出2650個(gè)住宅單位，并會(huì)視乎市場(chǎng)反應(yīng)，適度加售住宅用地。
5、改建或重建工廠大廈，以增加小型出租公屋的供應(yīng)量，以配合單身人士和小家庭的需求。短期內(nèi)會(huì)將港島東區(qū)柴灣工廠大廈改建為公屋，涉180個(gè)單位。另有工廠大廈可改做寫字樓發(fā)展。改建計(jì)劃爭(zhēng)取于2013年年中動(dòng)工。
中長(zhǎng)期措施：
1、除首批“置安心”計(jì)劃外，另有4000個(gè)單位或繼續(xù)以折扣價(jià)出售。具體細(xì)節(jié)政府會(huì)再咨詢公眾意見。
2、開發(fā)未動(dòng)用的啟德（舊機(jī)場(chǎng)）用地，發(fā)展居屋，料可供應(yīng)480個(gè)單位，將于2017年落成。
3、將九龍西長(zhǎng)沙灣的休憩用地改為住宅用地，興建公屋，料涉2300個(gè)單位。
4、將36幅政府、機(jī)構(gòu)或社區(qū)用地?fù)茏髯≌猛荆峡商峁?1900個(gè)公私營(yíng)單位。此計(jì)劃仍需檢討和咨詢公眾。
5、理順工業(yè)用途商廈轉(zhuǎn)作住宅的條例。
