經(jīng)濟觀察報 記者 張鳳玲 對超過4萬元單價的高端樓盤，自2013年底，不論現(xiàn)房還是期房，北京一律不發(fā)放銷售和預售許可證。

自今年4月份，4萬元以上10萬元以下的樓盤，逐漸被準予銷售。冰封的北京樓市開始解凍。

經(jīng)濟觀察報獲悉，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會已緩緩地打開了一道高端商品房的閘門，只要該項目（單價超過10萬元／平方米）是封頂?shù)默F(xiàn)房，北京市住建委就給予銷售許可證，但是并未放開“商品房預售許可證”，即若豪宅沒有封頂，仍不允許對外銷售。

北京市住建委、開發(fā)商對這一消息持肯定態(tài)度。

此前因為定價過高，無法上市的項目開始陸續(xù)獲批入市銷售，“自然會對北京樓市產(chǎn)生一定影響，因為從去年北京供應的土地情況來看，今年將產(chǎn)生大量每平方米5萬元以上的高端樓盤，今年北京銷售狀況良好的項目中，有多數(shù)是高端改善型項目，10萬元/平方米以上銷售許可證的放開正符合高端項目市場化的趨勢。”正在代理保利海德公館樓盤的思源經(jīng)紀助理總裁周巍表示，保利海德公館樓盤單價9.7萬元/平方米。

作為高端商品房的代表之一，珠江紫宸山營銷總監(jiān)馬玉翔對經(jīng)濟觀察報表示：“北京政府放開高端商品房很正常，因為豪宅中土地成本占據(jù)約60%，比如農(nóng)展館地塊樓面價7.5萬元/平方米，政府自然會批準其銷售10萬元/平方米，否則整個系統(tǒng)循環(huán)不起來。”

北京城建集團拿地負責人陸永河告訴記者，高端房如果大批量入市，對房價將會產(chǎn)生一定的拉動效應。“房價高低是被底部抬升的、高端擾動的，微調(diào)高端商品房必然會給疲軟的北京樓市注入新的回暖點，北京高端盤正式全面市場化。”

饑餓的豪宅

在半年多冰封的日子里，馬玉翔直言當時珠江紫宸山的日子不好過，但隨著“限高令”解禁，整個項目樓盤慢慢好轉，“珠江紫宸山在沒有獲得預售證時，也出現(xiàn)下滑的局面，但隨著限高令的解除，銷售在復蘇。而豪宅的放開，更是讓北京豪宅市場一反通常情況下價格越高銷量越低的狀況，積壓的高端消費，會有一波集中釋放的行情。”

豪宅也瘋狂。

想一睹這些動輒幾千萬的豪宅并非易事。位于北京東四環(huán)的金茂府5號樓，主力戶型是381-389平方米，平均單價13萬元/平方米，一套房總價4000萬元起。記者多次電話預約并沒有取得看房機會，后來通過金茂府業(yè)主介紹來到金茂府5號樓看房。

雖然是業(yè)主介紹，但對方會以預留車位名義，側面打聽看房時所開的車型、甚至車牌號后3位數(shù)等，但當天出人意外的是售樓處外并不是豪車林立，均是普通車型。置業(yè)顧問稱，目前購買者以改善型為主，不一定就是企業(yè)主、金融人士。

在記者參觀完奢侈的樣板間后，陸續(xù)有5群人也來看房。記者看完房后表示自己比較中意第7層（總價4600萬元）、第9層（總價4900萬元）、第17層（總價約6000萬元），但置業(yè)顧問表示都被人全款購買，只能選擇其他樓層。

一位業(yè)內(nèi)人士稱，目前北京豪宅的主要購買人群是70后的企業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者、職業(yè)高管等。

隨后記者又走訪了合生·霄云路8號（單價約13萬元/平方米）、西單·上國闕（單價約12萬元/平方米）、北河沿甲柒拾柒號（單價約11萬元/平方米）、萬柳書院（單價約15萬元/平方米）等豪宅和高端商品房項目。

萬柳書院的營銷顯得更加謹慎，每天限量接待10名看盤者，并且基本把對方資產(chǎn)情況摸清楚后才允許看盤，記者多次出示了車牌號和車型仍無法取得看房資格。

“6月份就有包括保利海德公園、廣渠金茂府、中海楓丹公館等在內(nèi)的多個位于三四環(huán)沿線的公寓豪宅項目獲批入市，共為市場提供600余套房源，另外中赫萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊等項目也將入市，新項目的出現(xiàn)將會刺激財富人群入市，豪宅市場又會引來一陣瘋狂。”亞豪機構副總經(jīng)理高姍對記者表示。

豪宅格局

北京高端商品房的格局是怎樣的？

具體到微觀板塊，豪宅的布局可謂“簡單和粗暴”，要么在核心地段，北京三四環(huán)線周邊，要么相臨稀缺資源，比如緊挨水域。以9.7萬元/平方米價格入市的地王項目保利海德公園位于三環(huán)薊門橋，以10.4萬元/平方米價格成交的紅璽臺項目位于東北三環(huán)，而金茂府5號位于四環(huán)旁，還有中海楓丹公館等，即將入市的農(nóng)展館地塊也位于東三環(huán)到東四環(huán)之間。

另一部分大宅，不在三四環(huán)，而是緊挨水域，比如孫河地區(qū)的泰禾北京院子，潮白河邊上的魯能7號院，涼水河地區(qū)的亦莊金茂悅等。

事實上，北京豪宅布局，最早是順義別墅區(qū)，但后來逐漸呈現(xiàn)出對地理資源的挑剔性。北京市規(guī)劃學會秘書長高毅存表示：“北京的高端商品房板塊已經(jīng)呈現(xiàn)多元化趨勢，從最早的天竺板塊到后來香江板塊（晴翠園、觀唐、長島、卓錦萬代）再到去年的孫河板塊再到今年的于莊板塊，稀缺的地理位置對豪宅起著重要作用。”

高姍表示：“資源稀缺性使其具有極強的抗跌性和保值性。尤其是在五環(huán)周邊土地樓面單價已達5萬元、未來將聳立起多個售價超10萬樓盤的背景下，地處四環(huán)內(nèi)，在配套、綠化、產(chǎn)品品質(zhì)、商圈等軟硬件條件上均占優(yōu)勢的頂級豪宅價值持續(xù)看漲。此外，對于開發(fā)商來說，不同于普通住宅需要快速去化以回籠資金，頂級豪宅是提升利潤率、樹立品牌形象的有效法寶，在拿地不易，且賣一套就少一套的情形下，多數(shù)位于四環(huán)內(nèi)的公寓豪宅的開發(fā)商出于惜售心態(tài)，會不斷提升項目售價。”

但是豪宅并非高枕無憂。

周巍表示：“7萬套自住房項目的陸續(xù)入市，造成剛需盤通過直接降價、樓盤直接變性（中國鐵建·北京山語城直接由商品房變?yōu)樽宰》浚┮约铀倥芰俊?rdquo;也就是說，剛需盤真的不好玩了，“今年北京銷售狀況良好的項目中，多數(shù)是高端改善型項目，因為改善購買力較剛需要強勁得多，這也意味著改善型住宅、偏高端商品房，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段的熱點，未來北京高端市場會隨著項目的大量入市進入到充分競爭的狀態(tài)。”

新世界地產(chǎn)副總經(jīng)理邱國兆稱，新世界地產(chǎn)將推出豪宅新世界麗尊項目，而萬科北京高端事業(yè)部總經(jīng)理高廣漢則向記者直言，萬科將強勢回歸到高端商品房的市場環(huán)境中，“萬科與高端盤淵源不淺，20年前萬科城市花園，在當時是引領者。”

脫節(jié)的帶動

豪宅的躁動，會像以往一樣，起到給樓市打雞血的作用嗎？

根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年1-6月，北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓豪宅，同比少售出404套，總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的豪宅則同比各多售出了4套和16套。2014年6月北京共有4套單價超過10萬元/平方米的豪宅成交，而去年同期則沒有售出超級豪宅。除此以外，6月單套總價超過3000萬元的公寓豪宅成交了5套，去年同期僅有1套成交。

從以上數(shù)據(jù)看，總價在千萬元左右的商品房表現(xiàn)一般，反倒是總價越高越活躍。

住建部政策研究中心主任秦虹對經(jīng)濟觀察報說：“6月份高端住宅成交量上升相對來說比較明顯，也反映了這個市場上一定的預期，豪宅規(guī)劃設計的獨特性，選址、配套的稀缺性，建造品質(zhì)的優(yōu)良性造成豪宅本身擁有其獨特的地位。”

但這樣的局面并沒有給二手房帶來拉動作用，記者走訪金茂府5號樓旁邊的珠江帝景樓盤，其部分二手房戶型由年初7萬元/平方米降到如今的4萬元/平方米，隨后又走訪了合生·霄云路8號周邊的小區(qū)嘉里星匯苑，其價格也由年初的8萬元/平方米降到現(xiàn)在的6.5萬元/平方米。

“當剛需盤供小于求的時候，豪宅對于周邊二手房的拉動是非常自然的，但當剛需盤供大于求的時候，豪宅對周邊二手房的拉動基本上是沒有效果的，現(xiàn)在的豪宅已經(jīng)完全回歸到豪宅本身，就相當于Hermès（愛馬仕）的價格對真維斯的價格沒有任何影響一樣的。”馬玉翔表示。

北京房協(xié)秘書長陳志稱，正是因自住房供應量批量涌現(xiàn)，所以從數(shù)據(jù)統(tǒng)計上，高端住宅價格超過10萬元并不會對房價統(tǒng)計形成過大壓力。這也是高端房逐漸放行的一個原因。