經(jīng)濟觀察報 記者 張鳳玲 對超過4萬元單價的高端樓盤,自2013年底,不論現(xiàn)房還是期房,北京一律不發(fā)放銷售和預售許可證。
自今年4月份,4萬元以上10萬元以下的樓盤,逐漸被準予銷售。冰封的北京樓市開始解凍。
經(jīng)濟觀察報獲悉,北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會已緩緩地打開了一道高端商品房的閘門,只要該項目(單價超過10萬元/平方米)是封頂?shù)默F(xiàn)房,北京市住建委就給予銷售許可證,但是并未放開“商品房預售許可證”,即若豪宅沒有封頂,仍不允許對外銷售。
北京市住建委、開發(fā)商對這一消息持肯定態(tài)度。
此前因為定價過高,無法上市的項目開始陸續(xù)獲批入市銷售,“自然會對北京樓市產(chǎn)生一定影響,因為從去年北京供應的土地情況來看,今年將產(chǎn)生大量每平方米5萬元以上的高端樓盤,今年北京銷售狀況良好的項目中,有多數(shù)是高端改善型項目,10萬元/平方米以上銷售許可證的放開正符合高端項目市場化的趨勢。”正在代理保利海德公館樓盤的思源經(jīng)紀助理總裁周巍表示,保利海德公館樓盤單價9.7萬元/平方米。
作為高端商品房的代表之一,珠江紫宸山營銷總監(jiān)馬玉翔對經(jīng)濟觀察報表示:“北京政府放開高端商品房很正常,因為豪宅中土地成本占據(jù)約60%,比如農(nóng)展館地塊樓面價7.5萬元/平方米,政府自然會批準其銷售10萬元/平方米,否則整個系統(tǒng)循環(huán)不起來。”
北京城建集團拿地負責人陸永河告訴記者,高端房如果大批量入市,對房價將會產(chǎn)生一定的拉動效應。“房價高低是被底部抬升的、高端擾動的,微調(diào)高端商品房必然會給疲軟的北京樓市注入新的回暖點,北京高端盤正式全面市場化。”
饑餓的豪宅
在半年多冰封的日子里,馬玉翔直言當時珠江紫宸山的日子不好過,但隨著“限高令”解禁,整個項目樓盤慢慢好轉,“珠江紫宸山在沒有獲得預售證時,也出現(xiàn)下滑的局面,但隨著限高令的解除,銷售在復蘇。而豪宅的放開,更是讓北京豪宅市場一反通常情況下價格越高銷量越低的狀況,積壓的高端消費,會有一波集中釋放的行情。”
豪宅也瘋狂。
想一睹這些動輒幾千萬的豪宅并非易事。位于北京東四環(huán)的金茂府5號樓,主力戶型是381-389平方米,平均單價13萬元/平方米,一套房總價4000萬元起。記者多次電話預約并沒有取得看房機會,后來通過金茂府業(yè)主介紹來到金茂府5號樓看房。
雖然是業(yè)主介紹,但對方會以預留車位名義,側面打聽看房時所開的車型、甚至車牌號后3位數(shù)等,但當天出人意外的是售樓處外并不是豪車林立,均是普通車型。置業(yè)顧問稱,目前購買者以改善型為主,不一定就是企業(yè)主、金融人士。
在記者參觀完奢侈的樣板間后,陸續(xù)有5群人也來看房。記者看完房后表示自己比較中意第7層(總價4600萬元)、第9層(總價4900萬元)、第17層(總價約6000萬元),但置業(yè)顧問表示都被人全款購買,只能選擇其他樓層。
一位業(yè)內(nèi)人士稱,目前北京豪宅的主要購買人群是70后的企業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者、職業(yè)高管等。
隨后記者又走訪了合生·霄云路8號(單價約13萬元/平方米)、西單·上國闕(單價約12萬元/平方米)、北河沿甲柒拾柒號(單價約11萬元/平方米)、萬柳書院(單價約15萬元/平方米)等豪宅和高端商品房項目。
萬柳書院的營銷顯得更加謹慎,每天限量接待10名看盤者,并且基本把對方資產(chǎn)情況摸清楚后才允許看盤,記者多次出示了車牌號和車型仍無法取得看房資格。
“6月份就有包括保利海德公園、廣渠金茂府、中海楓丹公館等在內(nèi)的多個位于三四環(huán)沿線的公寓豪宅項目獲批入市,共為市場提供600余套房源,另外中赫萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊等項目也將入市,新項目的出現(xiàn)將會刺激財富人群入市,豪宅市場又會引來一陣瘋狂。”亞豪機構副總經(jīng)理高姍對記者表示。
豪宅格局
北京高端商品房的格局是怎樣的?
具體到微觀板塊,豪宅的布局可謂“簡單和粗暴”,要么在核心地段,北京三四環(huán)線周邊,要么相臨稀缺資源,比如緊挨水域。以9.7萬元/平方米價格入市的地王項目保利海德公園位于三環(huán)薊門橋,以10.4萬元/平方米價格成交的紅璽臺項目位于東北三環(huán),而金茂府5號位于四環(huán)旁,還有中海楓丹公館等,即將入市的農(nóng)展館地塊也位于東三環(huán)到東四環(huán)之間。
另一部分大宅,不在三四環(huán),而是緊挨水域,比如孫河地區(qū)的泰禾北京院子,潮白河邊上的魯能7號院,涼水河地區(qū)的亦莊金茂悅等。
事實上,北京豪宅布局,最早是順義別墅區(qū),但后來逐漸呈現(xiàn)出對地理資源的挑剔性。北京市規(guī)劃學會秘書長高毅存表示:“北京的高端商品房板塊已經(jīng)呈現(xiàn)多元化趨勢,從最早的天竺板塊到后來香江板塊(晴翠園、觀唐、長島、卓錦萬代)再到去年的孫河板塊再到今年的于莊板塊,稀缺的地理位置對豪宅起著重要作用。”
高姍表示:“資源稀缺性使其具有極強的抗跌性和保值性。尤其是在五環(huán)周邊土地樓面單價已達5萬元、未來將聳立起多個售價超10萬樓盤的背景下,地處四環(huán)內(nèi),在配套、綠化、產(chǎn)品品質(zhì)、商圈等軟硬件條件上均占優(yōu)勢的頂級豪宅價值持續(xù)看漲。此外,對于開發(fā)商來說,不同于普通住宅需要快速去化以回籠資金,頂級豪宅是提升利潤率、樹立品牌形象的有效法寶,在拿地不易,且賣一套就少一套的情形下,多數(shù)位于四環(huán)內(nèi)的公寓豪宅的開發(fā)商出于惜售心態(tài),會不斷提升項目售價。”
但是豪宅并非高枕無憂。
周巍表示:“7萬套自住房項目的陸續(xù)入市,造成剛需盤通過直接降價、樓盤直接變性(中國鐵建·北京山語城直接由商品房變?yōu)樽宰》浚┮约铀倥芰俊?rdquo;也就是說,剛需盤真的不好玩了,“今年北京銷售狀況良好的項目中,多數(shù)是高端改善型項目,因為改善購買力較剛需要強勁得多,這也意味著改善型住宅、偏高端商品房,或?qū)⒊蔀橄乱浑A段的熱點,未來北京高端市場會隨著項目的大量入市進入到充分競爭的狀態(tài)。”
新世界地產(chǎn)副總經(jīng)理邱國兆稱,新世界地產(chǎn)將推出豪宅新世界麗尊項目,而萬科北京高端事業(yè)部總經(jīng)理高廣漢則向記者直言,萬科將強勢回歸到高端商品房的市場環(huán)境中,“萬科與高端盤淵源不淺,20年前萬科城市花園,在當時是引領者。”
脫節(jié)的帶動
豪宅的躁動,會像以往一樣,起到給樓市打雞血的作用嗎?
根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:今年1-6月,北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓豪宅,同比少售出404套,總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的豪宅則同比各多售出了4套和16套。2014年6月北京共有4套單價超過10萬元/平方米的豪宅成交,而去年同期則沒有售出超級豪宅。除此以外,6月單套總價超過3000萬元的公寓豪宅成交了5套,去年同期僅有1套成交。
從以上數(shù)據(jù)看,總價在千萬元左右的商品房表現(xiàn)一般,反倒是總價越高越活躍。
住建部政策研究中心主任秦虹對經(jīng)濟觀察報說:“6月份高端住宅成交量上升相對來說比較明顯,也反映了這個市場上一定的預期,豪宅規(guī)劃設計的獨特性,選址、配套的稀缺性,建造品質(zhì)的優(yōu)良性造成豪宅本身擁有其獨特的地位。”
但這樣的局面并沒有給二手房帶來拉動作用,記者走訪金茂府5號樓旁邊的珠江帝景樓盤,其部分二手房戶型由年初7萬元/平方米降到如今的4萬元/平方米,隨后又走訪了合生·霄云路8號周邊的小區(qū)嘉里星匯苑,其價格也由年初的8萬元/平方米降到現(xiàn)在的6.5萬元/平方米。
“當剛需盤供小于求的時候,豪宅對于周邊二手房的拉動是非常自然的,但當剛需盤供大于求的時候,豪宅對周邊二手房的拉動基本上是沒有效果的,現(xiàn)在的豪宅已經(jīng)完全回歸到豪宅本身,就相當于Hermès(愛馬仕)的價格對真維斯的價格沒有任何影響一樣的。”馬玉翔表示。
北京房協(xié)秘書長陳志稱,正是因自住房供應量批量涌現(xiàn),所以從數(shù)據(jù)統(tǒng)計上,高端住宅價格超過10萬元并不會對房價統(tǒng)計形成過大壓力。這也是高端房逐漸放行的一個原因。
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