經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華 一直遠(yuǎn)離一線城市打拼的恒大地產(chǎn)，如今宣布從三、四線重返二線城市。日前，在香港與數(shù)家基金高層會(huì)面時(shí)，恒大董事局主席許家印表態(tài)，恒大在三、四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境遇到困難，不得不改變策略轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

可是，在今年3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大高層還是另一種語(yǔ)調(diào)。

當(dāng)時(shí)，恒大一高層說(shuō)，今年公司將重點(diǎn)戰(zhàn)略布局二、三、四線城市，避免一線城市震蕩帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，該高層稱，多數(shù)項(xiàng)目由于分布在無(wú)限購(gòu)政策的三、四線城市或二線城市非限購(gòu)區(qū)域，當(dāng)前依然具有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

可隨后的銷售表現(xiàn)，三、四線的購(gòu)買(mǎi)力“斷層”現(xiàn)象，令恒大尷尬，三、四線城市的典型狀況是，企業(yè)開(kāi)發(fā)的第一輪產(chǎn)品往往賣(mài)得不錯(cuò)，但第二輪、第三輪， 小城市的購(gòu)買(mǎi)力卻難以持續(xù)，而接下來(lái)的積累是漫長(zhǎng)的。事實(shí)上，這樣的聲音從萬(wàn)科、保利同樣可以聽(tīng)到，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入的人力是等同的，但最終產(chǎn)出卻有 天壤之別。

三、四線城市一年前的風(fēng)光和如今的尷尬，一如陰晴不定的樓市調(diào)控。盡管中國(guó)樓市不像股市那般翻手為云覆手為雨，但眾多地產(chǎn)大佬在三、四線城市的迷失確是貨真價(jià)實(shí)。

就在一年多前，一、二線城市樓市在限購(gòu)、限貸等政策組合拳下開(kāi)始失色，眾多開(kāi)發(fā)商一、二線城市拿地興趣大減，而包括恒大在內(nèi)的眾多房企曾經(jīng)以為，在“限購(gòu)令”等宏觀調(diào)控下，不受限購(gòu)影響的三、四線城市可以令房企繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

一夜之間，三、四線城市仿佛獲得了一塊免死金牌，眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相涌入，樓市也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)，有的城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了一、二線城市。

極低的拿地成本也充滿誘惑，佳兆業(yè)、雅居樂(lè)等開(kāi)發(fā)商在三、四線城市拿地成本極低，樓面地價(jià)甚至只有幾百元一平方米。

這給人一種錯(cuò)覺(jué)，不管多偏多遠(yuǎn)，似乎中國(guó)的每一寸土地都適合做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等等，總能找到一個(gè)恰當(dāng)?shù)睦碛缮w房。

但現(xiàn)實(shí)總比夢(mèng)想殘酷，“得三、四線城市者得天下”卻成了謊言。

如今，一、二線城市今年以來(lái)銷量相比2011年出現(xiàn)了明顯反彈；而三、四線城市在調(diào)控有所放松的大背景下，卻持續(xù)下滑。

實(shí)際上，市場(chǎng)比調(diào)控更殘酷，當(dāng)一個(gè)城市房子瘋長(zhǎng)的時(shí)候，危險(xiǎn)也就不遠(yuǎn)了。曾經(jīng)的海南、北海，如今的鄂爾多斯、惠州莫不如此。換句話說(shuō)，當(dāng)前的全國(guó)大部分城市的城鎮(zhèn)化，尤其是三、四線城市，究其本質(zhì)是本末倒置的房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)大躍進(jìn)式的開(kāi)發(fā)先于其他產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)然，這個(gè)市場(chǎng)總有部分明白者，比如中海地產(chǎn)和保利就始終堅(jiān)守一、二線，而花樣年則從今年年初開(kāi)始大舉從三、四線撤退。花樣年首席執(zhí)行官潘軍說(shuō)，中 國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“下半場(chǎng)”，游戲規(guī)則將發(fā)生徹底的變化，此前類似加工行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)難以為繼，從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長(zhǎng)和服務(wù)資源等角度看，中 國(guó)三、四線城市是沒(méi)有未來(lái)的。

問(wèn)題是，這個(gè)道理你會(huì)認(rèn)嗎？