經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 2009年和2010年是上一輪金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場最紅火的兩年。在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)明顯變化的2012年，北京樓市成交量將超過2010年。
一線功力根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)，2010年北京新房住宅的成交量是11.1套，2011年是9.06萬套，今年前11個月，總成交量已經(jīng)達(dá)到10.86萬套，與2010年的差距只有2400多套。而12月上旬，北京新房住宅成交套數(shù)已經(jīng)超過3000套。

根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的新房住宅的成交數(shù)據(jù)，可以得到剔除保障性住房以后的成交總數(shù)，今年目前的成交套數(shù)是101878套，已經(jīng)超過2010年的98095套。

由于目前北京市建委公布的數(shù)據(jù)都是包含保障性住房的成交總數(shù)，每個機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)成交數(shù)據(jù)的途徑、方式有差別，導(dǎo)致結(jié)果也有區(qū)別。除中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的今年純商品住宅成交數(shù)已經(jīng)超過2010年以外，本報(bào)同時(shí)從偉業(yè)我愛我家市場研究院、易居（中國）克爾瑞信息集團(tuán)了解到的信息，今年前11個月北京純商品住宅的成交數(shù)據(jù)，與2010年全年的差距，都在7000套以內(nèi)，而這一差距，明顯小于今年5月至11月任何一個月的成交量，今年12月的成交情況，目前看來也并沒有在之前的基礎(chǔ)上出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。除去保障性住房以后，今年新房住宅的成交量，將創(chuàng)造最近三年來的新高。

從多個機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的北京市純商品住宅成交均價(jià)來看，11月已經(jīng)超過2.1萬元/平方米，明顯高于年初的1.8萬元左右/平方米，小幅上漲且已經(jīng)接近或達(dá)到調(diào)控前的最高水平。

“年初調(diào)控已經(jīng)很嚴(yán)了，沒有辦法想象還能嚴(yán)到哪里去。今年的情況和2009年很像，都是一開始不行，后來就好起來了。只是今年的價(jià)格沒有像2009年那樣暴漲。”一位房地產(chǎn)市場分析人士表示。
    “北京的市場，已經(jīng)形成了一個自己的小周期，一般每年都是年初2月份左右，農(nóng)歷春節(jié)，交易量比較低，之后又回升，不太受大的環(huán)境的影響。”虎杰投資顧問公司首席分析師張寅說。
原因魏先生今年2月份在北京買了一套房用于改善一家的居住條件。跟他一起出手的還有他的好幾個朋友。當(dāng)時(shí)確實(shí)是今年房價(jià)的一個低點(diǎn)。

此次是魏先生在北京第三次購房，最早的一次是在2005年6月，當(dāng)時(shí)是為了買房結(jié)婚，純剛性需求；第二次是在2009年1月，隨后，北京商品房價(jià)格在這一年基本上都翻了一番，后來這套房子被魏先生擇機(jī)出售；而這一次，是2012年2月。三次買房，都踩到低點(diǎn)。

“在買房決策上，專家的話是不靠譜的。”魏先生說，以他自己的經(jīng)驗(yàn)，選擇出手時(shí)機(jī)最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是看宏觀信貸情況。

“2009年時(shí)，首套房貸款利率都到7折了，二套房首付也只要30%，當(dāng)時(shí)總價(jià)也不高，買一套房的成本比較低；今年2月，首套房貸款利率可以打9折，這在去年底是不可能的，當(dāng)時(shí)都是基準(zhǔn)利率，或者在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮。”魏先生說，目前在中國，信貸一松，房地產(chǎn)行業(yè)受益最大。

張大偉也認(rèn)為，影響樓市的一個重要因素就是信貸，信貸松動是今年樓市整體復(fù)蘇的最重要原因，同時(shí)，信貸政策也將是影響年末市場走勢的關(guān)鍵政策。  “不能看數(shù)據(jù)指標(biāo)來做判斷，因?yàn)閿?shù)據(jù)指標(biāo)永遠(yuǎn)是滯后的。”張大偉說。

這一變化在今年初確實(shí)就已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，國內(nèi)貸款的同比增長是0%，個人按揭貸款同比下降12.2%；而到了2012年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款同比增長16.2%，個人按揭貸款也從同比大幅下降，轉(zhuǎn)為增長1.2%。這一變化很快就傳導(dǎo)到房地產(chǎn)交易市場。從北京來看，今年3月份，成交量開始回暖，到了6月份，交易已經(jīng)徹底活躍起來。

“全國存款增長開始放慢，一線城市的存款增長相對其他城市更穩(wěn)定，這也使得今年信貸向一線城市傾斜。”張寅表示，信貸是今年成交上漲的重要原因。

張寅還表示，一線城市人口基數(shù)大，在限購政策依然存在的情況下，一線城市有購房需求并且滿足購房條件者的數(shù)量更有保證，這是一線城市交易量上升的原因之一；此外，就是供需的問題，北京這幾年的土地供應(yīng)是在減少的，目前的庫存也在一個比較低的水平。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，目前北京期房和現(xiàn)房住宅總庫存是8.5萬多套。

鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月新增195個項(xiàng)目，新增供應(yīng)5.9萬套。這個數(shù)字，遠(yuǎn)低于今年前11個月的成交量。張寅表示，未來挑戰(zhàn)比較大的反而是庫存的問題，目前北京庫存較低，如果維持這樣的情況，可能難以保持供需平衡。

某大型房地產(chǎn)企業(yè)一位負(fù)責(zé)人對本報(bào)表示，該公司今年9月底、10月初在北京推出的項(xiàng)目，銷得最好的戶型，就是面積七八十平方米、90平方米以內(nèi)的，基本上處于一房難求的狀況，一兩天內(nèi)就能賣光；110平方米—120平方米的戶型，雖然也能賣完，但賣得要慢一點(diǎn)，就該公司的情況來看，剛性需求依然是目前市場上最重要的購買力量。

  “現(xiàn)在四、五環(huán)內(nèi)基本上沒有整體開發(fā)的、比較好的項(xiàng)目，市場供應(yīng)量明顯不足。”這位負(fù)責(zé)人表示，盡管有限購，但是這個市場始終是存在的，在這方面，北京、上海等一線城市，應(yīng)該和普通的二、三線城市區(qū)別對待。“對于開發(fā)商來說，今年北京市場的成交量肯定是超預(yù)期的。”他說。