經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 郭海飛 在沈陽三環(huán)外，沿蒲河大道一路向東，寬闊的馬路與稀少的車輛形成了鮮明的對比。在碧桂園近100萬平方米總體量的大盤太陽城對面，便是總部基地（中國）控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“總部基地”）占地7500畝，計(jì)劃打造2000棟企業(yè)總部樓、總體量超過1000萬平方米的東北總部基地西區(qū)和中區(qū)項(xiàng)目。
在蒲河大道的北側(cè)，250多棟棕褐色、坡頂露臺、塔尖向北斜插的企業(yè)總部樓早已拔地而起。但是目前，僅有30多家企業(yè)入駐，從今年開始，該項(xiàng)目一個月甚至只能賣掉一兩棟樓。
總部基地：一個月賣一兩棟
東北總部基地向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)書面回復(fù)，該項(xiàng)目一期121棟總部樓早已于去年5月底交房，二期126棟總部樓也將于7月底開始交付，三期188棟樓今年底實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。
“目前有30多家企業(yè)入駐，其余的70多簽約企業(yè)仍在裝修設(shè)計(jì)之中”，東北總部基地介紹。但經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在東北總部基地現(xiàn)場看到，僅有靠近馬路邊的一排總部樓有郵儲銀行、建設(shè)銀行、宏昌物流等少數(shù)企業(yè)入駐，往里的一排總部樓雖然掛上了企業(yè)名牌，但是大多大門緊鎖，并未裝修，甚至看不到人影，整個總部樓群內(nèi)也鮮有餐飲、商業(yè)等服務(wù)配套。
東北總部基地二期的126棟總部樓也已封頂，但銷售情況并不理想，“二期是去年上半年開盤的，推了70多棟，現(xiàn)在賣了30多棟”，總部基地沈陽招商局常務(wù)副總經(jīng)理劉春龍向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“今年，一個月能賣個一兩棟，和以前相比有一個比較大的落差。”
東北總部基地是總部基地從北京走向全國的第一步，總投資高達(dá)200億元，產(chǎn)品是和北京總部基地一樣的獨(dú)棟總部樓，秉承北京總部基地的單體、獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)特征，總部樓面積也和北京總部基地類似，從730－6400平方米不等，甚至還會打造更加龐大的2萬－5萬平方米的總部樓。
但經(jīng)濟(jì)低迷以及銀行“錢荒”，眾多企業(yè)置業(yè)搬遷的步伐也開始放慢。劉春龍透露，“截至目前，東北總部基地的總銷售額是10億出頭，前年賣得比較多，賣了六七億，今年賣了一兩億。”
在招商進(jìn)展并不是“特別理想”的狀態(tài)下，總部基地也開始從“全部出售”轉(zhuǎn)為“租售并舉”，“自持的比例不會超過10％，一期有十幾棟樓是自持的。”劉春龍介紹。
但是在銷售乏力之際，總部基地的建設(shè)速度和擴(kuò)張步伐卻并未減慢。今年6月，東北總部基地總體量高達(dá)60萬平方米的總部廣場開工建設(shè)，計(jì)劃打造2萬－5萬平方米大體量總部樓，“到2015年，西區(qū)500棟總部樓將全部建成”。
此外，占地30公頃、總體量60萬平方米的青島總部基地國際港也在緊鑼密鼓的施工建設(shè)中，整個青島總部基地占地高達(dá)100公頃、總體量150萬平方米。
在加速國內(nèi)擴(kuò)張步伐之際，總部基地也在積極進(jìn)軍國際市場，6月總部基地董事長許為平高調(diào)宣布，將投資10億英鎊在倫敦建設(shè)30萬平方米、300多棟連排獨(dú)立辦公樓的“亞洲商務(wù)港”。
聯(lián)東U谷：一周賣了16套
在東北總部基地銷售乏力之際，與其正在規(guī)劃設(shè)計(jì)、占地5500畝的中區(qū)項(xiàng)目一條馬路之隔的沈陽聯(lián)東U谷項(xiàng)目，卻顯示出截然不同的銷售業(yè)績。
聯(lián)東U谷沈陽招商人員發(fā)送給沈陽聯(lián)東置業(yè)有限公司（以下簡稱“沈陽聯(lián)東”）總經(jīng)理劉衛(wèi)星的匯報(bào)短信顯示，在7月9日前的一周內(nèi)，沈陽聯(lián)東U谷項(xiàng)目便實(shí)現(xiàn)認(rèn)購16套，面積1萬多平方米，合同額超過4000萬元。
“今年，我們的銷售額已經(jīng)接近2億元，銷售面積46000平方米，售價(jià)4000元／平方米左右，從開盤到現(xiàn)在累計(jì)銷售額有十七八億。”劉衛(wèi)星介紹。
沈陽聯(lián)東U谷項(xiàng)目與東北總部基地同處于沈北新區(qū)蒲河大道， 2009年底，聯(lián)東U谷落戶沈北新區(qū)，半年多后的2010年7月，總部基地以占地7500畝、總投資200億元的更大手筆，成為聯(lián)東U谷的鄰居。
同樣發(fā)家于北京、從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的聯(lián)東U谷和總部基地，在沈陽卻有著截然不同的產(chǎn)品定位和運(yùn)作模式，聯(lián)東U谷緊密結(jié)合沈陽重工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，主打制造業(yè)中小企業(yè)所需求的“廠房和辦公樓”，而總部基地則復(fù)制北京的高端中大企業(yè)所需求的“總部獨(dú)棟辦公樓”。
聯(lián)東U谷的辦公樓產(chǎn)品面積從170－680平方米不等，廠房、研發(fā)辦公樓面積則從750－4800平方米不等，“但是這些大面積的廠房、研發(fā)辦公產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)也可以分割，比如2000平方米的廠房，可以分割成4個500平方米的產(chǎn)權(quán)證，這樣想要多大面積的都可以買。”劉衛(wèi)星介紹。
而東北總部基地的總部獨(dú)棟辦公樓，面積從730－6400平方米不等，甚至還有2萬－5萬平方米的超大戶型，主力戶型的面積是1000平方米，“我們不允許分割銷售。”東北總部基地招商人員介紹。
不同的產(chǎn)品定位和銷售模式，造就了不同的銷售業(yè)績。截至目前，聯(lián)東U谷已經(jīng)有120多家企業(yè)入駐，而總部基地僅有30多家，聯(lián)東U谷的總銷售額高達(dá)十七八億元，而總部基地僅為10億多元，聯(lián)東U谷一周內(nèi)賣了16套，每月至少進(jìn)賬5000萬元，而總部基地一個月只能賣一兩棟。
為了扭轉(zhuǎn)銷售不足的困境，總部基地今年4月啟動了北京、沈陽和青島三個總部基地項(xiàng)目的“三地聯(lián)動、全員銷售、整體招商”戰(zhàn)略，但目前效果尚未顯現(xiàn)。
原因是供大于求
在東北總部基地和沈陽聯(lián)東U谷銷售差異明顯的背后，是沈陽獨(dú)棟辦公樓產(chǎn)品的盲目跟風(fēng)和供應(yīng)加大。
“目前，沈陽的產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)遍布東南西北，亮相是在沈北新區(qū)，現(xiàn)在沈陽正在借助今年的全運(yùn)會，重點(diǎn)打造渾南新區(qū)，渾南新區(qū)也有很多類似工業(yè)用地、總部基地概念的產(chǎn)業(yè)園，在沈陽東邊的棋盤山開發(fā)區(qū)、沈撫沿線也有大量的類似地塊釋放，在沈陽鐵西區(qū)也有類似總部基地的項(xiàng)目。”專注于沈陽房地產(chǎn)市場研究的香港聯(lián)祥董事總經(jīng)理杜宏鵬向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹。
位于渾南新城的沈陽國際軟件園，占地5平方公里，建筑面積400萬平方米，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也以5000－10000平方米不等的大面積企業(yè)獨(dú)棟辦公樓為主。
在渾南新城以企業(yè)獨(dú)棟辦公樓為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還有大連錦聯(lián)地產(chǎn)打造的1.7平方公里的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積超過200萬平方米，6月底已經(jīng)啟動招商。
除此之外，在沈陽二環(huán)內(nèi)，鐵西區(qū)政府與千緣地產(chǎn)正聯(lián)手打造占地2平方公里、總體量400萬平方米的獨(dú)棟辦公樓項(xiàng)目“鐵西金谷”也已開工建設(shè)。北京國瑞地產(chǎn)也在沈陽二環(huán)內(nèi)拿下了一幅占地面積64萬平方米、總建筑面積150萬平方米的綜合用地，計(jì)劃投資50億元，打造汽車汽配博覽中心、家居家具博覽中心、五金電器博覽中心等。
“鐵西金谷和國瑞地產(chǎn)的樓面地價(jià)約1800元／平方米，而在三環(huán)外的總部基地等項(xiàng)目，一畝地只要二三十萬，樓面地價(jià)差不多只有200－300元／平方米。”杜宏鵬介紹。
另外，華夏幸福基業(yè)也已于2011年與沈陽蘇家屯區(qū)政府簽署協(xié)議，負(fù)責(zé)進(jìn)行35平方公里的區(qū)域整體開發(fā)，啟動區(qū)達(dá)3平方公里。
“目前，在沈陽成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園大概有十多個，加上小的至少有20多個，而且產(chǎn)品形態(tài)都差不多，都是以獨(dú)棟辦公樓、大面積辦公樓為主。”杜宏鵬稱，“總體量在兩千萬平方米以上。”
沈陽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長張沈生向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)解釋，沈陽獨(dú)棟辦公樓產(chǎn)品的供應(yīng)加大，與地方政府也有一定關(guān)系，“各個區(qū)意識到這種總部經(jīng)濟(jì)、總部基地可能對地方經(jīng)濟(jì)有很大拉動作用后，都開始搞這種項(xiàng)目，但是需求到底有多大，并沒有深入研究，各個區(qū)紛紛加大土地供應(yīng)，甚至以更低的地價(jià)和更多的政策優(yōu)惠來吸引企業(yè)落戶”。
“沈陽本身的寫字樓放量已經(jīng)比較大，再加上企業(yè)獨(dú)棟這種類辦公產(chǎn)品，明顯供大于求。”戴德梁行沈陽大連公司工業(yè)地產(chǎn)部鄭忠誠對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示：“現(xiàn)在這種獨(dú)棟辦公樓，遇到一定的銷售難度，整體來看進(jìn)入一個破冰期。兩年前就已經(jīng)出現(xiàn)這種態(tài)勢，去年和今年的銷售壓力明顯加大。”
“目前有五六個項(xiàng)目在售，其他的明年上半年會陸續(xù)入市，明年下半年和后年上半年會有一個集中放量的局面出現(xiàn)，競爭也會更加激烈。”杜宏鵬說，以獨(dú)棟辦公樓為主的園區(qū)井噴和跟風(fēng)嚴(yán)重，主要是因?yàn)橐鐑r(jià)更高，“但銷售始終不溫不火，各個項(xiàng)目差不多一個月都只能賣個一兩套。”
“沈陽又不像北京、上海，哪有那么多大企業(yè)，要將總部設(shè)在沈陽，要買這種大面積的獨(dú)棟辦公樓？”沈陽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
鄭忠誠介紹，在銷售壓力下，以獨(dú)棟辦公樓的為主的產(chǎn)業(yè)園，今年也紛紛開始改變銷售策略，將單純銷售改為“租售并舉”，后期也可能進(jìn)行分割出售。而能否扭轉(zhuǎn)不利局面，將有待時間檢驗(yàn)。
