經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 范欣/文 似乎每年到了畢業(yè)季一線城市房租就會(huì)大漲，今年同樣不例外，且漲勢(shì)較往年似乎更為兇猛。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，6月北京市住房租金同比上漲6.2%，住房租金已經(jīng)連續(xù)上漲52個(gè)月。相關(guān)統(tǒng)計(jì)還顯示，一季度北京市房屋單套平均租金已上漲至3660元，而根據(jù)《2013高校應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)形勢(shì)報(bào)告》顯示，北京市2013屆畢業(yè)生起薪為4746元/月，可以說(shuō)持續(xù)上漲的房租正在逐漸接近租房者的承受底線。

針對(duì)房租持續(xù)上漲，相關(guān)部委將部分責(zé)任歸咎于房租中介，日前住建部與工商總局聯(lián)合發(fā)布通知,要求各地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序。應(yīng)該說(shuō)，中介亂象對(duì)房租上揚(yáng)的確是起到了推波助瀾的作用，但并非主要原因，因?yàn)榉孔鈨r(jià)格相對(duì)于房?jī)r(jià)更能反映租賃市場(chǎng)的真實(shí)供需情況，因此價(jià)格也相對(duì)剛性。

總結(jié)起來(lái)，一線城市房租上漲主要有三方面原因：

首先，一線城市因其具有教育、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會(huì)等優(yōu)勢(shì)仍不斷吸引人口持續(xù)流入，從而帶來(lái)持續(xù)不斷的居住需求。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，2012年年末北京常住人口2069.3萬(wàn)人，比上年末增加50.7萬(wàn)人。其中，在京居住半年以上外來(lái)人口773.8萬(wàn)人，增加31.6萬(wàn)人。

其次，一線城市房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)房租不斷上漲。目前多數(shù)一線城市房屋租售比（房?jī)r(jià)/月房租）較高。以北京為例，目前北京房屋租售比普遍達(dá)到500倍，房租租金收入難以覆蓋投資回報(bào)，一年房租收入甚至比不上賣掉房屋資金存入銀行的定期收入，由此就導(dǎo)致很多有多套房且資金流較為充裕的居民寧可房屋空置也不出租，這更加劇了房屋租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求局面，因此如按當(dāng)前房?jī)r(jià)的投資回報(bào)率一線城市房租仍有上漲空間。

第三，過(guò)量貨幣刺激。當(dāng)前我國(guó)廣義貨幣已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億水平，上半年社會(huì)融資總量超過(guò)10萬(wàn)億元，過(guò)量的貨幣刺激不僅帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的逐年快速上漲，同樣也刺激了物價(jià)的上漲。雖然下半年因經(jīng)濟(jì)下行帶動(dòng)總需求萎靡導(dǎo)致物價(jià)上漲壓力不大，但居住成本的上漲正在逐漸成為物價(jià)上漲的重要推手。

那么，一線城市房租上漲何時(shí)才能見(jiàn)頂，需要從租房者收入、租售比、公租房供給增加三個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，房租上漲至租房者無(wú)法承受時(shí)，也就是年房租成本占租房者年人均可支配收入的50%以上，租房者收入上漲的速度比不上房租上漲速度，必然會(huì)導(dǎo)致部分租房者離開一線城市到二三線城市發(fā)展，近年來(lái)北京人口流入逐年減少部分原因就在于北京生活成本尤其是居住成本的逐年增加。

其次，一線城市租售比回歸合理區(qū)間，要么房租繼續(xù)上漲，要么房?jī)r(jià)下降。對(duì)于房租上漲，只有房租上漲至投資購(gòu)房平均回報(bào)率，才可吸引投資購(gòu)房者將手中多余房屋出租，由此增加租賃市場(chǎng)的房屋供給，對(duì)平抑房租上漲起到正作用。但如根據(jù)此口徑統(tǒng)計(jì)，假設(shè)當(dāng)前房?jī)r(jià)不變，以銀行利率作為標(biāo)桿，那么當(dāng)前一線城市平均房租至少還有15%的漲幅；對(duì)于房?jī)r(jià)，如未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)下降至平均投資回報(bào)率同樣可以釋放部分存量房屋投入租賃市場(chǎng)。

第三，加大公租房建設(shè)、減少經(jīng)適房供給，保證“夾心層”有房可住。近年來(lái)經(jīng)適房制度已出現(xiàn)較大漏洞，越來(lái)越多的經(jīng)適房流入高收入權(quán)貴階層，未來(lái)經(jīng)適房應(yīng)逐漸退出市場(chǎng)，取而代之的是公租房,最終形成以公租房為主體的保障房體系。另一方面，需降低公租房承租門檻與簡(jiǎn)化手續(xù)，保證真正低收入階層入住公租房。大量公租房投入市場(chǎng)必將增加房屋租賃市場(chǎng)的供給，從而減緩房租價(jià)格上漲。

因房租過(guò)快上漲受傷的還不止普通租房者，國(guó)際咖啡連鎖巨頭星巴克近期搬離國(guó)貿(mào)，取而代之的是法國(guó)著名奢侈品牌。雖然星巴克出面澄清撤離原因是附近有新店開張，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是高額房租。相關(guān)資料顯示，星巴克2012年亞洲地區(qū)平均單店?duì)I業(yè)額為82.9萬(wàn)美元，約合人民幣509萬(wàn)元。星巴克國(guó)貿(mào)店年運(yùn)營(yíng)成本超過(guò)700萬(wàn)元，這其中房租成本占了大頭。因北京住宅受到限購(gòu)影響，商業(yè)店鋪近年來(lái)成為投資首選，而商業(yè)店鋪受租金回報(bào)率影響較大，進(jìn)而其房租上漲也就較為明顯。

房租的過(guò)快上漲已影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，普通住宅與商鋪房租上漲會(huì)積壓企業(yè)利潤(rùn)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而提高全社會(huì)物價(jià)水平。未來(lái)控制房租過(guò)快上漲必須首先控制好貨幣供給；其次政策向二三線城市傾斜，使公共資源由一線城市向其他城市擴(kuò)散，減少一線城市人口集聚；再次必須控制好房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭減緩對(duì)房租上漲將起到抑制作用；最后必須增加公租房供給，并降低申請(qǐng)門檻，保障“夾心層”住房需求。