經(jīng)濟觀察報 記者 陳哲 盡管官方常用“促進行業(yè)健康發(fā)展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼,來形容房地產(chǎn)政策的訴求,但在絕大多數(shù)人眼中,過去十年調(diào)控的目標(biāo),用兩個字來概括,就是“房價”。
2003年,中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)本報不完全統(tǒng)計,此后與房地產(chǎn)直接相關(guān)的宏觀政策達到43次。這些政策囊括了一個國家機器除軍事力量外的幾乎所有手段,在某些方面,已超越一個政體所應(yīng)觸及的邊界。
遺憾的是,伴隨雨點般調(diào)控的,仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計算,過去十年間,我國城鎮(zhèn)住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人們對房價上漲的感官可能更為強烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心,最初房價約6000元/平方米,而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統(tǒng)計局數(shù)據(jù),但可能更貼符大城市居民的心理感受。
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,由調(diào)控反復(fù)敲打塑造成型,扭曲又充滿張力。其間房產(chǎn)泡沫論、崩盤論不絕于耳,卻從未成為現(xiàn)實。以至于十年來最頑固的唱空者謝國忠,都開始倒戈,其日前對外表示,明年年初,受地方財政影響,中央將會釋放房地產(chǎn)的利好信號,帶動房價回暖。一些年份稍長的開發(fā)商,面對新政策的出臺,已養(yǎng)成一種“兵來將擋水來土掩”的心態(tài)。
大部分市場人士形成共識的是,過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控大致分為三個階段,第一階段是2003年3季度至2008年3季度,調(diào)控方向是控制房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度,調(diào)控轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資。第三階段是2010年4月至今,目標(biāo)是遏制房價過快上漲,促進房價合理回歸。
其中第二階段,為抵抗半路殺出的金融危機而采取的救市措施,在很多觀察人士看來,是十年房價調(diào)控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處,問題在被簡單化的同時,也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因,可能還在于計劃思路與市場規(guī)律之間的錯位。
回溯調(diào)控,政府的基本邏輯較為清晰:通過調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、促進土地利用效率、加強信貸支持針對性等方式,來嚴格配置開發(fā)商的生產(chǎn)要素。在需求端區(qū)別對待,為中低收入者建設(shè)保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機性購房。此外,土地增值稅、二手交易所得稅和房產(chǎn)保有稅等稅費手段,也被用于調(diào)節(jié)市場秩序。
調(diào)控遭遇的障礙,被房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士歸結(jié)于緊縮的土地供給、持續(xù)寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的注意力糾結(jié)于這類近乎終極性的問題,可能難以得到調(diào)控和房價之間關(guān)系的真相。我們更愿意去爬梳,調(diào)控者希望如何穩(wěn)住市場,具體措施又是如何傳導(dǎo)到價格曲線上的,市場的邏輯又是什么,二者偏差在哪里。
生產(chǎn)要素的供給壓縮
·嚴控房企開發(fā)貸,致使融資難,增加購房成本
·常年緊縮地根,壟斷土地供應(yīng),地價飆升,增加土地重置成本,導(dǎo)向房價難降
·加大保障房用地供給,不等于增加商品房市場供給
2003年4月,央行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,規(guī)定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當(dāng)提高首付款比例,不執(zhí)行優(yōu)惠利率。這是“黃金十年”啟動后,政府首度采取抑制房價過熱的措施。
信貸政策是房產(chǎn)調(diào)控的一項常規(guī)動作,其中包括開發(fā)貸的發(fā)放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整等。但在供給端,調(diào)控主要針對開發(fā)貸。
早期政策對開發(fā)貸的限制,主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上,調(diào)控者希望借此減少高端房供應(yīng),增加中小戶型,以滿足中低收入者的購房需求。比如“湯臣一品”等高價豪宅項目,被政府問責(zé)“價格虛高”,從而成為全社會眾矢之的。這一政策導(dǎo)向思路,由于否定了市場選擇權(quán)和消費差別,后慢慢淡出市場。
后期對開發(fā)貸的限制,源于對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的限制,而采取對行業(yè)貸款的全面緊縮。國有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企,被迫通過信托、基金和民間資本融資,資金成本動輒12%—18%。
在一個成熟的市場中,開發(fā)企業(yè)的融資來源,更多來自于直接融資而非間接融資。但國內(nèi)A股市場自2010年5月關(guān)閉對房企IPO和再融資的閘門后,開發(fā)商基本喪失了這一通道,更加依賴大銀行系統(tǒng)的高息資本,高企的資金成本進一步加權(quán)至房價。
作為最基本的生產(chǎn)原料,土地的供給直接影響了房產(chǎn)供需平衡。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2003—2010年,全國地價水平(房地產(chǎn)開發(fā)購置土地費用除以購置面積)年均漲幅為22.9%,而同期的房價水平的年均漲幅為16.1%。
過去十年間,政府對土地的調(diào)控,大致可分為三類:一是將過去協(xié)議出讓改為招拍掛,二是打擊囤地行為,加快開發(fā)周期,三是將土地用途的規(guī)劃向高密度中小戶型、保障性住房傾斜。
2004年8月31日之后,所有經(jīng)營性土地一律要公開競價出讓,以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。此外,開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金,而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā),政府可將土地收回。擠出不具備開發(fā)資質(zhì)的投資人和杜絕權(quán)力尋租,是明確招拍掛方式主導(dǎo)土地出讓的關(guān)鍵訴求。
招拍掛同時給地方政府提出了更具挑戰(zhàn)性的要求:原先開發(fā)商和政府共同找地、開發(fā)土地,到由政府全包,資源配置效率大大下降。此外,由于價高者得的特點,土地拍賣的火爆場面頻出不窮,“面粉價高過面包”的恐慌,不斷刺激房價攀升。
在官方的邏輯中,土地供應(yīng)緊缺,責(zé)任并不在政府,而是開發(fā)商——他們通過囤積土地,坐等升值,使得房屋售價與土地初始成本之間形成巨大的利潤空間。因此在很長一段時間里,盤活開發(fā)商手中的存量土地,成為調(diào)控者的一項重要任務(wù)。
但事實上,1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對土地的出讓、交費和開發(fā)時限有著明確規(guī)定,國土部在2003年之后,還在不斷出臺“新規(guī)”督導(dǎo)全國土地市場,時至今日仍然影響了很多人的判斷:正是開發(fā)商囤積居奇推高房價。
但到了2010年底,故事才水落石出。國土資源部公布了全國閑置土地的信息:全國1457宗土地總面積9772.4公頃,其中約70%為住宅用地,合同價款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗,其中住宅用地約3145.58公頃,可建設(shè)住宅約3700萬—4000萬平方米,這在當(dāng)年7月公布的全國開復(fù)工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤活存量以增加供給的實際效果,可想而知。
加大保障性住房和普通商品房的土地供應(yīng),也是自2006年以來調(diào)控的重要政策。是年5月,國家明確90/70政策;2008年規(guī)定,住宅用地中,90平方米以下的戶型和保障性住房必須超過70%以上;2010年再出政策,要求五年內(nèi)建成3000萬套保障性住房。
雖然從供地總量上,各地的確出現(xiàn)了比較明顯的增幅,但刨開保障性住房用地、工業(yè)用地,京滬等大城市的商品住宅用地供應(yīng),實際上并沒有實質(zhì)的增加,而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。
受刺激的需求和未完成的保障
·城市新增人口住房需求和持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境,極大刺激購房需求
·住房保障體系的不成熟,增加了商品房市場壓力
·行政壓制需求的必然結(jié)果,是開發(fā)商生產(chǎn)積極性不足,加劇供需結(jié)構(gòu)失衡
處在房地產(chǎn)發(fā)展的初中級階段,國內(nèi)住房需求原本就十分旺盛。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計,近年新增人口、住宅改善對存量住宅面積的需求年度增長約為5%—7%。而同期年度新建住宅量相當(dāng)于存量的4%—5%。也就是說,在未考慮折舊需求的情況下,市場每年仍有1—2個百分點的缺口。這種供需不平衡,被普遍認為是住宅上漲的基本動因。
2003年以來,盡管央行對貨幣政策表述歷經(jīng)了“適度寬松、寬松、適度從緊、從緊”等多次變化,但每年都在向市場注入大額凈頭寸:2006年為14500億元,2007年為4700億元,2008年高達18600億元,2009年更是高達27500億元。中國處于史上最“不差錢”的十年中,而金融危機期間的10萬億貨幣投放,更是將這一狀況推高至頂峰。
持續(xù)的貨幣寬松,帶來了通脹和資產(chǎn)價格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道,使得持有不動產(chǎn)的增值收益,大大超過持有貨幣或投向?qū)崢I(yè),極大刺激人們對房產(chǎn)的潛在需求。
從2006年開始,政府開始認識到,住房需求必須區(qū)別化地滿足,政府有義務(wù)保障中低收入者基本居住權(quán)利。“加快建設(shè)廉租房、規(guī)范經(jīng)濟適用房”,十年中首度出現(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會的決議中。但住房保障制度在對象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認識,也沒有成型的制度設(shè)計。
但許多保障房尤其是經(jīng)濟適用房,成為權(quán)力尋租的地帶。而更需要引導(dǎo)的廉租房體系,則在很長時間里沒有得到應(yīng)有的重視。地方財政的壓力和商業(yè)銀行的動力不足,也成為這項需要長期建設(shè)、動態(tài)維護制度建成的障礙之一。
2010年,保障房建設(shè)被提到與控制房價同樣的高度。各地政府與中央簽訂了“軍令狀”,以確保各項要素配套到位、嚴格遵循建設(shè)進度。在長效機制尚未建立前,行政命令的結(jié)果卻是,只見開工不見竣工、重產(chǎn)權(quán)房輕租賃房,分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。
因此,流動性泛濫的市場周期中,房屋的資產(chǎn)屬性得到了充分的體現(xiàn),其保障屬性則不然。通過配置不動產(chǎn)實現(xiàn)財富保值增值的群體,一時間成了“身邊的野蠻人”。購房者被人為區(qū)分為剛需、投資和投機三種。后兩者成為調(diào)控的打擊對象。
2011年,政府出臺了另一項壓制需求的政策——限購,輔以對本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮,對三套以上住房停貸。其初衷,是將投資、投機性和外地購房行為擠出市場。
盡管這項被稱作“史上最嚴”的政策,通過近乎一刀切的方式,錯殺很多大城市移民的購房需求和改善性需求,但在房價控制指標(biāo)上,取得了明顯的成效。從2010年—2011年的兩年間,全國70個大中城市新建商品房房價穩(wěn)中有降的由10個增至68個。土地市場也降至冰點。
開發(fā)商開始逃離“兩限”最嚴的城市,到二三線城市投資。但受制于人口凈流入不足和公共配套措施匱乏,戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移并沒有太大收獲。而相較于供給平衡的二三線城市,一線城市的需求則被強力壓抑。
2012年3月,地產(chǎn)大佬任志強預(yù)言,由于限購限貸等嚴控措施,過去兩年中開發(fā)商的生產(chǎn)積極性受挫,住宅項目開工量和開工面積均出現(xiàn)了負增長,一年后一線城市房價將出現(xiàn)暴漲。
供求關(guān)系決定價格的鐵律再次生效。到2012年下半年,房價劃出了一條陡然上升的尾線,比任的預(yù)測提早了幾個月,這一趨勢延續(xù)到了2013年5月份。
稅費調(diào)節(jié)的理想與現(xiàn)實
·重交易輕保有的稅收結(jié)構(gòu),并不能有效盤活存量住宅,反而滋生更多的投資欲望
·房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)和替代效應(yīng),仍有待政策加速推進
稅費作為調(diào)節(jié)供需平衡的手段,在國內(nèi)調(diào)控中占據(jù)舉足輕重的角色。
一個得到大量共識的數(shù)字是,房價中有60%—70%的部分都通過稅費方式流入政府。
過去十年間,圍繞調(diào)控的稅費調(diào)整,主要涉及房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、個人所得稅的稅率調(diào)節(jié)。對應(yīng)周期內(nèi)房價的變動,很難看到這些政策產(chǎn)生了明顯的效果。因為在供需不平衡的賣方市場中,稅費無論是以買方還是賣方為征收對象,最后都很容易被轉(zhuǎn)嫁到購買方,從而推動房價的上漲。
我國目前保有環(huán)節(jié)的主要稅種,包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但十年間對于居民個人擁有的非經(jīng)營性的居住房屋都免于征收,實質(zhì)上處于“無稅”狀態(tài)。
寬松貨幣政策和持續(xù)上漲的房屋價格,又催生了投資和投機性購房,保有稅的缺失,使得房屋持有成本幾乎可被忽略不計,致使住房囤積大量空置,擁有數(shù)十套,甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接連曝光,更加劇了供需矛盾。
市場分析者建議從嚴征收保有稅,一方面可以盤活存量房,抑制和打擊投資投機購房,另一方面可以為地方政府另辟財源,擺脫對土地收入的依賴。在2011年底,政府有意改變目前現(xiàn)狀,并在上海和重慶啟動空轉(zhuǎn)多年的房產(chǎn)稅試點。
兩座城市對試點的細則安排顯得極為謹慎,征稅對象主要是增量房,也包括重慶市的存量別墅。其對房價的影響、盤活存量住宅和增加地方收入的效用,在一年后卻并不明顯。按照官方統(tǒng)計口徑,去年全年滬渝新建住宅價格分別上漲7.6%和4.5%,征收量與財政收入相比幾乎可忽略不計。
第二批擴大到試點名單,在一年半的時間里猶抱琵琶半遮面。據(jù)說杭州版房產(chǎn)稅在發(fā)布前夜被叫停,理由是,政府智囊建言,如果只征收增量,會在政策執(zhí)行前引起一輪購房狂潮。坊間傳聞可能不足為信,但房產(chǎn)稅的征收的確面臨著諸多挑戰(zhàn)。除了征收面的界定,還包括差異化稅率如何確定,對房產(chǎn)的合理估值、稅務(wù)部門的管理資源配置等問題。目前,全國性的住房信息聯(lián)網(wǎng)平臺遲遲未能建成,全面征收的難度可想而知。
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