經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 任志強(qiáng)/文

房地產(chǎn)只是城鎮(zhèn)化副產(chǎn)品

世界上90多個(gè)國家的城鎮(zhèn)化趨勢一般分為四個(gè)階段，第一階段是農(nóng)村向城市集中，第二是中小城市向大城市集中，第三是市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，第四是發(fā)展為城市群。

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展受限的一個(gè)重要原因，就是沒有土地私有制。土地私有，市中心富余的能力才有可能隨城市發(fā)展向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。

但是中國沒法轉(zhuǎn)移：去農(nóng)村居住，只能買小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)公共資源向大城市集中的時(shí)候，大城市的城鎮(zhèn)化率是最高的，約60%，二三線城市的城鎮(zhèn)化率只有50%，在全國城鎮(zhèn)化的過程中，各個(gè)城市之間的分布是非常不均等的。

中國在改革開放之前只有不到18%的城鎮(zhèn)化率，鄧小平南巡講話之后，城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，1995年的城鎮(zhèn)化率是29.9%，1996年到2006年這幾年期間，人口突然增加，在1995年以前，每年新增人口是800萬到900萬，最高1005萬，從1996年開始，變成2130萬，之后連續(xù)十年基本都是2000多萬。

這個(gè)過程真的和房地產(chǎn)有關(guān)嗎？沒有任何關(guān)系。生產(chǎn)多少房子，這是從1998年開始統(tǒng)計(jì)的，1999年生產(chǎn)了194萬套房子，到了2011年，生產(chǎn)了721萬套房子，700萬套房子能保證多少人居住，乘以3算，2100萬人口，都是城市人口。為什么從1996年到2006年，城市每年進(jìn)入2000萬人，沒有發(fā)生房子不夠用的情況，因?yàn)槟菚r(shí)候農(nóng)民可以回家，打的都是季節(jié)工。但是現(xiàn)在農(nóng)民工開始要房子了，他們在城市居住，而不再回農(nóng)村。

所以不要以為是城鎮(zhèn)化推動(dòng)了房地產(chǎn)。1980年以前的房子，加起來不到現(xiàn)在總存量的6%，所有的房子幾乎都是1980年以后生產(chǎn)的，舊房子快拆完了。房地產(chǎn)是為了住房改善，不是為了農(nóng)民進(jìn)城。

房地產(chǎn)絕不是提高城鎮(zhèn)化率的條件，它是城鎮(zhèn)化的副產(chǎn)品。

房價(jià)暴漲源于土地供應(yīng)不足

上半年大家關(guān)心國五條，各地差異巨大，很多媒體都把國五條的焦點(diǎn)集中在20%的個(gè)稅上。我個(gè)人覺得最重要一條是重在控制房價(jià)漲幅。當(dāng)這個(gè)城市房價(jià)增幅超標(biāo)的時(shí)候，這個(gè)城市就會(huì)加緊用各種不講理的手段去限制增幅。

二手房并不增加當(dāng)?shù)卣腉DP，在GDP的計(jì)算中，二手房交易完全不計(jì)算，計(jì)算的只是投資增加值。因此地方政府并不在乎二手房的好和壞，但是非常重視一手房。房屋交易量，尤其是一手房，在高位開始出現(xiàn)了回落。

房價(jià)的漲幅略有減少，年初房價(jià)漲幅是迅速上升的，不管出不出國五條都是上升的。有人說國五條幫了我了，胡說八道。

土地購置仍為負(fù)增長，到今年5月份為止，土地購置是-13.6%，還是負(fù)的。估計(jì)土地負(fù)增長的趨勢會(huì)延續(xù)到年底，去年是-22.6%，今年是-15%到-25%之間，可能轉(zhuǎn)正的希望不大。

新開發(fā)面積未見增長，不能說沒有增長，1%，基本上持平了，但是這個(gè)1%并不足以拉動(dòng)銷售。從目前看，銷售的增幅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開工的，如果銷售持續(xù)上升，而新開工持續(xù)低迷，明年更夠嗆。

熱點(diǎn)向大城市集中，一線城市土地增長90%，開發(fā)商買了大量的土地，但二線城市嚴(yán)重負(fù)增長，三線城市開工土地也是嚴(yán)重的負(fù)增長。去年正好相反，一線城市在政策調(diào)控和限購政策下，投資增長基本上是低速的，許多城市維持在一位數(shù)。但是許多二三線城市維持在兩位數(shù)和三位數(shù)。今年倒過來，二三線城市土地賣不出去了，一線城市的土地迅速暴漲，因?yàn)閮r(jià)格也是隨著供求關(guān)系的惡化暴漲的。

商品用房、住宅都是在上漲的，到5月底維持在38%的增長，雖然增幅從2月份的約70%只是略有下降，要保持70%的增長幾乎是不可能的。但如果今年保持百分之二三十的增長也是不得了的，去年整個(gè)銷售增幅只有5%，今年如果到20%，就要多賣兩個(gè)多億的房子，去年已經(jīng)超過12億平方米，今年要賣14億平方米的房子太不容易了，所以增幅還會(huì)略有下降，尤其后面還會(huì)發(fā)生政策性的變化。但是可以看到銷售在持續(xù)增長中。

二手房的交易價(jià)格和新建房價(jià)格的增長都是很高的，當(dāng)房價(jià)的增長高于收入增長的時(shí)候，一定是越來越?jīng)]有錢買房子，是非常危險(xiǎn)的增長。

第三個(gè)指標(biāo)變化，新開工是從高位下滑，現(xiàn)在只有1%。雖然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是負(fù)增長，新開工正增長幾乎是不太可能的。如果銷售是百分之二三十的正增長，而新開工和土地購置都是負(fù)增長，后期會(huì)更加嚴(yán)重的供求關(guān)系惡化。

房價(jià)將受制于總體緊縮

現(xiàn)在是缺乏供應(yīng)。

有四張資產(chǎn)負(fù)債表，第一張是國家的資產(chǎn)負(fù)債表，現(xiàn)在赤字相當(dāng)于GDP的負(fù)債大概百分之二三，即便把20萬億元都變成政府的赤字，也不超過GDP的50%。把所有的國家計(jì)算進(jìn)去，會(huì)發(fā)現(xiàn)中國政府的資產(chǎn)負(fù)債表，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于現(xiàn)在面臨問題的這些國家。像日本的負(fù)債相當(dāng)于GDP的230%，所以中國政府的資產(chǎn)負(fù)債表在大經(jīng)濟(jì)體里是非常好的。

政府沒有錢荒的問題，而是想怎么用這個(gè)錢的問題。

第三張資產(chǎn)負(fù)債表是個(gè)人的，個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表也沒問題，即使出現(xiàn)了緊縮也沒問題，這三張資產(chǎn)負(fù)債表沒問題。

最有問題的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都在76%到80%，一旦銀行錢緊，倒霉的一定是高負(fù)債率的企業(yè)，也許國有企業(yè)會(huì)好一點(diǎn)，品牌企業(yè)會(huì)好一點(diǎn)，在境外有融資平臺(tái)或能轉(zhuǎn)換成非銀行借貸的融資平臺(tái)的企業(yè)會(huì)好一點(diǎn)，他們會(huì)更加靈活。未來發(fā)展十年主要靠的絕不是銀行。

往前推十年，銀行在所有市場中占90%左右的融資水平，社會(huì)融資不到10%，到去年銀行信貸在社會(huì)總信貸中不到50%，非銀行信貸已經(jīng)超過銀行總額。過去央行靠控制銀行的錢來決定的M2水平，現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)管不住了，相當(dāng)一部分不在銀行體系內(nèi)。

如果今年到年底或者到明年年初，仍然控制一個(gè)很嚴(yán)格的資金總量的時(shí)候，銀行就該撐不住了。首先地方債務(wù)的問題，或者其他企業(yè)債務(wù)還不上，對開發(fā)商企業(yè)來說，長期是忍不住的。2008年很多企業(yè)沒垮，是因?yàn)?009年就開始救市了。2011年也是，一年多時(shí)間，房價(jià)又漲回來了。

長期錢荒就一定會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響。開發(fā)商不可能讓60%以上的資產(chǎn)負(fù)債率，在沒有銀行和市場融資的情況下完全靠銷售去彌補(bǔ)。這時(shí)候，投資一定不會(huì)像年初那么狠，增速下滑是必然。

這兩種情況出現(xiàn)的話，供求關(guān)系在明年仍處于一個(gè)惡化的狀態(tài)。至于價(jià)格怎么樣，你們自己想吧。

（作者為華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長）