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房地產(chǎn)行業(yè)也是國稅總局出臺各項稅收規(guī)范文件最多的行業(yè),從2006年至今已出臺多達十幾件。
稅務部門也反映,房地產(chǎn)行業(yè)本身的確有其特殊性,即項目期長,成本對象的復雜性,以及易受外部政策變化影響等,都給偷逃稅款提供了土壤。
稽查難點
據(jù)一位稽查官員總結,房地產(chǎn)企業(yè)各項稅中,問題最多的就是土地增值稅和企業(yè)所得稅,偏偏這兩個稅在政策層面缺乏剛性,這讓一線的稽查人員遇到諸多困擾。
由于項目沒有完全結算前,其成本總是存在著一定的估計,而所得稅是按年計算的,土地增值稅的清算時點也是未最終結束時。
按照規(guī)定,房地產(chǎn)公司在項目預售過程中,每年向地稅局預繳相當于預售收入1%-3%的土地增值稅,而到項目開發(fā)銷售完結后,要進行清算,實行四級超率累進稅率繳稅。一些開發(fā)商,房子都賣完了,卻以還有幾間社區(qū)活動中心還未建設為由不進行清算。而預繳額度遠低于實際應交稅額。
也因時間點問題,一個房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅和土地增值稅,同樣的資料企業(yè)財務和稅務人員可能算出兩種答案,即便是不同稅務人員也可能算出來兩種答案,這種不確定性極大的損害了稅法的剛性。
稅務稽查對房地產(chǎn)行業(yè)進行長達5年的專項檢查,卻仍不能遏制偷漏稅行為,一位稅務稽查官員認為其中有政府層面干預的影響。
盡管法律規(guī)定要保證稽查的獨立性,但是對房地產(chǎn)企業(yè)檢查,稽查部門一直或多或少受到政府層面的干預。
尤其在基層,稽查部門開展工作得看臉色,“要么好幾年都不查,要么查出來也被壓下去”某縣稽查局官員說。
稅務稽查強調(diào)證據(jù),但法律賦予稅務稽查的僅僅是行政手段,真實的稽查往往要借助公安偵查的力量來獲取證據(jù)。
公安偵查的介入必須在刑法層面給予支持,2009年中國對刑法進行修正,把原有的偷稅罪改為逃避繳納稅款罪。該罪的解釋為,首次免刑事處罰,這對于執(zhí)法者而言就失去了強有力的抓手。
南京市曾在2005年查出一家大型房地產(chǎn)公司偷逃稅行為,涉案金額達5000萬元,卻因為取證、核定價格難,直到上個月才得以補繳稅款,期間耗時5年之久。
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