深國土局陷“叫停”退款風(fēng)波
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 王凱 最早拋出降價(jià)信號(hào)的深圳,在房價(jià)處于“僵持”階段,又因?yàn)榈禺a(chǎn)商欲給前期業(yè)主退還差價(jià),以顯“誠意”,而遭叫停。
但在其后,深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局稱沒有發(fā)出“叫停”指令。緊接著,給業(yè)主退還差價(jià)的地產(chǎn)商,也開始稱該公司退還差價(jià)被國土房管局叫停,報(bào)道失實(shí)。叫停還是沒有叫停?停止開發(fā)商退還差價(jià)又是基于何意?
當(dāng)記者就“叫停”一事,向深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局求證時(shí),該局負(fù)責(zé)宣傳的人士稱:“深圳市政府不會(huì)直接介入樓市市場(chǎng)行為,同時(shí)提醒開發(fā)商和購房者尊重合同,理性維權(quán)。”這是深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)宣傳人士對(duì)“政府叫停桑泰地產(chǎn)補(bǔ)差價(jià)”的最新回應(yīng)。
就退還差價(jià),桑泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔡燦告訴本報(bào)記者:“全額補(bǔ)差價(jià)的促銷活動(dòng)是今年3月底開始的,目前活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束,有關(guān)補(bǔ)差價(jià)的承諾已基本完成。”
同時(shí)她強(qiáng)調(diào),“某些媒體先前的報(bào)道是失實(shí)的。我們會(huì)用法律手段進(jìn)行交涉。”
但是,業(yè)內(nèi)接近國土局和桑泰地產(chǎn)的消息人士卻認(rèn)為:“這個(gè)叫停是非常可能的,因?yàn)閲辆謸?dān)心一旦引起補(bǔ)差價(jià)潮或退房潮,這個(gè)局面就很難收拾。”
到底誰是誰非?如果“叫停”說法存在,作為監(jiān)管政府機(jī)構(gòu),深圳市國土局到底有沒有權(quán)力叫停開發(fā)商與購房者之間的個(gè)體協(xié)商行為?而此種行政干預(yù)手段,又會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的影響?
但是不管怎樣,這一官方的“叫停”行為已經(jīng)把本就處在風(fēng)口浪尖的深圳樓市又一次推到了輿論的高峰。
有沒有資格叫停?
據(jù)蔡燦說,此次補(bǔ)差價(jià)行為,從法律上說,桑泰地產(chǎn)不需要對(duì)業(yè)主負(fù)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任,之所以給予補(bǔ)償,桑泰更多的是從道義上給予消費(fèi)者體恤與關(guān)懷,將消費(fèi)者的置業(yè)損失轉(zhuǎn)移到開發(fā)商。
事實(shí)上,近半年,在購房人與開發(fā)商的“斗智斗勇”中,原本讓業(yè)界感到不可思議的“補(bǔ)差價(jià)”行為也已經(jīng)逐漸讓開發(fā)商、消費(fèi)者接受并認(rèn)可,北京、上海均已出現(xiàn)“補(bǔ)差價(jià)”行為。
深圳首個(gè)補(bǔ)差價(jià)的行動(dòng)開始沒多久,即被當(dāng)?shù)貒辆帧敖型!保@多少讓人有點(diǎn)費(fèi)解。
“政府怕市場(chǎng)引起恐慌。”廣東耕興律師事務(wù)所劉子儒律師告訴記者,“但是作為政府監(jiān)督和備案機(jī)構(gòu),你不能要求開發(fā)商與業(yè)主之間的這種個(gè)體行為依照你的意愿行事,這根本與你無關(guān)。”
國家發(fā)改委特邀研究員、深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平教授也向記者表示:“深圳市國土局沒有權(quán)力干預(yù)市場(chǎng),如果有叫停行為,那是不對(duì)的,市場(chǎng)應(yīng)該靠自我去調(diào)節(jié),政府不能托市。”
事實(shí)上,前不久的7月9日,深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的 《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》并指出:在持續(xù)下跌的房價(jià)水平已經(jīng)跌落到一年前,萎縮的交易量退回10年前的情況下,為了 “降低交易門檻,鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易,促進(jìn)市場(chǎng)活躍”,建議采取減免交易稅費(fèi),適度放松貨幣政策的“救市建議”。
而作為主要撰寫人之一的深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰更是直言,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚,房價(jià)持續(xù)下降,這個(gè)“觀望氣氛”表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是房子賣不動(dòng)了。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這一報(bào)告也是“托市”行為。
為什么會(huì)叫停?
在這大半年中,當(dāng)開發(fā)商為購房者“補(bǔ)差價(jià)”這一不尋常的行為由“稀奇”變?yōu)椤安幌∑妗焙螅烧畽C(jī)構(gòu)出面叫停開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)又成了深圳樓市的一件“稀奇”事兒。
劉子儒告訴記者:“桑泰地產(chǎn)一旦開了頭,那么其他開發(fā)商迫于壓力就會(huì)被迫效仿,補(bǔ)差價(jià)風(fēng)潮一旦到來,國土局作為市場(chǎng)監(jiān)管部門,市場(chǎng)引起恐慌,他是有壓力的。”
據(jù)劉子儒說,現(xiàn)在深圳需要維權(quán)的樓盤多達(dá)100個(gè)以上,他身邊每一位律師手上都有十幾個(gè)維權(quán)案子在進(jìn)行。
顯然,如此大的維權(quán)量,一旦過了輿論臨界點(diǎn),就可能影響到開發(fā)商的決策。而市場(chǎng)一旦因此急劇下滑,不只是深圳市國土局,財(cái)政局等其他關(guān)聯(lián)部門都要經(jīng)受超常的政治和經(jīng)濟(jì)壓力。
國世平告訴記者:“深圳市政府現(xiàn)在的壓力很大,之所以補(bǔ)差價(jià),是因?yàn)榭蛻舨粷M意開發(fā)商降價(jià),而如果不降價(jià),開發(fā)商就不能順利回款,沒有錢,開發(fā)商就要縮減開發(fā)規(guī)模,減少拿地,政府就沒有錢收。而如果降價(jià),樓市下行,地價(jià)也就會(huì)隨之下降,所以很矛盾。”
深圳市土地房產(chǎn)交易中心的信息顯示,今年前8個(gè)月,深圳共出讓了28塊居住、商住以及商業(yè)辦公用地,其中8塊用地流標(biāo),占總出讓地塊近三成,流標(biāo)地塊的建筑面積達(dá)到了129萬平方米。
國世平說:“深圳市政府不希望房價(jià)下跌,因?yàn)橛泻艽笠徊糠重?cái)政收入是依靠土地買賣獲取。”
數(shù)據(jù)顯示,2007年,深圳全市國土資金實(shí)際收入215.6億元,完成計(jì)劃的110%,全市實(shí)際支出163.13億元,完成計(jì)劃的83%,當(dāng)年全市結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余52.47億元。
而據(jù)深圳市財(cái)政局透露,受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,在可預(yù)見的今明兩年內(nèi),深圳國土資金收入形勢(shì)嚴(yán)峻。據(jù)估計(jì),2008年全市國土資金計(jì)劃收入為154.33億元,低于 2007年195.81億元的計(jì)劃。
在國世平看來,這是叫停補(bǔ)差價(jià)的根本原因。
事實(shí)上,“政府不用擔(dān)心,根據(jù)現(xiàn)在情況來看,這種補(bǔ)差價(jià)潮或是退房潮還不具備到來的基礎(chǔ)。”國世平說。
上述業(yè)內(nèi)消息人士告訴記者,“在3月底,桑泰·丹華府推出全額補(bǔ)差價(jià)的促銷手法中,可以看到已經(jīng)簽了購房合同的老業(yè)主數(shù)量只有幾戶。用不多的退款,既讓先前購房者滿意而歸,又吸引了消費(fèi)者眼球,一舉兩得。”
換句話說,如果換作其他開發(fā)商,已經(jīng)簽了購房合同的老業(yè)主數(shù)量較多的樓盤肯定不會(huì)采用這種補(bǔ)差價(jià)的手法。
這也就是國世平所說的,桑泰的個(gè)案不具備引起“潮流”基礎(chǔ)的真正原因。
后果如何?
事實(shí)上,在這場(chǎng)政府、開發(fā)商、購房者三方角逐的過程中,開發(fā)商沒有選擇。
“如果不執(zhí)行政府的命令,將來需在國土局辦理的土地買賣、房產(chǎn)證辦理等一系列手續(xù)都會(huì)受到制約。”劉子儒說。
而作為購房者,作為市場(chǎng)的參與主體之一,在這場(chǎng)房價(jià)下跌的過程中,顯然也應(yīng)該逐漸成熟起來,畢竟業(yè)主要求退房或者補(bǔ)償差價(jià)在法律上屬于不合理訴求。開發(fā)商一旦答應(yīng)了業(yè)主的要求,也違背契約和誠信的交易原則,對(duì)市場(chǎng)有弊無利。
萬科總裁郁亮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾表示:“我們堅(jiān)持的是一個(gè)以法律合同為依據(jù)的契約原則,所以因?yàn)椴顑r(jià)導(dǎo)致的目前賬面上的損失,萬科是不會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模膊粫?huì)同意退房。”
在劉子儒看來,萬科這種態(tài)度也給廣大的購房者指明了一個(gè)與開發(fā)商“搏斗”的方式和方向。
“我接手的案子中,業(yè)主已經(jīng)由最初單純尋求補(bǔ)差價(jià)、退房逐漸過渡到從開發(fā)商對(duì)小區(qū)宣傳誤導(dǎo)、違反合同中的規(guī)劃方面下手,這是一個(gè)很大的進(jìn)步。”劉子儒告訴記者,“有的已經(jīng)找到合同漏洞,但是開發(fā)商倚仗之前拿到的政府批復(fù)文件,拒絕業(yè)主的任何要求,并告訴業(yè)主可以走法院途徑。這是目前的訴訟的難點(diǎn)。”
國世平告訴記者:“今年還好,明年情況會(huì)更糟。政府不會(huì)專門針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)救市政策。根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)會(huì)觸底。”
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