經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 王凱 最早拋出降價(jià)信號(hào)的深圳，在房價(jià)處于“僵持”階段，又因?yàn)榈禺a(chǎn)商欲給前期業(yè)主退還差價(jià)，以顯“誠意”，而遭叫停。

但在其后，深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局稱沒有發(fā)出“叫停”指令。緊接著，給業(yè)主退還差價(jià)的地產(chǎn)商，也開始稱該公司退還差價(jià)被國土房管局叫停，報(bào)道失實(shí)。叫停還是沒有叫停？停止開發(fā)商退還差價(jià)又是基于何意？

當(dāng)記者就“叫停”一事，向深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局求證時(shí)，該局負(fù)責(zé)宣傳的人士稱：“深圳市政府不會(huì)直接介入樓市市場(chǎng)行為，同時(shí)提醒開發(fā)商和購房者尊重合同，理性維權(quán)。”這是深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)宣傳人士對(duì)“政府叫停桑泰地產(chǎn)補(bǔ)差價(jià)”的最新回應(yīng)。

就退還差價(jià)，桑泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔡燦告訴本報(bào)記者：“全額補(bǔ)差價(jià)的促銷活動(dòng)是今年3月底開始的，目前活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束，有關(guān)補(bǔ)差價(jià)的承諾已基本完成。”

同時(shí)她強(qiáng)調(diào)，“某些媒體先前的報(bào)道是失實(shí)的。我們會(huì)用法律手段進(jìn)行交涉。”

但是，業(yè)內(nèi)接近國土局和桑泰地產(chǎn)的消息人士卻認(rèn)為：“這個(gè)叫停是非常可能的，因?yàn)閲辆謸?dān)心一旦引起補(bǔ)差價(jià)潮或退房潮，這個(gè)局面就很難收拾。”

到底誰是誰非？如果“叫停”說法存在，作為監(jiān)管政府機(jī)構(gòu)，深圳市國土局到底有沒有權(quán)力叫停開發(fā)商與購房者之間的個(gè)體協(xié)商行為？而此種行政干預(yù)手段，又會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的影響？

但是不管怎樣，這一官方的“叫停”行為已經(jīng)把本就處在風(fēng)口浪尖的深圳樓市又一次推到了輿論的高峰。

有沒有資格叫停？

據(jù)蔡燦說，此次補(bǔ)差價(jià)行為，從法律上說，桑泰地產(chǎn)不需要對(duì)業(yè)主負(fù)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，之所以給予補(bǔ)償，桑泰更多的是從道義上給予消費(fèi)者體恤與關(guān)懷，將消費(fèi)者的置業(yè)損失轉(zhuǎn)移到開發(fā)商。

事實(shí)上，近半年，在購房人與開發(fā)商的“斗智斗勇”中，原本讓業(yè)界感到不可思議的“補(bǔ)差價(jià)”行為也已經(jīng)逐漸讓開發(fā)商、消費(fèi)者接受并認(rèn)可，北京、上海均已出現(xiàn)“補(bǔ)差價(jià)”行為。

深圳首個(gè)補(bǔ)差價(jià)的行動(dòng)開始沒多久，即被當(dāng)?shù)貒辆帧敖型！保@多少讓人有點(diǎn)費(fèi)解。

“政府怕市場(chǎng)引起恐慌。”廣東耕興律師事務(wù)所劉子儒律師告訴記者，“但是作為政府監(jiān)督和備案機(jī)構(gòu)，你不能要求開發(fā)商與業(yè)主之間的這種個(gè)體行為依照你的意愿行事，這根本與你無關(guān)。”

國家發(fā)改委特邀研究員、深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平教授也向記者表示：“深圳市國土局沒有權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)，如果有叫停行為，那是不對(duì)的，市場(chǎng)應(yīng)該靠自我去調(diào)節(jié)，政府不能托市。”

事實(shí)上，前不久的7月9日，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的 《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》并指出：在持續(xù)下跌的房價(jià)水平已經(jīng)跌落到一年前，萎縮的交易量退回10年前的情況下，為了 “降低交易門檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍”，建議采取減免交易稅費(fèi)，適度放松貨幣政策的“救市建議”。

而作為主要撰寫人之一的深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰更是直言，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚，房價(jià)持續(xù)下降，這個(gè)“觀望氣氛”表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是房子賣不動(dòng)了。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一報(bào)告也是“托市”行為。

為什么會(huì)叫停？

在這大半年中，當(dāng)開發(fā)商為購房者“補(bǔ)差價(jià)”這一不尋常的行為由“稀奇”變?yōu)椤安幌∑妗焙螅烧畽C(jī)構(gòu)出面叫停開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)又成了深圳樓市的一件“稀奇”事兒。

劉子儒告訴記者：“桑泰地產(chǎn)一旦開了頭，那么其他開發(fā)商迫于壓力就會(huì)被迫效仿，補(bǔ)差價(jià)風(fēng)潮一旦到來，國土局作為市場(chǎng)監(jiān)管部門，市場(chǎng)引起恐慌，他是有壓力的。”

據(jù)劉子儒說，現(xiàn)在深圳需要維權(quán)的樓盤多達(dá)100個(gè)以上，他身邊每一位律師手上都有十幾個(gè)維權(quán)案子在進(jìn)行。

顯然，如此大的維權(quán)量，一旦過了輿論臨界點(diǎn)，就可能影響到開發(fā)商的決策。而市場(chǎng)一旦因此急劇下滑，不只是深圳市國土局，財(cái)政局等其他關(guān)聯(lián)部門都要經(jīng)受超常的政治和經(jīng)濟(jì)壓力。

國世平告訴記者：“深圳市政府現(xiàn)在的壓力很大，之所以補(bǔ)差價(jià)，是因?yàn)榭蛻舨粷M意開發(fā)商降價(jià)，而如果不降價(jià)，開發(fā)商就不能順利回款，沒有錢，開發(fā)商就要縮減開發(fā)規(guī)模，減少拿地，政府就沒有錢收。而如果降價(jià)，樓市下行，地價(jià)也就會(huì)隨之下降，所以很矛盾。”

深圳市土地房產(chǎn)交易中心的信息顯示，今年前8個(gè)月，深圳共出讓了28塊居住、商住以及商業(yè)辦公用地，其中8塊用地流標(biāo)，占總出讓地塊近三成，流標(biāo)地塊的建筑面積達(dá)到了129萬平方米。

國世平說：“深圳市政府不希望房價(jià)下跌，因?yàn)橛泻艽笠徊糠重?cái)政收入是依靠土地買賣獲取。”

數(shù)據(jù)顯示，2007年，深圳全市國土資金實(shí)際收入215.6億元，完成計(jì)劃的110%，全市實(shí)際支出163.13億元，完成計(jì)劃的83%，當(dāng)年全市結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余52.47億元。

而據(jù)深圳市財(cái)政局透露，受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，在可預(yù)見的今明兩年內(nèi)，深圳國土資金收入形勢(shì)嚴(yán)峻。據(jù)估計(jì)，2008年全市國土資金計(jì)劃收入為154.33億元，低于 2007年195.81億元的計(jì)劃。

在國世平看來，這是叫停補(bǔ)差價(jià)的根本原因。

事實(shí)上，“政府不用擔(dān)心，根據(jù)現(xiàn)在情況來看，這種補(bǔ)差價(jià)潮或是退房潮還不具備到來的基礎(chǔ)。”國世平說。

上述業(yè)內(nèi)消息人士告訴記者，“在3月底，桑泰·丹華府推出全額補(bǔ)差價(jià)的促銷手法中，可以看到已經(jīng)簽了購房合同的老業(yè)主數(shù)量只有幾戶。用不多的退款，既讓先前購房者滿意而歸，又吸引了消費(fèi)者眼球，一舉兩得。”

換句話說，如果換作其他開發(fā)商，已經(jīng)簽了購房合同的老業(yè)主數(shù)量較多的樓盤肯定不會(huì)采用這種補(bǔ)差價(jià)的手法。

這也就是國世平所說的，桑泰的個(gè)案不具備引起“潮流”基礎(chǔ)的真正原因。

后果如何？

事實(shí)上，在這場(chǎng)政府、開發(fā)商、購房者三方角逐的過程中，開發(fā)商沒有選擇。

“如果不執(zhí)行政府的命令，將來需在國土局辦理的土地買賣、房產(chǎn)證辦理等一系列手續(xù)都會(huì)受到制約。”劉子儒說。

而作為購房者，作為市場(chǎng)的參與主體之一，在這場(chǎng)房價(jià)下跌的過程中，顯然也應(yīng)該逐漸成熟起來，畢竟業(yè)主要求退房或者補(bǔ)償差價(jià)在法律上屬于不合理訴求。開發(fā)商一旦答應(yīng)了業(yè)主的要求，也違背契約和誠信的交易原則，對(duì)市場(chǎng)有弊無利。

萬科總裁郁亮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾表示：“我們堅(jiān)持的是一個(gè)以法律合同為依據(jù)的契約原則，所以因?yàn)椴顑r(jià)導(dǎo)致的目前賬面上的損失，萬科是不會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模膊粫?huì)同意退房。”

在劉子儒看來，萬科這種態(tài)度也給廣大的購房者指明了一個(gè)與開發(fā)商“搏斗”的方式和方向。

“我接手的案子中，業(yè)主已經(jīng)由最初單純尋求補(bǔ)差價(jià)、退房逐漸過渡到從開發(fā)商對(duì)小區(qū)宣傳誤導(dǎo)、違反合同中的規(guī)劃方面下手，這是一個(gè)很大的進(jìn)步。”劉子儒告訴記者，“有的已經(jīng)找到合同漏洞，但是開發(fā)商倚仗之前拿到的政府批復(fù)文件，拒絕業(yè)主的任何要求，并告訴業(yè)主可以走法院途徑。這是目前的訴訟的難點(diǎn)。”

國世平告訴記者：“今年還好，明年情況會(huì)更糟。政府不會(huì)專門針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)救市政策。根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)會(huì)觸底。”

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