部委報(bào)告:高房?jī)r(jià)已成居民消費(fèi)最大阻力(2)
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依然暴利
“房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)。”上述報(bào)告的知情人士說,“目前,房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例,大城市已經(jīng)占到了50%這樣。”
商務(wù)部研究院的研究員梅新育接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示,一般來說,當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)(例如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí)),就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。
1998—2007年,中國GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)分別為9.4%、18.8%、22.1%。房地產(chǎn)投資平均增速超過GDP平均增速的2.35倍;其中2000年到2007年房地產(chǎn)投資年均增速幾乎都在20%以上,2003年和2007年房地產(chǎn)投資年增速更是達(dá)到約30%。
“房?jī)r(jià)增速明顯高于GDP增速時(shí),房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2倍于GDP增速意味著社會(huì)財(cái)富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門。”梅新育說。
報(bào)告中顯示,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)商的自有資金很少,只有10%-20%左右。最后整個(gè)工程的利潤(rùn)即使只有5%,那么房地產(chǎn)商的自有資金回報(bào)率也有50%,這里面有一個(gè)杠桿效應(yīng)。
“何況整個(gè)工程的利潤(rùn)不可能只有5%,有些與政府合作的項(xiàng)目甚至不需要自有資金。”上述報(bào)告知情人透漏。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),每個(gè)項(xiàng)目的杠桿效應(yīng)也是不同的,這主要取決于土地出讓金的不同,貸款是預(yù)征還是后付,項(xiàng)目完成幾成可以預(yù)售等等,靈活性很大。
“當(dāng)利潤(rùn)為負(fù)時(shí),杠桿效應(yīng)也會(huì)顯現(xiàn),不過目前來看不存在這種情況。”地產(chǎn)商說。
報(bào)告建議房?jī)r(jià)堅(jiān)決不能再漲,現(xiàn)在一些城市出臺(tái)買房落戶政策,不但不能啟動(dòng)消費(fèi),相反會(huì)加劇東西城市和大小城市之間的差距。
梅新育表示:“要使高房?jī)r(jià)降下來主要應(yīng)該從獲取杠桿率的途徑上做文章,取消其中的一些不公平,制定個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來。”
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