依然暴利

“房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)。”上述報(bào)告的知情人士說，“目前，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例，大城市已經(jīng)占到了５０％這樣。”

商務(wù)部研究院的研究員梅新育接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示，一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)(例如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí))，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。

1998—2007年，中國GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)分別為9.4%、18.8%、22.1%。房地產(chǎn)投資平均增速超過GDP平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地產(chǎn)投資年均增速幾乎都在20%以上，2003年和2007年房地產(chǎn)投資年增速更是達(dá)到約30%。

“房?jī)r(jià)增速明顯高于GDP增速時(shí)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2倍于GDP增速意味著社會(huì)財(cái)富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門。”梅新育說。

報(bào)告中顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)商的自有資金很少，只有10%-20%左右。最后整個(gè)工程的利潤(rùn)即使只有5%，那么房地產(chǎn)商的自有資金回報(bào)率也有50%，這里面有一個(gè)杠桿效應(yīng)。

“何況整個(gè)工程的利潤(rùn)不可能只有5%，有些與政府合作的項(xiàng)目甚至不需要自有資金。”上述報(bào)告知情人透漏。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，每個(gè)項(xiàng)目的杠桿效應(yīng)也是不同的，這主要取決于土地出讓金的不同，貸款是預(yù)征還是后付，項(xiàng)目完成幾成可以預(yù)售等等，靈活性很大。

“當(dāng)利潤(rùn)為負(fù)時(shí)，杠桿效應(yīng)也會(huì)顯現(xiàn)，不過目前來看不存在這種情況。”地產(chǎn)商說。

報(bào)告建議房?jī)r(jià)堅(jiān)決不能再漲，現(xiàn)在一些城市出臺(tái)買房落戶政策，不但不能啟動(dòng)消費(fèi)，相反會(huì)加劇東西城市和大小城市之間的差距。 

梅新育表示：“要使高房?jī)r(jià)降下來主要應(yīng)該從獲取杠桿率的途徑上做文章，取消其中的一些不公平，制定個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來。”

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