遠(yuǎn)非想象慘烈深圳房價(jià)大跌實(shí)情
“被套住的人其實(shí)并沒有大家想象的那么慘”。
就在很多媒體報(bào)道有大批炒房人被深度套牢、入不敷出時(shí),在深圳有近六年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的孟先生告訴記者,“現(xiàn)在被套的大多數(shù)人都是在之前賺了錢的,真正賠的有,但是不多。”
通過半個(gè)月的走訪,記者了解到,在外界看來房價(jià)幾乎要崩盤的深圳,事實(shí)上要平穩(wěn)得多。
深圳房價(jià)是否真如外界所說跌了很多?被套的炒房人到底有多少?他們的現(xiàn)狀如何?房價(jià)還會(huì)下挫到什么程度?這一系列的問題似乎都在把矛頭指向問題的中心點(diǎn)——由深圳房價(jià)下跌所引發(fā)的問題是否已經(jīng)或正在形成一個(gè)真實(shí)的謊言?
在孟先生看來,被套是真,但真實(shí)狀況并沒有那么糟糕。
深圳房價(jià)跌了多少
前不久,深圳國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布數(shù)據(jù)稱,現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)跌回2007年年初的水平,甚至有媒體稱波動(dòng)幅度為105%。家住福田區(qū)的李先生告訴記者:“就我的房子而言,根本沒有跌到這個(gè)水平,這是謠傳。”
李先生所指的房子是位于深圳關(guān)外龍崗區(qū)的一棟別墅,“我是2007年1月17日拿到房產(chǎn)證的,當(dāng)時(shí)價(jià)格是6400元/平方米,現(xiàn)在1.2萬/平方米,怎么可以說跌回到2007年年初?”
中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉告訴記者:“全市平均來說,還是跌了很多,基本回落到去年2、3月的水平。深圳國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)能代表深圳房價(jià)的走向,但是如果要對(duì)深圳房價(jià)有一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí),必須要分開來看,關(guān)外和關(guān)內(nèi)差別很大。”
在張偉看來,李先生沒有錯(cuò),但李先生所說只是深圳房價(jià)的冰山一角,并不是深圳全市跌幅的真實(shí)寫照。
顯然,調(diào)查清楚深圳房價(jià)關(guān)內(nèi)、關(guān)外真實(shí)的跌幅,對(duì)了解深圳房價(jià)的走勢(shì)以及被套人群的真實(shí)狀況至關(guān)重要。
據(jù)記者了解,近1.2萬/平方米的均價(jià)雖然距去年高峰期的近1.8萬/平方米跌了近30%,但是在瞬間到達(dá)的1.8萬的頂點(diǎn)到底有多少成交量?這是個(gè)值得拷問的問題,而這將直接關(guān)系到被套人的損失嚴(yán)重程度。
中聯(lián)地產(chǎn)福田中心區(qū)某業(yè)務(wù)員告訴記者:“雖然去年的房價(jià)一度漲到了1.8萬,甚至接近2萬,但是從我們真正的成交價(jià)格來看,最好的福田區(qū)都在1.5萬和1.6萬之間,到達(dá)1.8萬時(shí)幾乎沒有人成交,所以,真正跌幅不是很大。”
而大家一致認(rèn)為水分最大的關(guān)外,大多數(shù)已經(jīng)跌破萬元,相對(duì)高峰期雖然跌幅達(dá)近50%,但在高峰期進(jìn)入的人又有多少?
某中介業(yè)務(wù)員告訴記者:“關(guān)外的房子議價(jià)空間比關(guān)內(nèi)還要大,實(shí)際成交的價(jià)格沒有炒的那么高。”
張偉說:“沒有成交量的房價(jià)是沒有意義的,不管是高還是低”。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2007年全市新增供應(yīng)主要分布在龍崗及寶安兩地,合計(jì)共377萬平方米,占全市的份額達(dá)到68%。而關(guān)內(nèi)土地供應(yīng),只占30%強(qiáng)而已,也就是關(guān)外項(xiàng)目占主要比例。
數(shù)據(jù)顯示,去年5月,深圳市商品房成交均價(jià)最高的為南山區(qū),成交均價(jià)為21988元/平方米。甚至超過了中心區(qū)所在的福田區(qū)。
“飆升原因主要是受深圳灣大橋7月1日通車、新口岸通關(guān)刺激,這條深港西部通道連接起深圳南山區(qū)和香港元朗區(qū),很多炒房人受‘深港融合’概念影響很大。”孟先生認(rèn)為,“南山是炒房人相對(duì)集中的地方,炒家進(jìn)出頻繁,被套人中南山占有一定比例。”
在張偉看來,關(guān)外寶安、龍崗,關(guān)內(nèi)南山、羅湖是投資客和炒房人聚集的主要區(qū)域。
被套群體到底有多少人?關(guān)內(nèi)關(guān)外各占多少比例?在高位接盤時(shí)是怎么想的?或許從孟先生的投資經(jīng)歷可見一斑。
被套人有多少
三十多歲的孟先生對(duì)于買房被套,有著來自炒房征戰(zhàn)的肺腑之言:“現(xiàn)在房價(jià)下降,是有人被套住,這能怪誰呢?去年六七月的價(jià)格實(shí)在太高了,有投資經(jīng)驗(yàn)的人都不會(huì)進(jìn)場(chǎng)了。”
孟先生從2004年到現(xiàn)在,投資過的房子不下十余套,作為一名職業(yè)炒家,他從深圳樓市獲益頗多。直至2006年年底,中信紅樹灣一套總價(jià)是385萬元的豪宅,在2007年4月份,以總價(jià)500多萬元出手,凈賺100余萬元。
2007年年中,深圳房地產(chǎn)到了最為瘋狂的時(shí)候。
“開發(fā)商、銀行、炒房人,交織在一起,那種瘋狂的程度你無法想象,買房子就像買菜一樣。”孟先生說,“經(jīng)過一兩年的磨煉,到了2006年,我的思維已經(jīng)變了,關(guān)注國家政策,看股市表現(xiàn),綜合多方面因素,我的換手率維持在半年以內(nèi),不管賺多少,半年內(nèi)一定出手。”
不少像孟先生這樣的老牌炒家,選擇紛紛離場(chǎng),但是對(duì)市場(chǎng)判斷不足、缺乏經(jīng)驗(yàn)的人還在不斷地涌入,一直到7月底。
在深圳房價(jià)攀升至1.8萬元至2萬元每平方米的2007年第三季度,成交逐月下滑,去年三季度的成交狀況為:7月份一手房成交5037套,二手房成交7540套;8月份一手房成交3263套,二手房成交3370套;9月份一手房成交3290套,二手房成交3710套。也就是說新房成交量為15840套,舊房成交量為14280套。
這就是深圳房地產(chǎn)邁入瘋狂狀態(tài)時(shí),選擇進(jìn)場(chǎng)交易的購房人數(shù),新舊幾乎對(duì)半,總量在3萬套左右。
張偉分析稱,這其中投資比例能達(dá)到70%,另外,這里面有20%的人有些許投資經(jīng)驗(yàn),估計(jì)已經(jīng)脫手,而其他的估計(jì)就需要撐一下了,也就是說新舊房在一起,估計(jì)1.5萬套左右,目前面臨房價(jià)估值下降壓力。
深圳市國土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2004年,新房成交89794套,二手房成交55672套。2005年新房達(dá)到100024套,二手房成交64015套,成為近年的高峰。自2006年起,新房成交套數(shù)開始下降,當(dāng)年共成交85770套,二手房成交87485套。2007年,新房成交55222套,比上一年下降達(dá)35%。二手房成交91152套,每年成交量在15萬套左右。
也就是說,如果被套房數(shù)在1.5萬套左右,其占每年15萬套的比例為10%左右。
也就是說,真實(shí)的成交價(jià)格和套數(shù)顯示,被套人的規(guī)模和損失程度都遠(yuǎn)沒有達(dá)到外界想象的那么嚴(yán)重。
孟先生說:“根據(jù)我了解的情況,這里面大多是一些小客戶,比如公司白領(lǐng),拿著相對(duì)高的工資,供得起房,但是經(jīng)驗(yàn)要差一點(diǎn),還有一些從股市轉(zhuǎn)過來的人,對(duì)房市了解的有限,還有很少一部分年輕中介業(yè)務(wù)員,但這個(gè)不是主流。”
“這些小客戶有些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),首付幾十萬元對(duì)他們來說不是問題,主要是投資關(guān)外、南山、羅湖的中小戶型。”
他分析:“10%到20%的人群是被套住的,這其中有10%的人已經(jīng)虧完首付,這部分人著急套現(xiàn),20%的人接近虧到首期款,40%還在撐,30%還有錢繼續(xù)供。”
深圳某銀行信貸部專業(yè)人士告訴記者:“房貸逾期比例的確有上升情形,但是斷供的情況不嚴(yán)重。”
另外,張偉認(rèn)為,很難估計(jì)深圳房價(jià)還會(huì)下挫到什么程度,我們不看好下半年的市場(chǎng),從現(xiàn)在的價(jià)格來看,與實(shí)際購買力是相匹配的,但是越跌越不買,越不買越跌,假設(shè)國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境能穩(wěn)定住,到今年年底,房價(jià)也許會(huì)回暖。
深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕說,深圳的房市不排除繼續(xù)下跌,但是幅度應(yīng)該比過去6個(gè)月減緩。
深圳大學(xué)金融系主任、深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際金融研究所所長國世平表示,對(duì)未來房地產(chǎn)的走勢(shì),在一線城市,比如北京、上海、深圳、廣州調(diào)整的幅度可能會(huì)比較大。
據(jù)記者了解,高盛在一份最新報(bào)告中預(yù)測(cè),受到近些年來房價(jià)上漲過快、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求等因素影響,國內(nèi)房價(jià)將在未來一年出現(xiàn)至少15%的下降。
在經(jīng)過對(duì)包括上海、北京等4個(gè)一級(jí)城市和8個(gè)二級(jí)城市的調(diào)查后,高盛認(rèn)為,國內(nèi)房價(jià)需要下調(diào)10%至20%才能刺激處在觀望中的樓市需求。
孟先生說:“這些被套人估計(jì)有30%會(huì)陸續(xù)放盤,這些人如果能消化掉這部分房子,價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定,并且會(huì)逐步漲起來,被套人也就會(huì)慢慢解套,但是從現(xiàn)在的成交量來看,這部分房子什么時(shí)候能消化掉,是個(gè)問題。”
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