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    21:46
    2010-03-19
    陳哲 張延龍
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    保障房機制突圍淮安“共有產權”試驗

    陳哲 張延龍

    特別策劃

      從2006年國六條提出恢復“保障房建設”之后,尋找“保障房樣板”成為一件不容易的事情,因為從2000年開始,隨著土地暴利的蔓延,保障房幾近“零增長”。唯有海島廈門,獨立特行,真正把廉租房制度動手踐行。廈門、廈門,還是廈門,在近4年的保障房樣板張望中,另一個保障房樣板一直沒有顯露。直至近前,江蘇淮安推行的“共有產權房”試驗,讓廈門之外的又一個保障房試點清晰呈現(xiàn),對于保障房的推行,甚至于《住宅保障法》的制訂,都有了又一個可以參照的對象。

      2009年9月,鄭楠芳和23歲先天性智障的女兒,作為淮安首批非拆遷家庭,搬進了“共有產權房”中。

    這是一套59平方米的房子,位于淮安市新區(qū)的福星花園,小區(qū)中有400多戶都屬于共有產權房,是淮安集中建設的保障房的區(qū)域之一。

    共有產權房替代經濟適用房

    2008年9月,鄭楠芳在報紙上看到一則公告,政府在主城區(qū)向非拆遷家庭公開供應300套共有產權房,這一區(qū)域臨近當?shù)刈畲蟮氖忻窆珗@和重點高中,并且,政府規(guī)定這些房子的價格比周邊房價低10%。

    與傳統(tǒng)的經濟適用房方式不同,申請者只需要出一部分錢,就可以和政府共同擁有房子的產權。按照規(guī)定,像鄭楠芳這樣的低保困難家庭,只需要拿出總價的50%,就可以搬進新居。這個消息,令鄭楠芳興奮不已。

    2007年下崗的鄭楠芳,一直和23歲的女兒擠在老單位清江棉紡廠中的一套18平方米的公房里,老平房年份已超過50年,條件十分艱苦。

    看到自己符合市區(qū)戶口5年、月收入低于700元、人均住房面積不足16平方米等條件,鄭楠芳隨即向所在街道提供了自己的材料,“也不知道能不能確定下來”,她三番五次地去居委會詢問,工作人員告訴她,材料還需要通過區(qū)、市兩級主管部門的審批。

    等了許久的鄭楠芳逐漸淡忘了此事。但出乎意料的是,2009年年中的一天,一位朋友打電話告訴鄭楠芳,她的名字上了報紙的政府公示,已經被批準購買共有產權房。

    “當時算了一下,周邊房價是2500元左右,全套房子需要14萬元左右,出一半是七萬多,條件很優(yōu)惠,我說什么也要籌過來。”

    鄭楠芳選了一套一層的房子,由于人緣極好,親友贊助她完成了裝修。2009年9月,鄭楠芳母女搬進了新居。“如果不是政府的政策,這套房子對我而言是個天文數(shù)字,根本買不起。”鄭楠芳感慨。

    其實鄭楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前后,淮安中心城區(qū)磷肥廠宿舍棚戶區(qū)改造。雖然原住戶都拿到拆遷補償,但很大一部分家庭仍然買不起房子。于是,政府提出拆遷戶可以與政府按照7:3的比例共享安置房的產權。

    正是在這一年的3月,淮安市出臺文件,確定以廉租房和共有產權房為主要形式,建立當?shù)氐淖》勘U象w系。值得注意的是,共有產權房替代了時下流行的經濟適用房,作為當?shù)刂械褪杖胭彿空叩谋U蠙C制。

    壓縮投機購房的牟利空間

    不過,共有產權的模式受到一些分析人士的質疑。經濟學家馬光遠認為,共有產權房有可能擠占了住房保障對象的福利空間。傳統(tǒng)經濟適用房中的土地出讓價格和其他優(yōu)惠,本是中低收入者應該享受的。政府的優(yōu)惠,不過是先期墊資。

    “我們主要解決了傳統(tǒng)經濟適用房一個重要弊端,即基本壓縮了‘開寶馬’買房者倒賣牟利的空間,確保真正需要得到保障的人群的利益。”淮安共有產權房的制度設計者、淮安市房管局局長邵明說。

    按照傳統(tǒng)的劃撥土地經濟適用房的機制,即使房價不漲或增值很少,投機者只要能夠進入經濟適用房體系,就能把政府原來隱性的而且十分可觀的那部分產權收益(土地出讓金及政府優(yōu)惠)據(jù)為己有。

    而共有產權房的套利空間,“僅僅在于房價的增值部分”。這無疑減少對不同申請對象的甄別難度和管理成本。

    邵明介紹,共有產權政策給予中低收入買房人的福利,不在政府讓出土地的價值,而在于提供買房者完成房屋全產權購買時的優(yōu)惠。

    按照淮安模式,買房人在8年內回購政府產權部分的,按照當初原價購買,“避免了房價上漲帶來的壓力”,而最近,淮安房管部門又添加了一條新措施,5年至8年間購買政府產權部分的,在原供應價格基礎上加同期銀行利息結算。8年后回購的,才按照同期市場評估價結算。

    在退出端,房屋出售時,按照購房家庭和政府產權比例進行分配。當購買人家庭收入高于政府規(guī)定標準后,將對政府產權部分收取市場租金。

    邵明認為,這種模式,一方面給中低收入者提供了大幅優(yōu)惠的住房,另一方面無疑激勵了他們通過辛勤勞動,盡快擁有全產權的積極性。

    “我準備再打一份工,爭取在五年之內就把另外一半還回去。再說政府給我們優(yōu)惠,不還說不過去,拖久了不劃算。有自己的房子多好。”鄭楠芳說。

    正是有了上述制度設計作保障,共有產權房可抵押、可轉讓、具備保值增值的商品房功能,并不會出現(xiàn)傳統(tǒng)經濟適用房因土地成本問題往往安排在遠郊。該模式在淮安當?shù)孬@得了巨大反響。據(jù)統(tǒng)計,自當?shù)赝菩泄灿挟a權政策的三年中,政府投入了1.15億元,供應房屋5.2萬平方米,惠及主城區(qū)814戶家庭。

    購買力仍舊不足

    “與傳統(tǒng)經濟適用房供不應求的狀況相比,目前淮安的共有產權房,處于‘房等人’的狀態(tài)。”淮安市保障性住房建設管理中心主任蔣峰說。

    個中原因,自然有投機性購房被基本杜絕的因素,而更多的是因為,目前的配套措施,尚不能覆蓋更多的人群。

    盡管只要付70%或50%產權份額的購房款,但中低收入家庭一般都不符合公積金或商業(yè)貸款的條件,需要自籌資金一次性交付這么多錢,這已遠遠超過中等收入家庭購買普通商品房的首付壓力。

    “共有產權房供應對象,即使是收入在標準線附近的家庭,相對于原來經濟適用房價格的個人出資額,其購買力仍然不足是一個不爭的事實。”邵明坦陳。

    據(jù)介紹,淮安目前已經開始在著手摸索政府住房擔保貸款機制。對于那些潛在的購買人群,將通過政府貸款擔保機制,鼓勵符合條件的家庭申請貸款支持。

    針對住房貸款涉及到較大風險,邵明認為,政策的優(yōu)惠讓買房家庭對擁有全部產權的愿望十分強烈,本身就化解了其中的一部分可能的風險。

    另外,淮安正在試行的政府住房保障基金,除了作為保障房開發(fā)資金外,可以作為托底資金,幫助還款。具體操作模式是,將代還部分折算成對應的住房面積,增加到政府產權份額中,以覆蓋有特殊困難無法償還房貸的群體。

    “退一步講,如果基本還款無望,政府就該提供全額出資的廉租房,酌情將買房首付部分,作為租金繼續(xù)讓困難戶在其中居住。”邵明說。

    而在另一方面,淮安還在嘗試將共有產權住房的申請標準繼續(xù)調整,滿足“夾心層”購房需求。

    淮安模式試行初期,可以享受5:5和7:3比例共有產權房的人群,是特殊困難家庭拆遷戶,人均收入在400元以下。而2009年,這一標準已經提高到800元-900元以下 (占到當前淮安城鎮(zhèn)居民人均月可支配收入的近70%),并接受非拆遷戶的申請,據(jù)悉這一標準有望在今年放寬到1000元-1200元。同時,也在考慮將產權分配設定,擴大到8:2、9:1等更為靈活的比例。

    而在廉租房保障方面,淮安原有的申請條件是人均月收入400元以下,今年的標準已經放寬到600元。

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