特別策劃

　　從2006年國六條提出恢復“保障房建設”之后，尋找“保障房樣板”成為一件不容易的事情，因為從2000年開始，隨著土地暴利的蔓延，保障房幾近“零增長”。唯有海島廈門，獨立特行，真正把廉租房制度動手踐行。廈門、廈門，還是廈門，在近4年的保障房樣板張望中，另一個保障房樣板一直沒有顯露。直至近前，江蘇淮安推行的“共有產權房”試驗，讓廈門之外的又一個保障房試點清晰呈現(xiàn)，對于保障房的推行，甚至于《住宅保障法》的制訂，都有了又一個可以參照的對象。

　　2009年9月，鄭楠芳和23歲先天性智障的女兒，作為淮安首批非拆遷家庭，搬進了“共有產權房”中。

這是一套59平方米的房子，位于淮安市新區(qū)的福星花園，小區(qū)中有400多戶都屬于共有產權房，是淮安集中建設的保障房的區(qū)域之一。

共有產權房替代經濟適用房

2008年9月，鄭楠芳在報紙上看到一則公告，政府在主城區(qū)向非拆遷家庭公開供應300套共有產權房，這一區(qū)域臨近當?shù)刈畲蟮氖忻窆珗@和重點高中，并且，政府規(guī)定這些房子的價格比周邊房價低10%。

與傳統(tǒng)的經濟適用房方式不同，申請者只需要出一部分錢，就可以和政府共同擁有房子的產權。按照規(guī)定，像鄭楠芳這樣的低保困難家庭，只需要拿出總價的50%，就可以搬進新居。這個消息，令鄭楠芳興奮不已。

2007年下崗的鄭楠芳，一直和23歲的女兒擠在老單位清江棉紡廠中的一套18平方米的公房里，老平房年份已超過50年，條件十分艱苦。

看到自己符合市區(qū)戶口5年、月收入低于700元、人均住房面積不足16平方米等條件，鄭楠芳隨即向所在街道提供了自己的材料，“也不知道能不能確定下來”，她三番五次地去居委會詢問，工作人員告訴她，材料還需要通過區(qū)、市兩級主管部門的審批。

等了許久的鄭楠芳逐漸淡忘了此事。但出乎意料的是，2009年年中的一天，一位朋友打電話告訴鄭楠芳，她的名字上了報紙的政府公示，已經被批準購買共有產權房。

“當時算了一下，周邊房價是2500元左右，全套房子需要14萬元左右，出一半是七萬多，條件很優(yōu)惠，我說什么也要籌過來。”

鄭楠芳選了一套一層的房子，由于人緣極好，親友贊助她完成了裝修。2009年9月，鄭楠芳母女搬進了新居。“如果不是政府的政策，這套房子對我而言是個天文數(shù)字，根本買不起。”鄭楠芳感慨。

其實鄭楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前后，淮安中心城區(qū)磷肥廠宿舍棚戶區(qū)改造。雖然原住戶都拿到拆遷補償，但很大一部分家庭仍然買不起房子。于是，政府提出拆遷戶可以與政府按照7：3的比例共享安置房的產權。

正是在這一年的3月，淮安市出臺文件，確定以廉租房和共有產權房為主要形式，建立當?shù)氐淖》勘Ｕ象w系。值得注意的是，共有產權房替代了時下流行的經濟適用房，作為當?shù)刂械褪杖胭彿空叩谋Ｕ蠙C制。

壓縮投機購房的牟利空間

不過，共有產權的模式受到一些分析人士的質疑。經濟學家馬光遠認為，共有產權房有可能擠占了住房保障對象的福利空間。傳統(tǒng)經濟適用房中的土地出讓價格和其他優(yōu)惠，本是中低收入者應該享受的。政府的優(yōu)惠，不過是先期墊資。

“我們主要解決了傳統(tǒng)經濟適用房一個重要弊端，即基本壓縮了‘開寶馬’買房者倒賣牟利的空間，確保真正需要得到保障的人群的利益。”淮安共有產權房的制度設計者、淮安市房管局局長邵明說。

按照傳統(tǒng)的劃撥土地經濟適用房的機制，即使房價不漲或增值很少，投機者只要能夠進入經濟適用房體系，就能把政府原來隱性的而且十分可觀的那部分產權收益（土地出讓金及政府優(yōu)惠）據(jù)為己有。

而共有產權房的套利空間，“僅僅在于房價的增值部分”。這無疑減少對不同申請對象的甄別難度和管理成本。

邵明介紹，共有產權政策給予中低收入買房人的福利，不在政府讓出土地的價值，而在于提供買房者完成房屋全產權購買時的優(yōu)惠。

按照淮安模式，買房人在8年內回購政府產權部分的，按照當初原價購買，“避免了房價上漲帶來的壓力”,而最近，淮安房管部門又添加了一條新措施，5年至8年間購買政府產權部分的，在原供應價格基礎上加同期銀行利息結算。8年后回購的，才按照同期市場評估價結算。

在退出端，房屋出售時，按照購房家庭和政府產權比例進行分配。當購買人家庭收入高于政府規(guī)定標準后，將對政府產權部分收取市場租金。

邵明認為，這種模式，一方面給中低收入者提供了大幅優(yōu)惠的住房，另一方面無疑激勵了他們通過辛勤勞動，盡快擁有全產權的積極性。

“我準備再打一份工，爭取在五年之內就把另外一半還回去。再說政府給我們優(yōu)惠，不還說不過去，拖久了不劃算。有自己的房子多好。”鄭楠芳說。

正是有了上述制度設計作保障，共有產權房可抵押、可轉讓、具備保值增值的商品房功能，并不會出現(xiàn)傳統(tǒng)經濟適用房因土地成本問題往往安排在遠郊。該模式在淮安當?shù)孬@得了巨大反響。據(jù)統(tǒng)計，自當?shù)赝菩泄灿挟a權政策的三年中，政府投入了1.15億元，供應房屋5.2萬平方米，惠及主城區(qū)814戶家庭。

購買力仍舊不足

“與傳統(tǒng)經濟適用房供不應求的狀況相比，目前淮安的共有產權房，處于‘房等人’的狀態(tài)。”淮安市保障性住房建設管理中心主任蔣峰說。

個中原因，自然有投機性購房被基本杜絕的因素，而更多的是因為，目前的配套措施，尚不能覆蓋更多的人群。

盡管只要付70%或50%產權份額的購房款，但中低收入家庭一般都不符合公積金或商業(yè)貸款的條件，需要自籌資金一次性交付這么多錢，這已遠遠超過中等收入家庭購買普通商品房的首付壓力。

“共有產權房供應對象，即使是收入在標準線附近的家庭，相對于原來經濟適用房價格的個人出資額，其購買力仍然不足是一個不爭的事實。”邵明坦陳。

據(jù)介紹，淮安目前已經開始在著手摸索政府住房擔保貸款機制。對于那些潛在的購買人群，將通過政府貸款擔保機制，鼓勵符合條件的家庭申請貸款支持。

針對住房貸款涉及到較大風險，邵明認為，政策的優(yōu)惠讓買房家庭對擁有全部產權的愿望十分強烈，本身就化解了其中的一部分可能的風險。

另外，淮安正在試行的政府住房保障基金，除了作為保障房開發(fā)資金外，可以作為托底資金，幫助還款。具體操作模式是，將代還部分折算成對應的住房面積，增加到政府產權份額中，以覆蓋有特殊困難無法償還房貸的群體。

“退一步講，如果基本還款無望，政府就該提供全額出資的廉租房，酌情將買房首付部分，作為租金繼續(xù)讓困難戶在其中居住。”邵明說。

而在另一方面，淮安還在嘗試將共有產權住房的申請標準繼續(xù)調整，滿足“夾心層”購房需求。

淮安模式試行初期，可以享受5：5和7：3比例共有產權房的人群，是特殊困難家庭拆遷戶，人均收入在400元以下。而2009年，這一標準已經提高到800元-900元以下 （占到當前淮安城鎮(zhèn)居民人均月可支配收入的近70%），并接受非拆遷戶的申請，據(jù)悉這一標準有望在今年放寬到1000元-1200元。同時，也在考慮將產權分配設定，擴大到8：2、9：1等更為靈活的比例。

而在廉租房保障方面，淮安原有的申請條件是人均月收入400元以下，今年的標準已經放寬到600元。

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