經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：以淮安為代表的共有產(chǎn)權(quán)房，目前在保障房領(lǐng)域受到追捧，主要原因是什么？為什么摒棄傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房模式？

邵明：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度有一個(gè)非常大的弊端，就是它的房?jī)r(jià)因?yàn)榕俪送恋爻杀镜葍?yōu)惠后，與普通商品房之間差價(jià)空間非常大，直接導(dǎo)致了投機(jī)者的牟利沖動(dòng)。這也是目前經(jīng)濟(jì)適用房的主要難題。

而共有產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格是較周邊房?jī)r(jià)低5%—10%，這是給自住房者的讓利。我們的共有產(chǎn)權(quán)界定非常清晰，自有產(chǎn)權(quán)部分當(dāng)然可以隨意轉(zhuǎn)讓，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房土地收入的那部分優(yōu)惠空間，投機(jī)者就拿不到了。

另外，在退出的時(shí)候，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)管理難度很大，到底按照什么方式、以什么價(jià)格來(lái)退出，非常不容易操作。往往因?yàn)橥顺鰞r(jià)格低和權(quán)益比例分配問題，造成居民喪失機(jī)會(huì)成本，分享不到房?jī)r(jià)正常上漲的紅利。

淮安的嘗試，從根本上來(lái)說，是與市場(chǎng)完全接軌的。所以也排除了那些通過違規(guī)手段謀取利益、產(chǎn)權(quán)糾紛的現(xiàn)象。三年來(lái)，我們沒有接到一起關(guān)于身份投訴和倒賣牟利的上訪。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：淮安模式的設(shè)計(jì)思路，就是把住房保障有機(jī)地融入到市場(chǎng)機(jī)制中去？

邵明：現(xiàn)在有句話很流行，叫“保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)”。貌似有理，實(shí)際上是一種借口。每當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)高漲而怨聲載道時(shí)，便有人用保障來(lái)說事，似乎只要是窮人有廉租房，房?jī)r(jià)再高也是市場(chǎng)使然，有人還說 “商品房就是蓋給有錢人的，窮人已經(jīng)有政府的保障”，那么，既然是保障與市場(chǎng)可以截然分開，為什么又要拿保障來(lái)掩蓋和推脫市場(chǎng)房?jī)r(jià)的矛盾呢？或者把增加保障等同于增加市場(chǎng)供應(yīng)而緩解供需矛盾？

這兩年所謂的“限價(jià)商品房”、“公共租賃房”，似乎既有“保障”又有“市場(chǎng)”，我看本質(zhì)正好相反，既無(wú)法保障也擾亂市場(chǎng)。就“限價(jià)商品房”而言，不僅數(shù)量非常有限，對(duì)象審核比經(jīng)濟(jì)適用房更難把握，正因?yàn)橐韵迌r(jià)來(lái)對(duì)待不斷變化的市場(chǎng)，既出現(xiàn)過限價(jià)房房?jī)r(jià)最終高于周邊房?jī)r(jià)的尷尬，也出現(xiàn)因?yàn)椴顑r(jià)大導(dǎo)致的尋租舞弊現(xiàn)象。許多地方政府連不需要貼錢的經(jīng)濟(jì)適用房都不愿多建，而公共租賃房、廉價(jià)房只有巨大的投入無(wú)法回收投資，又怎么可能會(huì)建得更多？

事實(shí)上，市場(chǎng)是保障的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)確立一個(gè)以市場(chǎng)為主、保障為輔的住房機(jī)制。如果一個(gè)地方70%都是保障房，那還談什么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：傳統(tǒng)商品房大量上市時(shí)，人們往往會(huì)擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)不會(huì)受到擠壓？共有產(chǎn)權(quán)制度下有沒有這個(gè)擔(dān)憂？

下轉(zhuǎn)38版

上接37版

　　邵明：我認(rèn)為不僅不會(huì)擠壓，而且還會(huì)從供給兩個(gè)方面直接對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響。房?jī)r(jià)高漲時(shí)，地方政府可以通過招標(biāo)方式選擇房?jī)r(jià)較低的普通商品房，供符合條件的人群自由購(gòu)買；房?jī)r(jià)暴跌，共有產(chǎn)權(quán)房同樣可以通過地段的靈活選擇，幫助構(gòu)筑市場(chǎng)的底部，提振市場(chǎng)信心。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：據(jù)說你們現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在“房等人”，但是三年中通過這個(gè)模式拿到住房的也不過1000戶家庭，這是不是模型本身不能實(shí)現(xiàn)有效覆蓋的一個(gè)缺陷？

邵明：我不這么看。首先要強(qiáng)調(diào)的是，共有產(chǎn)權(quán)的模式，還需要有相關(guān)的配套政策。我們準(zhǔn)備把購(gòu)房條件由原來(lái)的月收入400元以下，調(diào)高到1000元以下，還要采用更加靈活的比例，來(lái)滿足更多的購(gòu)房需求。

當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對(duì)象，即使是收入在標(biāo)準(zhǔn)線附近的家庭，絕大部分都不具備公積金和商業(yè)貸款的條件，你讓他一次性拿出這么多錢往往有困難。

所以我們現(xiàn)在正在做的就是，通過成立政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，來(lái)鼓勵(lì)有還款能力的老百姓去貸款。如果暫時(shí)還不上，政府先墊資。

而400元以下收入的人，一時(shí)間買房子還不現(xiàn)實(shí)的群體，還是要通過廉租房的形式解決住房問題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：政府產(chǎn)權(quán)部分的資金問題是如何解決？是否已經(jīng)有明確的規(guī)定？

邵明：我們最開始投入的1.5億資金，主要來(lái)源于2007年兩家國(guó)企改制剝離后的資產(chǎn)變現(xiàn)等，這部分也成為了淮安住房保障基金的啟動(dòng)資金。

現(xiàn)在明確的長(zhǎng)期的機(jī)制是，政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房投資來(lái)源有兩大部分。拆遷安置房中的共有產(chǎn)權(quán)房，都是隨項(xiàng)目走，不會(huì)出現(xiàn)資金缺口。

而對(duì)于主動(dòng)消費(fèi)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房的家庭，這部分的資金來(lái)源于土地出讓金顯化、住房保障基金和財(cái)政預(yù)算等。隨著共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和地方財(cái)政的支持，這筆錢將有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，其中住房保障基金的回收和滾動(dòng)，需要5—8年的周期。

最近三年，我們已經(jīng)準(zhǔn)備通過集中建設(shè)和分散建設(shè)兩種形式，完成5000套共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)。其中今年的2000套已經(jīng)落實(shí)到具體項(xiàng)目中。資金上尚沒有缺口。

不過，隨著后面要繼續(xù)擴(kuò)大的話，還需要開拓更多的資金來(lái)源渠道。比如我們市委書記在今年的人大議案中就建議，中央和省兩級(jí)財(cái)政能夠安排轉(zhuǎn)移支付資金。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：淮安市屬于中等城市，中心城區(qū)的人口也不過100萬(wàn)，商品房均價(jià)在4000元左右。共有產(chǎn)權(quán)在這里行得通，能否同樣適用于京滬深等高房?jī)r(jià)大城市？

邵明：我覺得放到大城市可能更好。因?yàn)榫突灸Ｐ投裕覀兘鉀Q了經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)牟利的問題。大城市的地價(jià)更高，傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)濟(jì)適用房牟利空間才會(huì)更大，所以才有經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

另外，大城市往往因?yàn)橥恋爻杀具^高，政府給經(jīng)濟(jì)適用房選擇區(qū)域都較偏僻，周邊配套設(shè)施差，而共有產(chǎn)權(quán)房的商品房屬性，則可以解決這些問題。只不過商品房與家庭產(chǎn)權(quán)的價(jià)格懸殊太大，證明了房?jī)r(jià)之高，會(huì)讓地方政府很難看。

當(dāng)然，目前的制度決不敢說已經(jīng)可以放之四海皆準(zhǔn)。第一是因?yàn)橹贫缺旧硪苍谕晟频倪^程當(dāng)中，另外，不同的城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)和居民收入的差別，其配套措施也不一樣。這就是為什么，雖然今年全國(guó)政協(xié)的001888號(hào)提案，就是以淮安的共有產(chǎn)權(quán)制度作為藍(lán)本，但是我不同意《住房保障法》這么快就開始制訂。

首先是立法需要很長(zhǎng)的時(shí)間，而目前各地正在推行的一些經(jīng)濟(jì)適用房制度，毛病很多，不宜再浪費(fèi)資源和時(shí)間去做。

其次，共有產(chǎn)權(quán)再好，沒有實(shí)踐，很多需要配套的問題你想都想不到，也無(wú)法從理論上去推導(dǎo)。況且高房?jī)r(jià)城市和低房?jī)r(jià)城市的配套條件不一樣，必須在更大的范圍內(nèi)，去多層次地實(shí)踐改革。

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