自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新鴻基地產(chǎn)在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達(dá)81萬平米，前期土地總投入超過90億元人民幣。

新鴻基方面對本報表示，目前新鴻基地產(chǎn)對其內(nèi)地與香港地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重指標(biāo)已作出修正，不再對內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)占集團(tuán)業(yè)務(wù)的比重做具體要求。

“集團(tuán)看好內(nèi)地房地產(chǎn)的增長潛力，期待內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)能為新鴻基帶來更多的盈利。”新鴻基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇仲強(qiáng)說。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點，提升城鎮(zhèn)土地集約化作用的背景之下，此前對內(nèi)地日益高漲的地價頗為忌憚的新鴻基地產(chǎn)悄然將自己內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心調(diào)整至廣佛地區(qū)的舊改項目。

便利的舊改

新鴻基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當(dāng)年9月，富力地產(chǎn)及合景泰富以46億元的價格拍得廣州首個城中村改造項目——獵德村改造項目。隨后兩家開發(fā)商向外界表示，獵德村項目引入新鴻基地產(chǎn)作為合作方開發(fā)該項目，三方投資比例各占1/3。

但新鴻基進(jìn)入廣東舊改并非一帆風(fēng)順，其介入廣州獵德項目后，相關(guān)規(guī)劃遲遲未被批準(zhǔn)，時至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新鴻基方面表示，在三方合作中，新鴻基負(fù)責(zé)商場部分的開發(fā)，但此部分項目要在亞運會后方能動工。

即便如此，新鴻基似乎依然癡心廣東相關(guān)舊改項目。自去年12月底和今年2月，新鴻基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項目一、二期地塊后，今年3月，新鴻基又與廣州市林和村達(dá)成協(xié)議，拿下該村6萬平米的城中村改造項目。

針對為何新鴻基更看中廣佛兩地的舊改項目的提問，新鴻基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對便利。新鴻基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理何世鴻認(rèn)為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何世鴻認(rèn)為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權(quán)房問題并不突出；另一方面，在征地拆遷補(bǔ)償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過各種方式自主進(jìn)行改造，并在落實相關(guān)回遷房產(chǎn)權(quán)政策上予以便利。此外，何世鴻認(rèn)為，開發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進(jìn)行與村民的拆遷溝通工作是一個重要的方面，他們無須面對復(fù)雜的拆遷爭議。

據(jù)新鴻基展（中國）有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃少媚表示，目前林和村的相關(guān)拆遷方案有林和村村委與新鴻基方面共同制定，但相關(guān)拆遷工作則由雙方共同完成。

艱難的舊改

3月17日，新鴻基方面公布了林和村改造的相關(guān)方案，整個規(guī)劃方案規(guī)劃建筑面積40萬平方米，其中回遷房21萬平方米，商品房及公寓10萬平方米。

黃少媚對本報表示，在該規(guī)劃方案中涉及回遷房部分包含一棟寫字樓，以及多棟村民回遷住房。寫字樓經(jīng)營權(quán)將由林和村和新鴻基共同持有。但黃少媚同時表示，目前林和村改造規(guī)劃方案尚未上報廣州市規(guī)劃局，具體項目規(guī)劃亦未完全確定。而在城中村改造項目的股權(quán)方面，據(jù)本報了解，雙方以合作的方式進(jìn)行林和村舊改，其中新鴻基方面占舊改項目70%的股權(quán)。

黃少媚稱，新鴻基方面提供的相關(guān)規(guī)劃方案獲得了林和村村委全票通過，其規(guī)劃及補(bǔ)償方案亦獲得林和村90%以上的村民簽字認(rèn)可，相關(guān)拆遷工作將于4月展開，并于7月結(jié)束。

但事實并非像想象中的順利。有林和村村民對本報透露，林和村舊城改造方案分臨遷費和回遷房兩個部分。大多數(shù)村民對回遷房并未有太多意見，但是在臨遷費問題上，村民們認(rèn)為受到了不公平的處理。

據(jù)了解，臨遷費是指在拆遷過程當(dāng)中，用于村民臨時安置的費用，村民領(lǐng)取該項費用后自行解決拆遷期間的居住問題。該村民對本報記者表示，目前他們所看到的臨遷費補(bǔ)償方案是：按合法建筑面積每月26元/平米的臨遷補(bǔ)償，其認(rèn)為此項補(bǔ)償不能令大多數(shù)村民滿意。

“100平米的自建房才每月拿到2600元的補(bǔ)償根本沒法在附近租到房子。”該村民對本報記者說。

事實上，林和村地處廣州市天河北，靠近廣州火車東站及廣州地標(biāo)建筑中信廣場，區(qū)域內(nèi)商品房的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2600元/月的水平。

此外，林和村村民亦不滿林和村村委并未向村民公布村委與新鴻基方面簽訂相關(guān)合作協(xié)議的具體內(nèi)容。

“他們只是一家一家的做工作，沒有召開村民會議，沒有向村民解釋清楚與新鴻基合作的具體內(nèi)容，我們甚至不知道現(xiàn)在的臨遷費到底是村委單方面給村民的還是與新鴻基方面協(xié)商后的方案。”另有林和村村民對本報表示，“他們只是拿了同意城中村改造的大綱，讓我們簽字。我們甚至不知道是不是真的已經(jīng)有90%的村民簽字了。可能90%的村民是被蒙著簽的。”

據(jù)本報了解，目前尚有11戶林和村村民未在林和村村委出具的城中村改造的大綱上簽字。按照廣州相關(guān)規(guī)定，拆遷房不能通過停水停電等方式強(qiáng)制性進(jìn)行拆遷。

利益的蛋糕

在何世鴻看來，城中村改造顯然是當(dāng)前廣州三舊改造當(dāng)中最為困難的一個部分。其認(rèn)為，城中村改造所牽涉的利益太多。

“目前房地產(chǎn)價格的高漲應(yīng)該說為城中村改造提供了機(jī)會，因為改造所帶來的利益增大了。”何世鴻說。核心問題在于利益分配過程當(dāng)中，操作的透明程度乃至于利益的公平分配的問題。

有林和村村民對本報表示，他們并不清楚林和村改造規(guī)劃的相關(guān)情況，亦不能通過一個透明的信息了解到自己未來可能持續(xù)性盈利的相關(guān)內(nèi)容。

此外，何世鴻認(rèn)為，大多數(shù)村委在進(jìn)行改造的過程中都對規(guī)劃當(dāng)中的持有型經(jīng)營物業(yè)有一定要求，很多村委希望能夠在原有土地上興建商場及寫字樓等可獲得持續(xù)性盈利的經(jīng)營性物業(yè)。但何世鴻認(rèn)為，就目前而言，村委在操作過程當(dāng)中的透明度顯然存在一定的問題。

“可能與商業(yè)競爭相關(guān)，通過合作方式進(jìn)行城中村改造項目，各方都不想對方知道自己合作的底牌。”何世鴻說。

也正是基于此，何世鴻認(rèn)為，廣州舊改尤其是城中村改造的道路依然漫長。

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