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　　又一輪政策調(diào)控讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入信貸緊縮局面，不過這也催生了各種模式的地產(chǎn)基金。

除了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起地產(chǎn)基金以外，來自VC/PE機(jī)構(gòu)的外部資金正向房地產(chǎn)企業(yè)伸出橄欖枝。本報(bào)獲悉，目前深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)（下稱深創(chuàng)投）正在積極籌備首期房地產(chǎn)投資基金。深創(chuàng)投人士透露，深創(chuàng)投此次募集的地產(chǎn)基金優(yōu)先考慮與大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，首期規(guī)模將在5億元以上。

據(jù)了解，目前內(nèi)資組建的房地產(chǎn)基金規(guī)模不超過100億元，還處于初期發(fā)展階段，正在摸索適合國情的商業(yè)模式。受調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸“差錢”的情況反而是地產(chǎn)基金的一個(gè)發(fā)展時(shí)機(jī)。

地產(chǎn)基金方興

100億元，這是金地集團(tuán)與投資伙伴一起發(fā)起的人民幣房地產(chǎn)投資基金未來三年期望達(dá)成的規(guī)模。

4月9日，金地集團(tuán)宣布與瑞銀（環(huán)球資產(chǎn)管理）合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集正式完成，此次募集為1億美元，五家投資者分別來自歐洲、中東和亞洲。這是中國大陸第一個(gè)由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。

金地集團(tuán)董事長凌克在2009年業(yè)績說明會(huì)上表示，這些房地產(chǎn)基金今后主要投資于住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)、并購進(jìn)行投資，并透露了期望三年人民幣基金管理的規(guī)模達(dá)到80億-100億元。

3月份一家由房地產(chǎn)開發(fā)商牽頭的盛世神州房地產(chǎn)投資基金（下稱盛世神州）也宣告成立，首期融資規(guī)模達(dá)到5億元。這家基金由北京銀信投資有限公司董事長張民耕、陽光100置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪、復(fù)地集團(tuán)董事長范偉、富匯投資管理公司董事長曾軍和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行總裁曾勇一起發(fā)起。

“我們主要集中在項(xiàng)目層面的合作。退出方面，可以有溢價(jià)回購、分紅退出和二級市場退出等方式。”盛世神州董事長助理?xiàng)顝V志表示。對于未來的基金計(jì)劃募集規(guī)模，他表示公司規(guī)劃未來三年募資達(dá)到50億元以上。

這僅是目前已公布募集信息的地產(chǎn)基金。本報(bào)了解到，目前深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司也在積極籌備首期房地產(chǎn)投資基金。“目前正在和合作伙伴洽談，還未到成型公布的時(shí)候。”深創(chuàng)投總裁李萬壽稱。

一直以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)模式都遵循香港的“全模式”發(fā)展，即拿地、開發(fā)、銷售、再拿地，需要大量的資金支持。而2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和金融危機(jī)的雙重打壓讓這一模式的薄弱環(huán)節(jié)盡顯：即如果市場有變化，已有銷售項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)回款問題，新啟動(dòng)的項(xiàng)目便會(huì)面臨資金壓力。當(dāng)時(shí)因?yàn)橥恋爻鲎尳馃o法及時(shí)補(bǔ)足而被沒收定金的情況屢屢發(fā)生。

這讓在2007年以前因?yàn)殇N售旺盛覺得“不差錢”的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探討穩(wěn)定的融資途徑。

另一方面，2009年房地產(chǎn)行業(yè)的“絕地反攻”則讓股權(quán)投資領(lǐng)域和民間游資都對目前城市化程度低的中國房地產(chǎn)業(yè)長期看好。

“這樣，企業(yè)被政策強(qiáng)化了除銀行以外渠道的融資需求，而股權(quán)投資也開始愿意進(jìn)入這一領(lǐng)域。”深創(chuàng)投該人士表示。

實(shí)際上，房地產(chǎn)基金一直是國外房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的重要資金來源。

“在美國，是采用‘地產(chǎn)商+基金’的模式，即開發(fā)與投資分工細(xì)化。”長期研究金融地產(chǎn)的貝塔策略工作室合伙人杜麗虹表示。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)基金主要分為房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)開發(fā)基金。前者可同時(shí)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但更多的是以投資已有的地產(chǎn)物業(yè)、在持有中實(shí)現(xiàn)增值；而后者則主要專注于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

事實(shí)上，在國內(nèi)資金遲遲觀望、未給房地產(chǎn)業(yè)支持的2008年，早已成熟的外資地產(chǎn)基金則大舉進(jìn)駐。當(dāng)年6月，恒大地產(chǎn)成功獲得來自鄭裕彤、美林、德意志等幾家共計(jì)6億美元的私募股權(quán)基金投資。加上恒大2006年獲得美林銀行投資1.3億美元、2007年9月又投資1.3億美元合作項(xiàng)目，恒大累計(jì)獲得來自私募股權(quán)投資領(lǐng)域的資金支持8.6億美元。不過，金融危機(jī)則帶來了外資地產(chǎn)基金的負(fù)面影響，受到美歐本土房地產(chǎn)市場的羈絆，一些資金又大規(guī)模被動(dòng)撤出。

目前，顯然國內(nèi)PE機(jī)構(gòu)已意識到房地產(chǎn)基金是之前未開發(fā)的領(lǐng)域，內(nèi)資地產(chǎn)基金也迎來了發(fā)展的時(shí)機(jī)。

“現(xiàn)在土地資源越來越稀缺，開發(fā)商投資成本越來越大，拿地成本普遍超過30％，在一線城市甚至接近50％，信貸的盤子已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)投資的快速增長。在這種背景及地產(chǎn)商的擴(kuò)張需求下，房地產(chǎn)基金大有機(jī)會(huì)。”聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示。

商業(yè)模式探索

“目前成立的地產(chǎn)基金也正在探索適合自身的商業(yè)模式。”杜麗虹表示。

據(jù)了解，外資地產(chǎn)基金成熟的管理模式是，管理人具有項(xiàng)目的絕對選擇自主權(quán)，并且嚴(yán)格自主把控風(fēng)險(xiǎn)。但在國內(nèi)，目前大多數(shù)基金仍采用由房地產(chǎn)企業(yè)自主發(fā)起基金的形式。

例如恒大曾經(jīng)發(fā)起的信托基金，針對的是其旗下的單一項(xiàng)目進(jìn)行的募資；金地集團(tuán)此次發(fā)起的基金，未來則主要投向金地開發(fā)的項(xiàng)目；由金地篩選出需要投向的項(xiàng)目，再由其合作伙伴決定是否投資。也即金地集團(tuán)在項(xiàng)目決策中起到初期刪選的作用。

“這也是國內(nèi)地產(chǎn)基金對本土文化的一種融合。PE與房地產(chǎn)企業(yè)共同合作發(fā)起基金，基金管理人負(fù)責(zé)募資，而項(xiàng)目的選擇則由房地產(chǎn)企業(yè)和基金管理人共同選擇。”杜麗虹表示。

盛世神州的資金投向則更符合國際地產(chǎn)基金的運(yùn)作。“基金運(yùn)營初期主要投向公司熟悉的房地產(chǎn)企業(yè)，而在基金運(yùn)營成熟后，將考慮投向更具融資需求的中小房地產(chǎn)商。”楊廣志表示，基金將不會(huì)優(yōu)先考慮作為基金發(fā)起人復(fù)地集團(tuán)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目。“我們面向的是整個(gè)市場。”

另一方面，投資人穩(wěn)定性的問題則在地產(chǎn)這一周期性更強(qiáng)的行業(yè)里面臨考驗(yàn)。

據(jù)了解，國外地產(chǎn)基金的主要投資人是社保基金、大學(xué)教育基金等成熟的投資人，他們投資理念成熟穩(wěn)定，不會(huì)輕易撤資，除非出現(xiàn)了2008年金融危機(jī)的外部客觀因素。目前國內(nèi)的投資人還是主要為富裕的個(gè)人投資者。

“在地產(chǎn)繁榮的時(shí)候一切都好說，募資容易，投項(xiàng)目也容易。如果地產(chǎn)陷入低谷，募資方面非常容易出現(xiàn)問題。”杜麗虹表示，而往往在地產(chǎn)低谷時(shí)期，才更容易找到合適的被低估的投資項(xiàng)目，使投資回報(bào)提高。

上述深創(chuàng)投人士則表示，目前國內(nèi)如果能夠出現(xiàn)具有行業(yè)威望、無論地產(chǎn)處于周期低谷還是高峰，都能獲取穩(wěn)定收益率的地產(chǎn)基金管理公司，才能夠吸引更多的投資人進(jìn)駐。“這需要非常長的時(shí)間來驗(yàn)證，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一個(gè)周期可能短的也要5年，長的需要幾十年。”