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　　一些密切跟蹤中國建筑、中國海外這兩家房地產上市公司的投資者，敏銳地發(fā)現(xiàn)了這兩家公司幾個月以來銷售情況中一些微妙的變化。除了兩家公司在每月經營情況公告中所披露的銷售金額的下滑，更讓人在心頭打問號的則是銷售均價的大幅下跌。

中國海外發(fā)展公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，5月份公司實現(xiàn)房地產銷售額34.5億港元，環(huán)比下降29.3%，同比下降39%；銷售面積41.8萬平方米，同比下降28.4%。

中海銷售均價從2月最高點約1.5萬港元/平方米下探至5月0.83萬港元/平方米，3個月時間，下調幅度約達6700港元/平方米（按照6月17日港元對人民幣匯率折合人民幣約5874元/平方米）。

鑒于目前中國建筑的房地產業(yè)務中大部分銷量來自于中海地產，因此中國建筑和中國海外發(fā)展兩家上市公司的報表業(yè)績會有較高的關聯(lián)度。中國建筑銷售均價則從2月最高點1.18萬元/平方米降到5月約0.72萬元/平方米，均價下降近4600元。

以中建和中海的規(guī)模，和相似地位的其他一些房地產公司的報表比較，可以發(fā)現(xiàn)中建和中海的均價下調幅度是非同尋常的。萬科從2月到5月均價下調幅度僅為不到1600元。

6月9日，中國海外發(fā)展召開股東大會，董事會主席孔慶平表示，“均價下降，與產品結構有關。”他說，如果銷售集中在二線城市，就會顯示出均價下降的現(xiàn)象。

他表示，如果到今年底統(tǒng)計全年銷售均價，可能會維持比去年較高的水平，大約在11000元/平方米。

中海一位相關人士告訴記者，今年前幾個月的銷售均價本身就高于去年，而幾個月以來各個城市的入市房源規(guī)模不完全均衡，例如北京的均價都達到2萬元以上，今年前幾個月北京入市的房源較多，使得中海的全國銷售額數(shù)據(jù)中，北京的銷售金額占據(jù)了較高的比例，從而拉高了全國銷售均價。而四五月份后，北京的項目就賣得差不多了，入市房源少了，銷售額和銷售均價也相應出現(xiàn)了下降。

5月中海銷售額及銷售面積最多的地區(qū)是珠三角，其銷售額和銷售面積分別達到16億港元和14.9萬平方米，但中海并未指出具體至每個城市的銷售情況。

孔慶平說，中海上半年可以推出的產品占全年可銷售總量的40%，截至5月銷售率已達到94%，以至于出現(xiàn)了無盤可賣的情況，這是造成銷售額下降的主要原因，但下半年將陸續(xù)推出新盤。因為以全新樓盤為主，所以不存在“降價”情況，但會根據(jù)市場情況及時調整銷售策略。

中國建筑董事會辦公室姜女士告訴記者，中建在一季度已經預見到宏觀調控政策將會深化，去庫存化的速度有所加快，至于近幾個月出現(xiàn)的成交均價下調4600元/平方米的現(xiàn)象，主要原因是不同城市的成交比例有所變化，部分先前上漲過快的一線熱點城市成交量出現(xiàn)了明顯的萎縮，而一些二、三線城市受到的影響沒有那么大。“除了主要集中于一線和二線城市的中海地產以外，我們另一個下屬的地產公司中建地產，主要致力于在二、三線城市做‘大眾精品’，在這些城市，全國性開發(fā)商相對進入較少，我們通常能引領當?shù)貥鞘校@些地方恰恰是受到宏觀調控影響比較小的區(qū)域。”她說。

6月16日，在武漢市光谷區(qū)域一家IT公司工作的武漢新市民薛先生打算去距離自己單位不遠的中建?康城項目售樓處，因為此前他收到售樓人員發(fā)給他的短信，說端午節(jié)有“驚喜三重優(yōu)惠”。他的同事在該樓盤5月底的一次開盤活動中以50余萬元購買了一套不到90平方米的小三居，開盤當天拿到了9.8折的‘四重優(yōu)惠’，折后均價5800多元/平方米。“關注這個樓盤有段時間了，但是因為周邊配套還不是很成熟，所以猶豫了很久，看了幾個附近的房子，但比較一般，選擇余地不大。不知道端午的優(yōu)惠活動是個什么情況，又神秘兮兮地不肯直接跟我說，只是含糊其辭地說全款1%，針對不同房型有不同的優(yōu)惠，還有禮物贈送。但又不肯細說，一定要我上售樓處。”薛先生說。

中建?康城是中國建筑旗下中建三局東湖月郡地產有限公司在武漢開發(fā)的住宅小區(qū)。該項目2009年1月最早一期開盤均價約為4300元/平方米，至今已漲了35%。宏觀調控后，武漢樓市也出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒，大部分售樓處門可羅雀。中建·康城的開發(fā)商眼見調控風聲漸緊，便于5月底和端午節(jié)兩度推出了“驚喜優(yōu)惠”，并起到了一定的效果，在5月底開盤當天推出300套左右房源中售出了上百套，消化了1/3。記者從武漢房地產市場信息網了解到，該項目目前僅剩80套可售住宅房源。

這種以不事張揚的優(yōu)惠活動為主要手段的促銷策略，并不僅僅體現(xiàn)在個別樓盤。

5月初，中海位于成都的豪宅項目城南1號開盤價格16000-22000元/平方米。按揭可享受5.5%的優(yōu)惠，一次性付款可享受6.5%的優(yōu)惠。這意味著客戶最多可以享受到1430元/平方米的優(yōu)惠幅度。與恒大在全國打出的8.5折優(yōu)惠的活動不同，中海城南1號的價格調整是實質性的。

記者試圖從成都市透明售房網查詢中海城南1號的實際成交情況，但近期該網站的樓盤表頁面一直無法顯示，并公告稱“近期正在技術維護中”。

中海購自原沈陽 “荷蘭村”地塊開發(fā)的項目沈陽中海城，原來銷售人員預計6月開盤均價在5500元—7000元/平方米，最新傳出的消息是開盤時間推遲至7月，預計均價也改為5000元—6000元/平方米。

與此形成映照的是，前段時間北京市面上流傳的 “暫停給高價房發(fā)放預售許可證”的小道消息。亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月24日-5月30日的一周內，北京4個開盤項目均價18975元/平方米，環(huán)比之前一周每平方米下挫至13985元，跌幅達42.43%。這一數(shù)據(jù)粗看容易讓人得出北京房價大跌的結論，但實際上卻是因為取得預售許可證的高端項目寥寥無幾，當期開盤四個項目中均價最高的華僑城也僅為28000元/平方米。不過，中海如要將全國均價從8000多元/平方米拉升回1.1萬元/平方米，下半年北京、上海、深圳等幾個一線城市的成交量仍較重要。