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　　10月14日，香港，物業(yè)被剔除出投資移民項目，正式生效。

隨著近期內(nèi)地各大城市的 “限購令”相繼出臺,香港這項另類“限購令”矛頭直接指向近期紛紛來港的內(nèi)地投資客。按照規(guī)定,政府暫時將房地產(chǎn)從投資移民計劃的投資資產(chǎn)類別中剔除,以限制境外人士投資本地物業(yè),并將投資金額上限由650萬港元大幅提升到1000萬港元。

近幾年,香港房價漲幅較大,當(dāng)前房價已接近1997年亞洲金融危機爆發(fā)前的水平。2009年飆升30%,今年再上漲15%。而對香港樓市起推動作用的，內(nèi)地資金是重要的推手。

臨近傍晚時分，敖生（生，即先生，香港人慣用稱謂）剛剛帶領(lǐng)客戶看房回到位于北角的店鋪。而在他供職的利嘉閣城市花園分行，“650萬投資移民”的招牌仍醒目豎立在玻璃門內(nèi)。就在不久前，時值國慶黃金周，他又接待了內(nèi)地“老客戶”，完成了這位內(nèi)地投資者第三單“2000萬元”的購房申請。

這位39歲的代理經(jīng)理，從事房地產(chǎn)行業(yè)已有15年，開始做移民投資項目才是去年10月的事。不過，據(jù)他估算，這僅一年的光景，卻已接觸了近30位內(nèi)地買家。

“對大多數(shù)買家而言，移民只是投資的一部分。他們的房產(chǎn)價值早已高高超出投資移民底線。”敖生與內(nèi)地客戶都保持著良好的關(guān)系。在他看來，幾天之內(nèi)即可辦理好購房一整套事宜的內(nèi)地房客，實在“爽快”，在房屋價格上也更是不含糊，基本上都是在2000萬左右的豪宅。

“這半年以來，以前的買家又來購買第二套，甚至第三套房。”而他的這段賣房經(jīng)歷卻印證了更多香港人的擔(dān)憂。正如香港特首曾蔭權(quán)在政改后首份施政報告中解釋，雖然整體外來人口來港買樓的比例不高，但對港人的心理影響卻很大。

面對節(jié)節(jié)攀升的房價和天價樓盤的售出，內(nèi)地買家儼然已成香港社會最不受歡迎的來者。

“泡沫”再現(xiàn)？

就在同一天，香港特首曾蔭權(quán)連同宣布其他系列樓市新措之后的14日，香港長實實業(yè)“如期”解封了位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)何文田“半山一號”的頂級復(fù)式大宅。這棟名為“空中董事屋”的3000尺大宅尺價高達3.2萬港元，售價更是躍升1億港元。“主要是為了迎合市場”，營業(yè)經(jīng)理何家欣表示。此前兩天，九龍?zhí)亮x德道地皮以17900港元的尺價刷新了九龍區(qū)地價新紀(jì)錄。

這正是香港近年來火爆房地產(chǎn)市場的一個側(cè)影。受亞洲新興市場特別是內(nèi)地市場的有力支撐，香港經(jīng)濟迅速從2008年全球金融風(fēng)暴中復(fù)蘇。雖然曾以每平方尺7萬港元傲視全球的“天匯”豪宅最終演變成鬧劇，不過它卻依然未能打擊熱錢流入香港樓市的熱情。

自2009年以來，港府相繼通過《財政預(yù)算案》打擊樓市，重懲樓花和造假，推出“九招十二式”等等，諸多措施未能令市場轉(zhuǎn)向。“是否存在‘泡沫’目前香港樓市仍然很難界定。”星展銀行首席經(jīng)濟分析師梁兆基認(rèn)為，與美元掛鉤的貨幣政策讓香港經(jīng)濟沉浸在全球低息環(huán)境中，但卻有龐大的人民幣市場依靠，因此未來將會有持續(xù)的資金流入。

“香港樓市現(xiàn)如今的情況是多種因素綜合的結(jié)果。未能有獨立的經(jīng)濟政策，更不可能自我解決樓市困局。”在梁兆基看來，特區(qū)政府的樓市調(diào)控始終只是治標(biāo)不治本。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)14日發(fā)布的地產(chǎn)研究報告，香港樓價明年將維持平穩(wěn)上升11%，成交量將挑戰(zhàn)1997年高位——16萬宗。

千萬豪宅惹的“禍”

問題是，內(nèi)地房產(chǎn)投資者是否在香港樓市困局中“助紂為虐”，抑或正是罪魁禍?zhǔn)啄兀?P>在這項題為 “資本投資者入境計劃檢討”的項目中，曾蔭權(quán)顯得措辭謹(jǐn)慎，起承轉(zhuǎn)合安撫香港民眾，卻也照顧到內(nèi)地投資者，并暫時性保留了房屋署3年后的檢討權(quán)——已注意到計劃下投資于房地產(chǎn)的資金有上升的趨勢，今年頭九個月，有關(guān)資金占計劃總投資額42%。雖然近年計劃下的房地產(chǎn)投資只占市場總成交金額約1%，但考慮到市民大眾的關(guān)注，因此從14日開始暫停房地產(chǎn)投資移民計劃。

隨后，香港入境事務(wù)處發(fā)言人公布了截止日接獲的移民申請，總共220宗申請，比平日多了至少3倍。而中原移民顧問有限公司總經(jīng)理許大衛(wèi)證實，其公司當(dāng)天遞交了100余宗申請。

據(jù)統(tǒng)計，2003年10月推出的資本投資者入境計劃，7年來共批準(zhǔn)8200名申請者及15500名受養(yǎng)人獲準(zhǔn)來港定居，并帶來近580億港元投資。

不過，“想來的總會來”，敖生對這項新策不以為意。在他的內(nèi)地客戶中，650萬的投資移民錢從來都只是個約數(shù)，1200萬以上的豪宅才是目標(biāo)，而基本要求就是一手海景房。

敖生通常在內(nèi)地客戶的賬簿上算到：一套2000萬豪宅，首付三成，貸款650萬，每月利息7000港幣，租客為每月3.5萬港幣……他認(rèn)為，內(nèi)地近年收緊的樓市調(diào)控讓內(nèi)地買家更傾向于投資香港市場。“三成即便是四成的首付加上銀行貸款，可以讓資金充裕的內(nèi)地人買兩三套房。”

對此，中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升指出，已知2010年上半年登記一手及二手香港私人住宅買賣合約的內(nèi)地個人買家，所占整體金額比例有10.8%，所占整體宗數(shù)比例有6.7%。所占金額及宗數(shù)比例是連續(xù)三個半年度上升，反映內(nèi)地資金持續(xù)流入香港樓市。而由2008年下半年起，至今一年半，金額比例上升4.6個百分點，宗數(shù)比例上升2個百分點，數(shù)據(jù)顯示流入的內(nèi)地資金主要集中于豪宅市場。

內(nèi)地資金在港沉浮記

香港資本投資者入境計劃始自2003年。當(dāng)年推出計劃，緣于受到金融危機和SARS的沖擊，港府希望可以通過計劃引入外來資金，刺激樓市及金融市場。

現(xiàn)如今這個備受爭議的資本入境計劃，在當(dāng)年卻是挽救跌入谷底的香港樓價的救命稻草。2003年，周期性金融危機持續(xù)拉低香港經(jīng)濟，不期而遇的SARS更是雪上加霜，雖然同年6月開始施行的內(nèi)地游客“自由行”一開始拉動旅游業(yè)復(fù)蘇，但市民心理陰影仍未消除。

就在此時戲劇性一幕出現(xiàn)，剛剛進入8月，一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)虛報自由行旅客購買了5個北區(qū)二手單位，不想香港市民由此灌注信心，樓市從此走出低位。

不過，雖然內(nèi)地個人投資者直到2003年才得以出現(xiàn)，往前推算，內(nèi)地資金進入香港樓市和資本市場卻可追溯到上世紀(jì)90年代。

如今，香港市場上最具投資價值的“紅籌股”也正是來源于那個時期。上世紀(jì)90年代，受亞太經(jīng)濟整體影響，并在中英談判順利的趨勢下，香港維持了5%的增長率。1993年，17家大陸企業(yè)在香港聯(lián)交所上市，引來新一輪的股市投資熱，即“紅籌熱潮”。據(jù)香港銀行前首席經(jīng)濟顧問陳國基統(tǒng)計，其時在香港市場的中資企業(yè)資產(chǎn)高達200億美元。

買樓只是個“順序”問題

在剔除物業(yè)項目后，投資移民申請者需要將1000萬港幣投資于金融資產(chǎn)，包括股票、債券、存款證、后償債項、基金等。不過對于這些資產(chǎn)，中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升認(rèn)為，雖然并未有詳細的數(shù)據(jù)佐證，但內(nèi)地資金在香港資本市場上的整體投資應(yīng)以物業(yè)投資為主。

“在香港市場上，因歷經(jīng)數(shù)次金融危機，對金融資產(chǎn)的信心早已消失殆盡。”他透露，根據(jù)該公司還未公布的研究數(shù)據(jù)顯示，上半年來港購置物業(yè)的內(nèi)地買家已出現(xiàn)了下滑趨勢，預(yù)計下半年將會繼續(xù)下降。究其個中緣由，黃良升認(rèn)為來港購房者多在內(nèi)地一線城市購有多套房產(chǎn)，受上半年系列調(diào)控影響，大部分資金“被套牢，一時難以脫身”。

對于此次投資移民的新措，他認(rèn)為政府“在邏輯上只想尋找替罪羊”，這與上世紀(jì)90年代，加拿大溫哥華或是美國出臺的移民限制政策如出一轍。

而美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝則認(rèn)為，人民幣升值將會是內(nèi)地資金流入的主導(dǎo)因素。在兩地各方面融合的大方向下，內(nèi)地人士申請移民數(shù)量長遠將不會減少，樓市也不會受此影響。

“預(yù)計內(nèi)地居民將會通過投資其他金融產(chǎn)品獲得投資移民資格后，再因需要購買房屋居住，”劉嘉輝指出，“兩地市場的投資價值難以比較，但解決住的問題，無可厚非。”