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　　未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)何處去？

盡管業(yè)界一直關(guān)注著 “最后一只靴子”何時落下，盡管對調(diào)控與反彈之間的來回反復(fù)難以厘清，但可以肯定的是，1998年至2008年的意氣風(fēng)發(fā)，已經(jīng)一去不返。十年以來，北京三環(huán)路上的一畝土地，已由每畝100萬元，升至每畝2000萬元或更高。

土地像干裂的海綿掉到水塘，水分狂奔向任何一個部位的毛細(xì)管道。近20倍的土地溢價，令商品房充滿磁力。不僅如海爾、海信、雅戈爾逐一涉入土地市場，甚至長三角制造業(yè)群落，也無法容忍十年創(chuàng)業(yè)難抵幾年的囤房收益。“產(chǎn)業(yè)空洞化”迫在近前，房地產(chǎn)催化泡沫的強(qiáng)大力量，已表現(xiàn)出摧枯拉朽的幾許端倪。這事實上是未來新十年，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的大前提，在近期公告的“十二五”規(guī)劃的大框架中，明確提出“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整”的指向，即是明證。

“沒有永遠(yuǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)”。早在今年4月，中國社科院發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，“中國將在2013年左右 （2011-2016年之間）結(jié)束高速城市化過程。”取而代之的是“勻速城市化”或稱“中心城市之外的城鎮(zhèn)化”。

在這一大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)型與調(diào)整。這個轉(zhuǎn)變已然在潛行蓄勢，附著在相對偏遠(yuǎn)地帶的“產(chǎn)業(yè)用地”、“奧特萊斯”，以及“商業(yè)綜合體”等等造鎮(zhèn)、造城模式，正在不少大公司的行為目錄中占據(jù)主要位置。這可以說是摸索城鎮(zhèn)化建造經(jīng)驗的啟蒙課程。

房地產(chǎn)業(yè)已開啟由“土地厚利”至“社會正常利潤”的意識轉(zhuǎn)換，直接表現(xiàn)為“企業(yè)咨詢”在房地產(chǎn)企業(yè)受到的優(yōu)待。在孫宏斌領(lǐng)銜的融創(chuàng)地產(chǎn)IPO成功后，記者見到了這位曾經(jīng)引領(lǐng)順馳叱咤上市和激情人物，老孫收起了過往的鋒芒，“順馳的主要問題是擴(kuò)張過快，超過了管理覆蓋范圍，而融創(chuàng)會堅持一個蘿卜一個坑的做法。”他說，以前是管理現(xiàn)金流，而現(xiàn)在是管理產(chǎn)品，做的事情不一樣了。融創(chuàng)著力的一個事情，是請貝恩咨詢梳理公司的管理框架。從重現(xiàn)金流至重產(chǎn)品，從大規(guī)模擴(kuò)張至步步為營，雖然孫宏斌一再強(qiáng)調(diào)自己是小公司，但從順馳到融創(chuàng)的轉(zhuǎn)變，卻正是中國房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)生的內(nèi)在變化。

全球名列前茅的人力資源大鱷美世集團(tuán)、IBM咨詢，國內(nèi)的新華信正略均策等智囊機(jī)構(gòu)，正成為房地產(chǎn)企業(yè)的座上賓，企業(yè)付出千萬元，或幾千萬元的咨詢成本已司空見慣！但任何外來的意見，都不可能成為 “仙丹妙藥”，不源于內(nèi)在的、自我升華的原動力，反而會有邯鄲學(xué)步之嫌。也就是說，擺在中國地產(chǎn)業(yè)面前的由“超常”轉(zhuǎn)向“正常”的成長之路，依然漫長。

能真正洗去由土地高度資產(chǎn)化帶來的惰性嗎？能在中國由“城市化”轉(zhuǎn)向“城鎮(zhèn)化”過程中找到一席之地嗎？對于尚沒有經(jīng)歷過“大劫”的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這將是一場挑戰(zhàn)“自覺”的艱辛挑戰(zhàn)。

一個顯著的現(xiàn)象是，越早融入市場化生存環(huán)境的企業(yè)，越是具備良好的嗅覺，這也造成了一定程度上“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”的情形，據(jù)建設(shè)部政策研究中心不完全統(tǒng)計，全國地產(chǎn)企業(yè)已至5萬余家，大至全國性房企，小至縣城開發(fā)商，鱗次櫛比，大小不一，走在前沿的企業(yè)已在標(biāo)準(zhǔn)化制造、工業(yè)化生產(chǎn)大張旗鼓，城鎮(zhèn)化的未來格局無疑為可資依托的廣闊空間，而另一個方向是著力于細(xì)分市場，不重規(guī)模，工于精細(xì)。無論如何，二者都是在基于自身完善的前提下，逐步擺脫政策波動帶來的限制，來自于政策的限制，總是趨向于調(diào)整異常，而當(dāng)企業(yè)個體的價值取向完全符合安居、樂居所需時，又怎會因為“調(diào)控”左右不前呢？