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　　面對最嚴厲的調(diào)控政策，富力選擇用一場造城運動來應(yīng)對。

在廣州，富力地產(chǎn)聯(lián)合四大開發(fā)商一起協(xié)同造城。8年前，富力曾以32億元拍下北京廣渠門地塊驚艷出場。8年后，255億元拿下廣州亞運城用地，這也是目前中國土地市場上的最大手筆。

2008年的金融危機，讓物業(yè)投資比重較大的富力經(jīng)歷了巨大考驗。經(jīng)過三年的修復(fù)，預(yù)計2011年富力將有16家酒店亮相，隨著持有型物業(yè)比重不斷加大，商業(yè)地產(chǎn)對富力命運的影響也在加碼。

一方面，富力通過聯(lián)合的方式，持續(xù)大規(guī)模開發(fā)樓盤，穩(wěn)固住宅市場的利益；另一方面，已在商業(yè)地產(chǎn)上有了深厚“家底”的富力正在等待商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)期。

廣州造城

8年前，花費32億巨資拍下北京廣渠門地塊，這一舉動讓京城開發(fā)商們大吃一驚。來自南方的開發(fā)商用自己作風(fēng)上的“激進大膽”，給北方的開發(fā)商們上了一課。時過境遷，曾經(jīng)偏愛集約化大規(guī)模開發(fā)的富力，如今拿地手筆依舊如故，只是其中策略改變了很多。

2009年12月，由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體，經(jīng)過47輪競拍后，以255億元拿下廣州亞運城項目用地，被譽為“世紀第一拍”。

雖然當時聯(lián)合拿地的方式并不稀奇，但亞運城項目卻有著特別之處——體量之大可為 “超級大盤”，地價之昂貴，堪稱“地王之王”。

該項目占地264萬平方米，總建筑面積達438萬平方米，已經(jīng)可以和廣州一年的推地計劃相媲美。這一塊土地的面積相當于4個北京奧運村、8個北京亞運村。

今年6月，中信華南和世茂入伙亞運城地塊，開發(fā)商由之前拿地時的三家，變?yōu)楝F(xiàn)在的五家，實力更加雄厚。據(jù)了解，亞運城項目五家開發(fā)企業(yè)的股權(quán)占比及分工已基本明晰，整個亞運城項目由富力主導(dǎo)，并負責設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)；雅居樂負責營銷；碧桂園負責采購；中信華南負責融資；世茂房地產(chǎn)負責人力資源管理。該項目首期8078套洋房現(xiàn)樓，占據(jù)廣州全年樓市供應(yīng)量的10%以上，周邊配套在廣州市政府的巨資投資下也已完善。

2010年4月，富力再次聯(lián)合雅居樂、合景泰富、世茂地產(chǎn)組成聯(lián)合體，復(fù)制廣州亞運城模式，斥資70.5億拿下天津市津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)用地，該項目占地約129萬平方米，總建筑面積達301萬平方米。按計劃，此項目將以九年時間分為三期發(fā)展。

對于房企聯(lián)合開發(fā)的模式，富力地產(chǎn)董事長李思廉很看好，“富力將土地金達50億元以上的都算是大型項目，目前拿地之后基本都要求在很短時間內(nèi)付清土地款，如果只是一家公司進行開發(fā)很可能引發(fā)資金周轉(zhuǎn)方面的問題。正因為如此，以后在大型項目方面，房企聯(lián)合開發(fā)將成為主流。”李思廉說。

通過聯(lián)合開發(fā)，2010年在土地市場僅有2次交易的富力，緊緊地抓住了“土地”的命門。在土地價格高懸、政府收緊開發(fā)貸的環(huán)境下，富力仍延續(xù)著規(guī)模化開發(fā)的經(jīng)營思路。沿著“城市改造、建設(shè)宜居社區(qū)”這個已經(jīng)確定的企業(yè)發(fā)展方向，富力地產(chǎn)在廣州的首個項目，就是舊廠改造而來的項目——富力新居。這樣的企業(yè)經(jīng)營思路與城市化的發(fā)展過程，也奠定了日后富力地產(chǎn)規(guī)模化、標準化、集約化的企業(yè)運營風(fēng)格。

仔細查閱富力地產(chǎn)早期的開發(fā)項目，就可以發(fā)現(xiàn)，最小的富力順意花園為13萬平方米，最大的富力桃園高達98萬平方米，其間46萬平方米富力環(huán)市西苑、60萬平方米的富力廣場、45萬平方米的富力半島花園、15萬平方米的富力千禧花園，這些都是遵循著規(guī)模化標準開發(fā)的模式進行運營，以這樣的模式，富力地產(chǎn)在廣州完成的舊廠改造項目總面積已經(jīng)超過250萬平方米，同時也為富力地產(chǎn)下一步的發(fā)展，積攢了豐厚的運營管理經(jīng)驗與擴張的資金資本。

商業(yè)地產(chǎn)布局

富力地產(chǎn)現(xiàn)擁有約240萬平方米商業(yè)地產(chǎn)面積，實現(xiàn)了25億元商業(yè)地產(chǎn)租金收入，已開業(yè)及在建的高檔酒店10多家。預(yù)計到2011年，將有16家富力旗下酒店在國內(nèi)8個城市亮相。未來5年，富力地產(chǎn)旗下也將有20家五星級酒店在全國各地陸續(xù)落成，富力地產(chǎn)的商業(yè)版圖將更加壯大。

“從世界范圍來看，發(fā)達國家大型的房地產(chǎn)公司多數(shù)都是經(jīng)營自持的項目。比如日本的三井，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)著很高的比重。中國市場的圈地有人說是10年，有人說是20年、30年，但是這樣發(fā)展下去最后中國這種城市化也會大量出現(xiàn)商業(yè)項目。中國房地產(chǎn)也必然會走這樣一條路。”富力地產(chǎn)北方區(qū)負責人張輝這樣判斷商業(yè)地產(chǎn)在中國的未來。

2004年富力開始大力發(fā)展商業(yè)項目。“自持不僅能夠提高抗金融的風(fēng)險，還能提高企業(yè)的生命力。通過自持更能體現(xiàn)專業(yè)性、更有序。隨著酒店等商業(yè)項目開業(yè)，它們產(chǎn)生的現(xiàn)金回流也將逐漸平衡公司的財務(wù)狀況。酒店和購物中心也是投行和機構(gòu)眼中最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)類型，富力投資的這些項目將來的回報會遠遠高于當初的投資。”張輝說。

在目前的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，已經(jīng)有不少房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。同樣，富力在六年前就已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。歷經(jīng)了市場波動和考驗，2010年，商業(yè)地產(chǎn)的效益在逐漸凸顯。2010年富力的半年報顯示：富力擁有的四間酒店已開業(yè)三年。受惠于整體經(jīng)濟環(huán)境改善，加上各酒店于所在地區(qū)逐步建立起聲譽，該等酒店業(yè)績明顯改善，平均入住率均錄得不俗的升幅，而總收入和經(jīng)營溢利分別較去年同期增加超過56%和40%。期內(nèi)出租寫字樓（廣州富力中心及北京富力中心）的出租率和租金表現(xiàn)平穩(wěn)。

富力對于商業(yè)地產(chǎn)的野心顯然不止于現(xiàn)狀。

“商業(yè)地產(chǎn)競爭全面來臨的時候我們已經(jīng)做好了準備，我們有優(yōu)秀的團隊、豐富的經(jīng)驗，我覺得這個才更有價值。”張輝認為，“今天我看到我們公司擁有的物業(yè)，我覺得最自豪的還是我們的團隊，我們的團隊從姍姍學(xué)步開始，到現(xiàn)在對商業(yè)運營已經(jīng)很有經(jīng)驗，我想這其中的收獲對他們大有裨益，而對于今后公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也是一筆難得的財富。”