與黑石、凱雷、紅杉資本等紛紛在中國設(shè)立人民幣基金的外資股權(quán)投資大鱷們相比,普凱投資不是那么有名,也沒有那么高調(diào)。不過,2005年以來,這家公司已悄然在中國的天津、武漢、成都、西安等五六個城市投下多個房地產(chǎn)項目。
總部位于美國的普凱投資基金于2003年成立,該公司介紹自己主要的投資方向為 “處于成長期和擴張期、未公開上市的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)”。雖然并未提到“房地產(chǎn)”這三個字,不過,從該公司實際操作的項目來看,房地產(chǎn)領(lǐng)域的實際投資規(guī)模已經(jīng)達到50%。普凱主管合伙人姚繼平表示,不排除有一天房地產(chǎn)基金規(guī)模超過公司的核心業(yè)務(wù)成長型基金。
去年底,普凱投資在天津開發(fā)區(qū)成立了規(guī)模為6億元的人民幣房地產(chǎn)投資基金,主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
該筆資金最終投資了兩個成都的房地產(chǎn)項目,分別是今年1月與四川藍光集團合作開發(fā)的藍光公館1881項目以及今年5月與合能集團合作開發(fā)的合能?西貴金沙項目。在四川藍光項目中,普凱出資額度約5000萬美元(3億多元人民幣),占股60%。此外,今年5月普凱的美元基金也在成都與合能集團合作投資了40萬平方米的合能?四季康城項目。
在這些項目上,普凱嘗到了不少甜頭。以兩個已退出的項目為例,2007年5月,普凱房地產(chǎn)基金投資了2600萬美元(約2億元人民幣),與天津永泰紅集團共同開發(fā)中檔住宅項目“領(lǐng)世郡”,并于去年6月退出,投資回報率達25%;2007年9月,普凱投資約1.8億元人民幣,與香港鵬程集團合作開發(fā)位于湖北省武漢市江漢區(qū)金融街城市綜合體項目,投資回報率達到了30%。
其后,普凱避開了2007年的市場高點,直到2008年底的市場低點中找到了西安和蕪湖的合作項目。
“在2007年,房地產(chǎn)市場熱火朝天,我們找項目的時候,一些規(guī)模比我們大的投行、基金也在哄搶項目,開發(fā)商則跟我們討價還價,所以當(dāng)時一直沒有出手,到了2008年,形勢發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn),我們才投下了兩個項目,當(dāng)時,其他的外資投行都不敢出手,就我所知,當(dāng)時外資基金投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的似乎只有我們一單。”該公司一位負責(zé)房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的人士表示。
與凱雷等外資基金喜歡直接購買一線城市繁華地段商業(yè)現(xiàn)樓的偏好有著很大的區(qū)別,普凱所選擇的都是二、三線城市,并且以投資正在開發(fā)階段的住宅類項目為主。這樣,一方面每個項目占用的資金量相對較小,與動輒十多億、數(shù)十億美元的外資基金相比,普凱每只基金的規(guī)模僅在2億—4億元人民幣;另一方面,所選擇的房地產(chǎn)項目以滿足剛性需求為主,以避免投資一線城市商業(yè)地產(chǎn)所面臨的較高市場風(fēng)險。事實上,摩根士丹利、美林等一些原來活躍于中國市場并以投資一線城市商業(yè)地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)基金,近幾年參與投資的國內(nèi)地產(chǎn)項目很少,而投資住宅為主的凱雷和普凱等基金近幾年則風(fēng)生水起。
“普凱很少選擇拿地成本高的項目,因為要考慮到市場低迷時期的銷售狀況。”普凱房地產(chǎn)基金合伙人甘美蘭說。
姚繼平表示,房地產(chǎn)基金項目比成長型基金更規(guī)格,關(guān)鍵是要投對項目和企業(yè)。他們更愿意選擇二、三線城市領(lǐng)先的開發(fā)企業(yè),而不是全國性的大牌開發(fā)商。因為有投資回報率25%以上的要求,普凱通常會派財務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)到房地產(chǎn)項目進行實地監(jiān)管。
為了保證投資人的資金安全,普凱所選擇的項目一般要求股權(quán)對半或控股,而且普凱享有獲利優(yōu)先權(quán),并約定回購事項。如2008年普凱和中華房屋合資開發(fā)的79畝西安灞橋普華?淺水灣項目中,普凱投資近3000萬美元于擁有項目公司普華地產(chǎn)62.5%股份的香港成峰投資有限公司,占成峰40%股份,能夠獲得該項目25%的凈利和其他權(quán)益。中華房屋預(yù)計到2014年項目可實現(xiàn)總收入為7億美元。雙方在合作協(xié)議規(guī)定,如果項目每年內(nèi)部收益率達不到25%,那么合作方中華房屋就要以投資額的1.25倍回購股權(quán)。今年5月,成峰投資公司以5.8億元人民幣贖回普凱股權(quán),分3年償還,其中首期人民幣2億元(約合2900萬美元)于今年底支付,二期2億元在2011年底支付,三期1.8億元 (約合2,600萬美元)將在2012年底支付。
近兩年來,由于天津、上海、北京等城市紛紛開始了設(shè)立人民幣基金的嘗試,外資股權(quán)投資機構(gòu)設(shè)立人民幣基金已成為潮流。據(jù)創(chuàng)投機構(gòu)清科集團的統(tǒng)計數(shù)據(jù),從2007年到今年7月底,外資機構(gòu)在大陸地區(qū)共設(shè)立33只人民幣基金,完成募集規(guī)模達302.96億元人民幣。
“設(shè)立人民幣基金后,對投資領(lǐng)域沒有限制,繞開了外資基金投資房地產(chǎn)在結(jié)匯、審批上的難題,有利于今后在國內(nèi)開展業(yè)務(wù)。”甘美蘭表示。
戴德梁行北京估價部董事胡峰更表示,未來將會有超過80%的外資基金會在中國設(shè)立人民幣基金,而其中絕大部分資金將會進入房地產(chǎn)市場。
對這些投資于房地產(chǎn)業(yè)的人民幣基金而言,很難說清目前是一個好的時代還是壞的時代。“好的時代”在于,開發(fā)商正面臨巨大的融資困境,尋找包括外資基金在內(nèi)的融資渠道,成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
“壞的時代”則在于,國內(nèi)的融資環(huán)境導(dǎo)致一些規(guī)模龐大的基金的資金募集出現(xiàn)一定程度的困難。“在募資過程里,投資人問得最多的就是項目股權(quán)投資的退出期限,以及資本能否安全贖回等問題。”上述普凱的房地產(chǎn)基金負責(zé)人表示。
這一觀點得到了英國某私募基金投資人的贊同。這位人士表示:“我們在歐洲進行投資,項目方能提供標準格式的財務(wù)、法律或者環(huán)境方面的盡職調(diào)查報告,但在中國,做盡職調(diào)查和分析調(diào)查報告都非常困難。”
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