網(wǎng)絡(luò)版專(zhuān)稿 記者 張宏 上海樓市經(jīng)過(guò)數(shù)月沉寂之后突然啟動(dòng)，成交量與成交價(jià)格連袂大幅上揚(yáng)。媒體報(bào)道顯示，最近半個(gè)月上海商品住宅供應(yīng)量環(huán)比飆升125%，成交量升51%，平均成交價(jià)格漲19%。這種異常在周四的股市中也得到體現(xiàn)，以萬(wàn)科為首的地產(chǎn)股午后突然集體放量大漲。

在經(jīng)過(guò)數(shù)輪宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度被降至冰點(diǎn)，王石公開(kāi)宣稱(chēng)樓市“拐點(diǎn)”已現(xiàn)，萬(wàn)科也開(kāi)始降價(jià)售樓。但有關(guān)官員的表態(tài)卻是，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。以目前形勢(shì)看，“大落”應(yīng)是官方防范的重點(diǎn)。

要防止“大落”，政府就必須保障住房市場(chǎng)的成交依舊活躍，銀行信貸是決定性因素之一。對(duì)第二套房貸款政策的松動(dòng)已經(jīng)在全國(guó)各地浮現(xiàn)，而建行最新公布的“人均住房面積”標(biāo)準(zhǔn)更明白無(wú)誤地表明了銀行住房信貸的放松。

那么，究竟是誰(shuí)在買(mǎi)樓？

國(guó)際熱錢(qián)一直在持續(xù)涌入。人民幣兌美元的匯價(jià)已經(jīng)達(dá)到7.01，突破7元關(guān)口已成必然。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)減息使中美利差繼續(xù)擴(kuò)大，目前已經(jīng)達(dá)到1.89%。追逐更高回報(bào)的國(guó)際熱錢(qián)通過(guò)FDI（外商直接投資）、貿(mào)易及其他管道加速流入中國(guó)。房地產(chǎn)可隨著人民幣升值而加速增值，因此成為其主要投資目標(biāo)之一。商務(wù)部的預(yù)測(cè)顯示，去年有800億美元的熱錢(qián)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而今年以來(lái)外匯儲(chǔ)備的快速上升也表明熱錢(qián)的涌入繼續(xù)加速。

一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象，大量流出股市的民間資本也會(huì)迅速流入，進(jìn)一步提高樓市的熱度。有報(bào)道稱(chēng)部分民間資本流入民間借貸市場(chǎng)，年收益最高可達(dá)60％左右。但從目前的形勢(shì)看，銀行信貸放松的可能性正在逐步提高。當(dāng)民間中小企業(yè)由銀行可以獲得資金時(shí)，民間游資進(jìn)入樓市的可能性就會(huì)大大上升。事實(shí)上，有部分從股市撤出的江浙資本已經(jīng)開(kāi)始回流到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，盡管保障房和廉租房政策已經(jīng)在許多國(guó)內(nèi)城市實(shí)施，但供小于求的局面短期內(nèi)無(wú)法改變。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，許多中等收入者可能失去耐心，選擇購(gòu)買(mǎi)商品房。

另外，今年中國(guó)的通貨膨脹局面有可能明顯加大。盡管中央政府設(shè)定了通脹4.8%的目標(biāo)，但在追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與控制通貨膨脹難以?xún)扇木置嫦拢醒胝赡軙?huì)著力保增長(zhǎng)。美國(guó)次貸危機(jī)使其國(guó)內(nèi)消費(fèi)減少，人民幣升值使中國(guó)出口受挫，在這樣的外部形勢(shì)下，中國(guó)只有通過(guò)保持固定資產(chǎn)投資增速和激發(fā)國(guó)內(nèi)消費(fèi)來(lái)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，創(chuàng)造足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)。這也意味著銀行信貸必須放松，加息力度減弱，其結(jié)果就是通貨膨脹率達(dá)到很可能是前所未有的高點(diǎn)。通脹也會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水漲船高，并進(jìn)一步誘使更多謀利的國(guó)際熱錢(qián)和民間游資流入。

多數(shù)亞洲國(guó)家和地區(qū)的人口基數(shù)大，人均占有土地資源相對(duì)較少，這決定了亞洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與歐美國(guó)家不同。從臺(tái)灣、香港地區(qū)及日本、韓國(guó)的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)可以明顯看出，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)財(cái)富積累的過(guò)程中，盡管地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格會(huì)有階段性的調(diào)整，但長(zhǎng)久趨勢(shì)都是在上漲。中國(guó)的樓市應(yīng)該也會(huì)循著這樣的軌跡上升，A股亦然。

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