經(jīng)濟觀察報 記者 周亞玲 對于九成以上的地產(chǎn)公司而言，上市路途漫如長夜；緊縮的銀行房貸未見松動，房產(chǎn)交易未見回暖。此時，一些資金充裕公司借款給地產(chǎn)公司的公告卻層出不窮，貸款利率也日漸攀升。

一位不愿具名的行業(yè)資深人士分析：“緊縮之下，銀行有充分理由加高地產(chǎn)公司貸款利率。即使這樣，銀行的資金一般企業(yè)也還是排不上隊。這樣，其他有閑錢的公司來沾點地產(chǎn)公司的利益，也就自在情理之中了。從土地、稅收到貸款，成本節(jié)節(jié)攀高，開發(fā)商的日子很難熬。”

5月21日，香溢融通（600830）在公告中表示，公司與嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司、浦發(fā)銀行寧波分行在寧波簽署委托貸款合同，將自有資金1億元委托銀行貸款給該房產(chǎn)公司，貸款期限一年，年利率18%。中大股份（600704）控股子公司中大房地產(chǎn)集團有限公司于5月14日與中信銀行杭州分行簽訂了委托貸款借款合同，由中大股份控股的子公司浙江物產(chǎn)實業(yè)控股（集團）有限公司委托杭州分行向中大房地產(chǎn)發(fā)放委托貸款2億元。期限為1年，年利率為12%。同樣是5月，陽光股份(000608)旗下星泰公司通過上海銀行向徐家匯公司申請借款21800萬元，年利率6.57%，借款期限半年。

由銀行作為中間方，資金由一個非房地產(chǎn)企業(yè)流向房地產(chǎn)企業(yè)，與數(shù)年前頭顱高昂、不可一世的房企形象形成了鮮明的對比，在資金瓶頸重壓下，房地產(chǎn)企業(yè)分利于他人，成為渡過難關的必要手段。

對于大公司而言，拆借利率與銀行放貸水平基本持平，而對于中小公司而言，借款利率動輒在銀行貸款平均利率兩倍、三倍之上。

中小地產(chǎn)公司與典當行的春天

香溢融通貸款給房地產(chǎn)公司已經(jīng)不是第一次了，公告里就有兩次。香溢融通的年報，2006年10月13日，其委托招商銀行股份有限公司寧波海曙支行向上海香溢房地產(chǎn)有限公司發(fā)放委托貸款5000萬元。香溢融通董秘辦公室接受記者采訪時，表示這批貸款早就歸還了。

但并非所有和地產(chǎn)有關的業(yè)務都是那么暢快的。香溢融通（即過去鼎鼎大名的大紅鷹）曾經(jīng)有一筆2000萬元的當款給如今已經(jīng)進入破產(chǎn)重整的浙江南望企業(yè)集團。董秘辦公室表示，關于南望的2000萬元，目前還沒接到貸款合同是否到期，是否會涉及拍賣等訊息。記者了解到，南望的資金鏈條緊張，和它們投資重慶水電站及北京等地的房地產(chǎn)業(yè)務有關。當記者詢問南望的2000萬資金用途時，對方表示要等董秘回來再回答。但他肯定的是在做典當之前，已做過信用評估和資產(chǎn)評估。據(jù)了解，南望的典當業(yè)務，是有估值3000萬土地做抵押的。

香溢融通是A股一家以典當為主業(yè)之一的上市公司，大股東為中國煙草公司浙江省公司，其主業(yè)也有貿(mào)易等業(yè)務。但典當收入毛利率甚高，已經(jīng)能貢獻公司利潤50%左右，為金融行業(yè)分析師們津津樂道。2月19日該公司定向增發(fā)9000萬股募集資金凈額61456萬元以來，資本雄厚。其如今又開辟新的業(yè)務品種，可謂是抓住了貸款緊縮的機會。單是這筆業(yè)務，香溢融通大約能收到1800萬的利息。行業(yè)人士告訴記者：“放貸給地產(chǎn)公司，業(yè)務筆數(shù)不多，但絕對還是最安全的品種。”

至于高昂的利息，浙江紹興一家房地產(chǎn)公司董事長秘書告訴記者：“現(xiàn)在的浙江，地產(chǎn)商高利貸已經(jīng)是月利3分了，年利率18%又算得了什么呢？一些小地產(chǎn)公司，除了本來有其他實業(yè)的，日子都不好過。但還是有很多民營老板想投資。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅卻認為：“如果是地價沒有上漲前拿的地，那還可以承受這樣的利率。但如果是現(xiàn)在市場化拿地，那顯然沒辦法承受這樣的利息了。”

當然，能在貸款緊縮的時間里，瞄準地產(chǎn)商錢袋的公司不止一家。北京最早做房地產(chǎn)抵押登記的典當公司寶瑞通典當行負責房地產(chǎn)業(yè)務的徐云鵬經(jīng)理告訴記者：“如果是一年以上的資金需求，我們就不推薦典當了，土地典當最多不過6個月。我們典當業(yè)務都做不過來了，從去年10月以來，來寶瑞通咨詢在建工程典當?shù)目腿艘呀?jīng)多了30%。寶瑞通地產(chǎn)業(yè)務100筆里也不過有二、三筆，營業(yè)金額卻占到30%以上。”

大者恒大

與中小公司拆借利率高達18%相比，顯然大公司的辦法與渠道要豐富得多。

6月2日，招商地產(chǎn)(000024)發(fā)布公告，招商地產(chǎn)董事會通過了以下議案：同意公司通過中國工商銀行股份有限公司深圳蛇口支行獲得大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司提供的3億元人民幣兩年期委托貸款，年利率為7.56%。

招商地產(chǎn)享受的3億元人民幣兩年期委托貸款，屬于“現(xiàn)金池”業(yè)務，年利率不過7.56%。而且在去年年底，招商地產(chǎn)剛接受過大股東2億元的貸款。近期，招商地產(chǎn)股東大會剛通過一個80億元的巨額增發(fā)計劃。為此，外界有對招商地產(chǎn)資金緊張的質(zhì)疑。招商地產(chǎn)接受本報采訪時表示，這幾次融資計劃早就在系統(tǒng)規(guī)劃中。招商地產(chǎn)目前17個項目都在正常運轉(zhuǎn)，沒有資金緊張的情況。他們進一步表示，在南京、上海、北京，甚至在受調(diào)控沖擊最嚴重的深圳，其項目銷售都是不錯的。從2007年招商地產(chǎn)年報每股經(jīng)營性凈現(xiàn)金流看，招商地產(chǎn)現(xiàn)金壓力比較大，但季報的數(shù)據(jù)卻已趨向緩和。還是有地產(chǎn)分析師認為招商地產(chǎn)開工項目過多，給出了中性評價。

在調(diào)控依然從緊的時期，招商憑其大股東優(yōu)勢逆市而行，4月在北京拿下了16.5億的土地。在6月2日的臨時股東大會上，該公司還表示，公司現(xiàn)金流狀況穩(wěn)健，拿地屬既定步驟之中的安排。

“大公司有企業(yè)信用支撐、有品牌、有業(yè)績說服力，連和銀行貸款都要容易些。大小公司融資差異肯定是很明顯的。”鄒毅表示。

一些小項目公司要去典當行當土地。相形之下，保、招、萬、金的融資一路坦途，可以通過發(fā)債或降價銷售回籠資金，這只不過是勒緊腰帶而已，并非困厄之境。

銀行是最大的贏家

金融專家孫飛表示：“即便只是委托貸款，商業(yè)銀行和信托公司還是有風險防火墻的，也會對貸款企業(yè)進行甄別，也會監(jiān)管資金的流向。”但是按照委托貸款模式，決定了銀行是不承擔任何風險的，它可以照樣收手續(xù)費。“銀行也可以向放貸企業(yè)推薦貸款項目。”鄒毅表示。也有分析人士認為：“銀行有動力撮合這類業(yè)務。無論最后結(jié)局如何，手續(xù)費都少不了。”

“委托貸款雖沒有明令禁止，但一直都處于灰色的邊緣。”鄒毅表示。

而孫飛則認為，委托貸款應該大力提倡，屬于房地產(chǎn)公司直接融資方式，對銀行沒有造成風險。地產(chǎn)公司融資一直未能多元化。一直是一“行”獨大。60萬億的房地產(chǎn)融資，55萬億是銀行貸款，1萬億是保險，1萬億是證券等，孫飛如是感慨地產(chǎn)融資的 “多元”格局。

而地產(chǎn)大佬任志強在接受關于委托貸款盛行有何看法的采訪時，直接說：“與其硬撐，不如將其股權低價轉(zhuǎn)手！”

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