經濟觀察報 記者 王凱 盡管恒大地產集團(簡稱“恒大”)私募的資金已到賬了5.06億美元，但資金入境審批手續(xù)使其推遲支付“地王”出讓金。

“我們引進的外資還沒有入境，外匯管理局還在做相關的手續(xù)審批，還需要時間。”眼見已到向地王——“廣州絹麻廠地塊”付款的截止日期（7月8日），恒大董事局主席許家印只能如此回答。

即使這5億美元順利入境，恒大繳完41億的土地出讓金，最終也所剩無幾。除了廣州地塊，許家印付出大代價拿下的上海地塊、重慶科技學院都面臨同樣問題。

一位接近許家印的人士告訴本報：“此次私募主要是用來還債的，但是顯然這些錢根本不夠用。”

“地王”付款到期

7年前的2001年初，廣州絹麻廠地塊報價3.86億元，在付款要求嚴格的情況下，因無人應價而流拍。7年后的2008年初，6家開發(fā)商均在28億元左右停止舉牌，而恒大一路把價格飆到了41億，以不可思議的價格拿下此地。“在整個拍賣過程中，恒大顯的信心十足，瘋狂的競價讓人有些害怕。”回憶起當時的情景，一位參與了整個競價過程的開發(fā)商說。

在拼命拿下這塊地的背后，是恒大在御景半島之后繼續(xù)尋找高端項目的考量，更為重要的是為其順利上市增加砝碼。

轉眼間，付款日期已到，恒大是否會面臨被收地的命運？

廣州市國土資源和房屋管理局宣教處某負責人告訴本報：“這個事情目前還沒有具體的處置辦法，估計恒大已經遞交了延期付款的申請，不會那么簡單的收回，即使要收回，也要按照程序走，怎么拿的地，就怎么退回去。”

這位負責人還說：“按照一般市里審批土地的程序，由市政府牽頭，有關職能辦通過例會（用地會或收地會）來最終決定，我們和規(guī)劃局只有提出意見的權利，這需要七八個會員集體商議來決定。估計市政府馬上就會有意見出來。”“但是有一點可以確定，按照法律合同的規(guī)定，只要推遲繳納一天，就要罰一天的款。”

顯然，政府決議時間上的滯后，也為恒大爭取了寶貴的還款時間，但是不知道許家印救命的6億美元資金何時能順利通過外管局的審批入境。許家印只說：“快了。”

資金缺口依然巨大

據許家印透露，他真正花大價錢拿的地是去年第四季度拿下的廣州絹麻廠項目、重慶科技學院、上海項目，這三塊地也是實實在在打算用于上市，因為它們的條件恰好是跟上市的要求吻合。

這3個項目總建筑面積150多萬平方米，占恒大土地儲備的三十分之一，但涉及總地價金額80億元，占恒大計劃IPO融資額約三分之二。“這也是幾個月來讓許家印寢食難安的主要原因。”接近許家印的人士說。

除了這三個項目的巨額的土地出讓金，據《財經》報道，截止2008年1月31日，恒大共欠銀行貸款高達111.33億元。這樣算下來，恒大資金缺口大概在160億之多。

即使6億美元最終全部順利到賬，加上已有的15億，還不到所需資金的40%。恒大如何能挺過這一關？

融了6億美元，讓資產負債率從95%降到65%，這就是許家印在香港上了三個月的班所交出的答卷。“這幾個月他在香港找了很多人，但是大家都不敢出手。”接近恒大的人士告訴記者。

事實上，從恒大啟動上市事宜開始，香港的投行對恒大就不是很看好。“這主要是市場因素，上市不成功主要是市場不好，而現在沒有人敢借錢給你，也是覺得大陸市場不好。這種情況要持續(xù)多久沒有人能知道。”戴德梁行某香港高層告訴本報，“香港的開發(fā)商對政策的變動非常敏感。”

許家印表示，早在謀劃上市之前，恒大就已想好了備選的融資方案：一是恒大去年開工、正在建設的36個項目，預計今年可售面積共750萬平方米，在3月份時，已有近400萬平方米，物業(yè)在建筑進度上達到了預售條件，可以馬上銷售樓宇回籠資金；二是拿一大批項目進行合作；三是增資擴股。

一位接近恒大的人士說：“看似是可選擇的三個方案，但是現在全國的銷售都不理想，另外兩個方案，許家印知道，如果成行，他會付出很大代價。”

而許家印權衡利弊后的“增資擴股”，讓許家印損失不小：凈資產折讓達17％，割讓16％股權。另外，來自香港投行界的消息，鄭裕彤與許家印部分約定債務年息極高，可能高達40%，換句話說，如果是4億的借款，那意味著許家印一年要還一億。

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