地款支付推遲 恒大仍然在冬季
經濟觀察報 記者 王凱 盡管恒大地產集團(簡稱“恒大”)私募的資金已到賬了5.06億美元,但資金入境審批手續(xù)使其推遲支付“地王”出讓金。
“我們引進的外資還沒有入境,外匯管理局還在做相關的手續(xù)審批,還需要時間。”眼見已到向地王——“廣州絹麻廠地塊”付款的截止日期(7月8日),恒大董事局主席許家印只能如此回答。
即使這5億美元順利入境,恒大繳完41億的土地出讓金,最終也所剩無幾。除了廣州地塊,許家印付出大代價拿下的上海地塊、重慶科技學院都面臨同樣問題。
一位接近許家印的人士告訴本報:“此次私募主要是用來還債的,但是顯然這些錢根本不夠用。”
“地王”付款到期
7年前的2001年初,廣州絹麻廠地塊報價3.86億元,在付款要求嚴格的情況下,因無人應價而流拍。7年后的2008年初,6家開發(fā)商均在28億元左右停止舉牌,而恒大一路把價格飆到了41億,以不可思議的價格拿下此地。“在整個拍賣過程中,恒大顯的信心十足,瘋狂的競價讓人有些害怕。”回憶起當時的情景,一位參與了整個競價過程的開發(fā)商說。
在拼命拿下這塊地的背后,是恒大在御景半島之后繼續(xù)尋找高端項目的考量,更為重要的是為其順利上市增加砝碼。
轉眼間,付款日期已到,恒大是否會面臨被收地的命運?
廣州市國土資源和房屋管理局宣教處某負責人告訴本報:“這個事情目前還沒有具體的處置辦法,估計恒大已經遞交了延期付款的申請,不會那么簡單的收回,即使要收回,也要按照程序走,怎么拿的地,就怎么退回去。”
這位負責人還說:“按照一般市里審批土地的程序,由市政府牽頭,有關職能辦通過例會(用地會或收地會)來最終決定,我們和規(guī)劃局只有提出意見的權利,這需要七八個會員集體商議來決定。估計市政府馬上就會有意見出來。”“但是有一點可以確定,按照法律合同的規(guī)定,只要推遲繳納一天,就要罰一天的款。”
顯然,政府決議時間上的滯后,也為恒大爭取了寶貴的還款時間,但是不知道許家印救命的6億美元資金何時能順利通過外管局的審批入境。許家印只說:“快了。”
資金缺口依然巨大
據許家印透露,他真正花大價錢拿的地是去年第四季度拿下的廣州絹麻廠項目、重慶科技學院、上海項目,這三塊地也是實實在在打算用于上市,因為它們的條件恰好是跟上市的要求吻合。
這3個項目總建筑面積150多萬平方米,占恒大土地儲備的三十分之一,但涉及總地價金額80億元,占恒大計劃IPO融資額約三分之二。“這也是幾個月來讓許家印寢食難安的主要原因。”接近許家印的人士說。
除了這三個項目的巨額的土地出讓金,據《財經》報道,截止2008年1月31日,恒大共欠銀行貸款高達111.33億元。這樣算下來,恒大資金缺口大概在160億之多。
即使6億美元最終全部順利到賬,加上已有的15億,還不到所需資金的40%。恒大如何能挺過這一關?
融了6億美元,讓資產負債率從95%降到65%,這就是許家印在香港上了三個月的班所交出的答卷。“這幾個月他在香港找了很多人,但是大家都不敢出手。”接近恒大的人士告訴記者。
事實上,從恒大啟動上市事宜開始,香港的投行對恒大就不是很看好。“這主要是市場因素,上市不成功主要是市場不好,而現在沒有人敢借錢給你,也是覺得大陸市場不好。這種情況要持續(xù)多久沒有人能知道。”戴德梁行某香港高層告訴本報,“香港的開發(fā)商對政策的變動非常敏感。”
許家印表示,早在謀劃上市之前,恒大就已想好了備選的融資方案:一是恒大去年開工、正在建設的36個項目,預計今年可售面積共750萬平方米,在3月份時,已有近400萬平方米,物業(yè)在建筑進度上達到了預售條件,可以馬上銷售樓宇回籠資金;二是拿一大批項目進行合作;三是增資擴股。
一位接近恒大的人士說:“看似是可選擇的三個方案,但是現在全國的銷售都不理想,另外兩個方案,許家印知道,如果成行,他會付出很大代價。”
而許家印權衡利弊后的“增資擴股”,讓許家印損失不小:凈資產折讓達17%,割讓16%股權。另外,來自香港投行界的消息,鄭裕彤與許家印部分約定債務年息極高,可能高達40%,換句話說,如果是4億的借款,那意味著許家印一年要還一億。
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