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    2008-09-08
    張玉蕾
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    地產(chǎn)央企重組仍然停滯

    網(wǎng)絡(luò)版專稿 記者 張玉蕾 針對房地產(chǎn)將成為奧運后中央企業(yè)重組的第一步的說法,知情人士對此予以否認(rèn)。他認(rèn)為,央企的房地產(chǎn)重組仍存在許多困難,短期內(nèi)仍處于停滯狀態(tài)。

    據(jù)中房集團內(nèi)部一位中層人士透露,“目前中房集團沒有正式接受到任何關(guān)于重組的意向,暫時也沒有任何重組計劃。中房目前的主要精力放在主業(yè)拓展和政策性住房的開發(fā)上。”該人士同時表示,“相對于其他的行業(yè)來說,房地產(chǎn)行業(yè)是一個零散型行業(yè),競爭激烈。只有機制靈活、市場化程度高的企業(yè),才能在行業(yè)中生存發(fā)展。”

    而此前保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊在接受媒體采訪時表示:保利一直在等待機會,但是沒有找到合適的資源。不過,宋廣菊亦表示:“如果找到合適的資源和合適的方式,保利不排斥重組。如果一旦國資委援手,我們會首先占領(lǐng)先機。”

    停滯的四年

    地產(chǎn)業(yè)務(wù)恐怕是央企重組里最難啃的一塊“骨頭”。央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組啟動4年,幾乎停滯4年。

    2004年6月,國資委發(fā)出《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》,決定由中房集團、保利集團、華僑城、招商局和中國建筑工程總公司5家企業(yè)牽頭整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。正式拉開央企房地產(chǎn)整合的大旗。

    2005年2月,中房集團以行政劃撥的形式受讓了華能集團旗下總規(guī)模高達23億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這項被譽為“央企重組第一單”的并購給很多人帶來了期望。但之后的情形令人失望,當(dāng)時191家央企名下的1800億元房地產(chǎn)資產(chǎn),只有30億元進行了重組。包括中房在內(nèi)的五家指定企業(yè),在央企房地產(chǎn)輔業(yè)資產(chǎn)重組方面并無新的突破。

    其中緣由泛泛復(fù)雜,一方面是央企之間的利益博弈:中房等企業(yè)不愿意接受別人的不良資產(chǎn);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展良好的企業(yè)也不愿意將自己的優(yōu)良資產(chǎn)拱手讓人,另外一方面,當(dāng)時采取的“行政劃撥”的方式飽受詬病。

    “當(dāng)時采取行政劃撥,被制定為5家央企之外的房地產(chǎn)資源沒有動力參與重組工作。當(dāng)時如果是股份制的話,可行性無疑將加大。”原中房集團董事長孟曉蘇曾對媒體透露。

    其實,早在2004年,國資委就曾試圖將一家軍工企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)“劃撥”到一家重組主體央企中,但這家軍工企業(yè)的上級主管部門提出了需要給予資產(chǎn)收益補償,雙方僵持不下,最終這起重組只能“胎死腹中”。

    而且,中房、保利這樣的企業(yè),都有著自身的業(yè)務(wù)模式及戰(zhàn)略布局,其他央企的房地產(chǎn)資產(chǎn),拿過來不一定適合公司今后的發(fā)展,它們會權(quán)衡合并一個企業(yè)對自己會有什么樣的影響,會不會找個累贅,會不會和自己子公司的業(yè)務(wù)形成沖突?

    模式的博弈

    地產(chǎn)央企整合主要有三種方式:一是賣給國企。如掛牌交易、協(xié)議交易、內(nèi)部劃撥、持股房地產(chǎn)央企等;二是賣給民營或外資,如股權(quán)掛牌交易、協(xié)議交易等;三是企業(yè)所有者、經(jīng)營者和員工是被轉(zhuǎn)讓企業(yè)參與博弈的三方,交易方式的確定,是博弈最終的結(jié)果,體現(xiàn)三方利益的分配。

    而對于央企地產(chǎn)的重組,國資委除了“拉郎配”,暫時沒有更好的推進方法。

    不過,“拉郎配”實行起來仍然困難重重。“國資委要‘拉郎配’,面臨的最大難題估計就是對被整合的房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估了,因為目前許多央企其地產(chǎn)輔業(yè)資產(chǎn)不良,如果評估過高,整合方難以接受,但評估過低,被整合方勢必反對。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所微觀經(jīng)濟研究室主任韓朝華認(rèn)為。

    2006年以來,國資委似乎有意主導(dǎo)保利地產(chǎn)、中建股份、華僑城、招商局等當(dāng)初確定領(lǐng)頭重組房地產(chǎn)央企先行進行A股IPO或是資產(chǎn)重組。其中保利地產(chǎn)及中建股份、中國中鐵等被確定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的央企先后通過A股IPO。但是要想進一步重組其他央企的房地產(chǎn)資產(chǎn)就得面臨更多的困難了。

    而有很多企業(yè)為了“逃避”重組,一早就妥善“安置”了自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2005年10月10日,在國資委第二批圈定8家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企,以求提速央屬房企的重組步伐的同一天,中遠集團發(fā)布公告,將所持的上海中遠三林置業(yè)集團有限公司45%的股權(quán)作價轉(zhuǎn)讓給一家注冊于開曼群島的公司SMIL(印尼三林集團下屬企業(yè)),

    與中遠房地產(chǎn)做法相似的還有寶鋼。在2005年1月,寶鋼集團與香港嘉華國際集團、日本三菱商事株式會社和東急不動產(chǎn)株式會社合資成立了上海寶地置業(yè)有限責(zé)任公司,寶鋼集團在新的合資公司中持有41.5%的股權(quán)。

    南方電網(wǎng)也將自己在云南的兩家房地產(chǎn)企業(yè)都通過產(chǎn)權(quán)市場進行了轉(zhuǎn)讓,接盤者為民營房地產(chǎn)企業(yè)。

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