中國社會科學院農村發(fā)展研究所研究員王小映表示：“對于已經建成的小產權房，應該抓住時機進行清理。如果是村鎮(zhèn)在農村集體建設用地上建設的農民自住房，有部分剩余而銷售成為小產權房的，可以補交適當的土地價款，補辦手續(xù)使之合法化；如果是農地，尤其是耕地，甚至基本農田上建設的小產權房，該追究責任的追究責任，該查處的查處；開發(fā)商規(guī)避稅費的牟利行為，也要受到法律的裁判，不能簡單出個文件就合法化了。”王小映給有關部門提的建議中，指出解決小產權問題，要“分類處理，有限制、有條件地合法化”。

在此之前，盡管中央政府多次下通知，禁止城市居民下鄉(xiāng)買房，并要嚴查小產權房，但城郊村鎮(zhèn)建設小產權房的沖動卻是屢禁不止。

10月22日，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文介紹中共中央關于推進農村改革開放有關情況時指出，怎樣才能讓非法交易中形成的小產權合法化，有關部門正在研究具體措施，但小產權房絕對不能再搞。

中國社會科學院農村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英表示，雖然法律仍然將農村宅基地買賣視為違法行為，但現實生活已經在突破既定秩序的限制。如北京郊區(qū)，很多小產權房、農民房為城市居民所購。另一個事實是，在一些村落，20%的農民已在城里買房，農民房則人去樓空。此外，由于農村子女一方面對父母的農民房擁有繼承權，另一方面自己組建家庭時還可以再向村里申請宅基地建農民房，這樣造成了很多老房子長久閑置，無人修繕。“這樣下去農村的土地遲早要被占光。”黨國英說，不允許農村宅基地流轉的做法，極大的浪費了資源，使得農民無法以市場價格自由處置自己的房產，如變現、抵押、買賣等，也影響其在城市的購房能力。

在他看來，區(qū)分“大產權”和“小產權”是荒唐的，任何土地產權都應得到保護，而不能僅僅保護被國家征收以后的土地產權。

10月19日，中共中央十七屆三中全會召開，專題研究了農村改革發(fā)展問題。10月20日，代表會議精神的 《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》出臺。《決定》提出了若干農村改革的重要思路，其中包括受到普遍關注的農村土地管理體制和產權改革問題。

文件中的一條內容，引起了普遍的關注，“改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍……在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。”

王小映分析，文件指出，“逐步縮小征地范圍”，怎么縮小？就要“嚴格界定公益性和經營性建設用地”，也就是說，今后征地范圍逐漸縮小后，將以公益性項目為主。如此一來，經營性項目用地就有很大一部分不是靠土地征用來獲得。那就需要逐步實現集體建設用地的合法化流轉。這種流轉是分步進行的，其中邁開的第一步，是在“土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外”，允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。

而集體建設用地合法流轉所要的條件，一是“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外”，二是 “經批準”，三是“建設非公益性項目”。

從文件內容來看，理論上講，假如地方政府批準，用農村集體建設用地來建設小產權房并非不可能。一位房地產業(yè)內人士就此提出了疑問，“隨之帶來的問題是，如果經過批準建設了小產權房，且又是經營性項目，只是其土地產權依然是村鎮(zhèn)集體產權，能否允許城市居民購買？如果允許城市居民購買的話，就需要對現行的與之沖突的法律、政策進行調整。再者，非本村鎮(zhèn)集體土地所有者購買這類住房，是否只能擁有房產證，無法擁有土地使用權證？”

對此，王小映表示，這些問題都有待出臺進一步的配套文件來明晰。

國土資源部土地整理中心的一位研究人員提出，文件原文寫的是經批準占用“農村集體土地”建設非公益性項目，這里“農村集體土地”的內涵相當廣，既包括農村集體建設用地，也包括農地。如果涉及到農地的話，還要先經過農地轉用手續(xù)，因此需要省里審批；如果土地性質屬于建設用地，但是要用于公益性項目的話，因為要經過土地征用手續(xù)，也需要省里審批；但如果是農村集體建設用地用于非公益性項目，應無需上報到省一級來審批。

“現在的問題是，這個經批準，是需要哪一個級別的政府來批準？現在只能肯定是省級以下政府，具體是哪個級別，文件里還沒有明確。這可能會關系到將來集體建設用地流轉的規(guī)模。”該研究人員解釋說，如果村級集體土地由基層政府審批，批準流轉的積極性可能會更高，但也容易造成管理上的不規(guī)范，因此審批權下放到基層政府的可能性不大；而如果審批權交給市一級政府，可能就失去了批地的積極性。

“各地都指著城市經營獲取土地收益。城市土地出讓收益是政府掌握在手里，而農村集體土地的收益要由農民來參與分配，顯然政府更愿意將自己手里的土地賣個高價，但如果放開了農村集體土地的口子，等于土地供應的壟斷局面被打破，形成了自由競爭的局面，這樣土地儲備中心出讓的城市建設用地就有可能要砸在自己手中了。”他表示。

“城鎮(zhèn)規(guī)劃圈外的土地比較少，一般都是單獨選址項目，我想對房地產行業(yè)的影響不一定會很大。”王小映說，“關鍵是操作要規(guī)范，監(jiān)管要統(tǒng)一，不能讓村集體干部私下賣掉。集體土地也要納入土地供應計劃，有關項目必須經過批準，必須通過規(guī)劃許可手續(xù)。如果是開發(fā)住宅，還必須招拍掛供地。”

至于農村集體土地的供地具體流程，王小映表示，地方政府每年要有一定的土地供應指標，以便統(tǒng)籌安排；村鎮(zhèn)集體需要流轉建設用地的，應將流轉計劃交由村民自治機構，如村民大會或村民代表大會討論通過，并提前向有關部門遞交土地流轉申請；項目獲批后，再向規(guī)劃部門遞交規(guī)劃許可申請；規(guī)劃部門批準后，土地進入統(tǒng)一的出讓市場，尋找合適的土地需求方。

黨國英認為，改革的總思路應該是“管住農業(yè)用地、放開建設用地；規(guī)劃全面覆蓋、產權平等保護”。對于非農業(yè)用地，產權歸屬可以多元化，并由國家平等保護；非農業(yè)用地的建設項目嚴格遵守國家或地方政府的規(guī)劃，凡符合規(guī)劃的建設項目所形成的產權可以自由交易，并得到平等保護。為了防止出現私人大莊園，法律可以規(guī)定城市居民能夠購買的農舍的數量以及農舍的實際占地面積。

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