年關(guān)近 銀行“迫”中小地產(chǎn)商降價(jià)
相反,隨著年關(guān)的到來(lái),京城這些大大小小的開(kāi)發(fā)商們聚在一起討論的唯一話(huà)題就是如何能夠度過(guò)銀行集中催款的高峰。
據(jù)了解,通常意義上銀行的開(kāi)發(fā)貸期限一般會(huì)到年底收款,因此,每到年底就成了開(kāi)發(fā)商最難熬的日子。
而2008年底,或許將成為中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們最冷的冬天。
北京某開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資的老李最近壓力很大。一方面,公司的新項(xiàng)目還沒(méi)有著落,而另一方面,銀行信貸員的催款電話(huà)不斷令人煩惱。
老李告訴記者,他所在的企業(yè)目前在銀行的貸款有5個(gè)億,今年年底已經(jīng)到期,利息加起來(lái)也將近1個(gè)億;尚未到期的信托貸款還有2個(gè)億,年息則在20%左右,年底前也要支付一次利息。此外,春節(jié)前還要把建設(shè)工地上民工的工程款結(jié)清。
“實(shí)際上,我們的項(xiàng)目地段還是不錯(cuò),靠近地鐵沿線(xiàn)。但是由于是06年底拿的地,所以土地成本相對(duì)比較高。建成后能否銷(xiāo)售出去也是個(gè)問(wèn)題。”老李告訴記者。
為了還款,老李已經(jīng)找過(guò)多家銀行的信貸員溝通過(guò),各種關(guān)節(jié)也都打典過(guò)了,但幾次申請(qǐng)都是最后關(guān)頭在審貸會(huì)上被否決了。
除此以外,老李還跑過(guò)多家信托公司甚至還托關(guān)系找過(guò)一些高利貸。但不是對(duì)方開(kāi)出的價(jià)碼太高就是政策風(fēng)向突然變了,到最后全都無(wú)果而終。
究竟如何度過(guò)年關(guān),老李對(duì)此一籌莫展。
其實(shí),煩惱的不僅是老李一個(gè)人,隨著年底的臨近,開(kāi)發(fā)商與銀行之間的博弈才剛剛開(kāi)始。
一位國(guó)有商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào),年底通常是開(kāi)發(fā)商最危險(xiǎn)的時(shí)候。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,第一個(gè)難題就是要?dú)w還工程款。通常一年里工程款能拖就拖著了,但是到年底民工沒(méi)有錢(qián)就會(huì)鬧事,所以工程款是沒(méi)辦法拖過(guò)年的。
其次就是銀行貸款。多數(shù)銀行發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸期限都是就到年底。銀行一般會(huì)提前2-3個(gè)月,也就是10月份就開(kāi)始催款,到12月20日之前就結(jié)束。銀行通常在年底前需要調(diào)整報(bào)表,房地產(chǎn)信貸年底不能太多,這就必須要收回一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)貸款把賬做下去。所以年底一些銀行就會(huì)拼命地向開(kāi)發(fā)商催款,促使他們還一部分貸款本息。對(duì)于一些大型企業(yè)而言,光利息就是一筆不小的開(kāi)支。
如果開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流不夠充裕,那么銀行就會(huì)要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)獲取現(xiàn)金流。通常開(kāi)發(fā)商都不愿意降價(jià),但只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商能夠挺得住銀行催款。多數(shù)開(kāi)發(fā)商都肯定挺不住,一些會(huì)要求銀行延期償付。這種延期通常是開(kāi)發(fā)商還一部分款,另一部分則予以延期。開(kāi)發(fā)商一般需要還40%的款,剩下的通常能夠延期半年到一年左右。
“現(xiàn)在銀行放貸都是終身負(fù)責(zé)制,如果企業(yè)不還錢(qián),那么信貸員就要遭殃。現(xiàn)在形勢(shì)不好,所以銀行信貸員都會(huì)盡量在年底前多收回一些資金回來(lái)。”一位工行北京某支行一位信貸員告訴記者。
“如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián),我們就會(huì)建議他們降價(jià)銷(xiāo)售,換回現(xiàn)金。”一位商業(yè)銀行人士告訴記者。
該人士進(jìn)一步指出,我們現(xiàn)在是把能抓住的錢(qián)趕緊抓在手里。如果有能賣(mài)的項(xiàng)目,就會(huì)催著他們趕緊降價(jià)賣(mài)了。騰出現(xiàn)金流好還我們銀行的錢(qián)。晚賣(mài)不如早賣(mài),一旦大家都繃不住開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售,到時(shí)候你想賣(mài)都沒(méi)人買(mǎi)了。
據(jù)了解,最近已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)求生。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),北京房地產(chǎn)業(yè)普遍降價(jià)幅度在30%左右,嚴(yán)重的有6折甚至5折,看起來(lái)已經(jīng)不惜血本。由于幅度大、地域廣,已經(jīng)引出京城樓市價(jià)格戰(zhàn)的呼聲。
“隨著銀行催債效應(yīng),年底前,北京房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的壓力。”一位信托公司人士告訴記者。
而除了降價(jià)之外,記者了解到,北京某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始被迫尋求典當(dāng)行和高利貸的支持。目前典當(dāng)行利率也升高至月息4%左右,而最高的民間借貸利率已經(jīng)達(dá)到月息5%。
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