房地產(chǎn)估值重心下移 萬(wàn)科最終業(yè)績(jī)要過(guò)四道關(guān)
不確定的預(yù)期與可能的負(fù)增長(zhǎng)
不確定性是企業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理的大敵，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨這一局勢(shì)，萬(wàn)科也不例外。
券商們對(duì)于萬(wàn)科的預(yù)測(cè)，在今年7月之前，幾乎每家的預(yù)測(cè)萬(wàn)科2008年每股收益都在1塊錢以上，而過(guò)了7月之后，同一指標(biāo)，各券商給出的預(yù)測(cè)都在0.36-0.79元之間，并且大部分低于去年的0.73元。
對(duì)于此種反轉(zhuǎn)，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉?qū)τ浾弑硎荆骸皩?duì)企業(yè)的盈利預(yù)期取決于未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)預(yù)期、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略等多種因素。今年下半年以來(lái)，市場(chǎng)形勢(shì)變化很大。一方面房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整繼續(xù)深入，成交量萎縮的跡象日漸明顯，行業(yè)的估值重心整體下移，在這種背景下，萬(wàn)科不可能獨(dú)善其身。另一方面，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，加深了市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的憂慮，不僅僅是房地產(chǎn)，其它經(jīng)濟(jì)板塊的估值也發(fā)生了比較大的變化”。
根據(jù)數(shù)十家券商今年7月份之后對(duì)萬(wàn)科業(yè)績(jī)的預(yù)測(cè)，每股盈利在0.36-0.79元之間，意味著萬(wàn)科今年的凈利潤(rùn)將在約40-86億元之間。這一區(qū)間高低值有一倍以上的差異，并且處于去年48.4億凈利潤(rùn)之間。
但是，2008年收官已近，萬(wàn)科全年銷售額、利潤(rùn)減少則是確定的。
根據(jù)萬(wàn)科公布的11月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，今年1-11月份，萬(wàn)科累計(jì)銷售面積490.9萬(wàn)平方米，銷售金額425.3億元，分別比07年同期減少8.6%和7.9%。去年全年，萬(wàn)科銷售額高達(dá)523.6億。2008年還有一個(gè)月未納入統(tǒng)計(jì)，但其間約100億的差額。
肖莉表示，“由于市場(chǎng)的不確定性，萬(wàn)科還無(wú)法對(duì)全年凈利潤(rùn)的同比變動(dòng)情況做出更進(jìn)一步的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，但不排除全年凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降的可能性”。
由于房?jī)r(jià)下降及可能的預(yù)期，今年前三季度，萬(wàn)科共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.35億元，這也將直接消蝕萬(wàn)科今年的利潤(rùn)。而且年末還有可能再度追溯調(diào)整。肖莉表示：“房?jī)r(jià)的走勢(shì)將影響到存貨減值準(zhǔn)備的計(jì)提，即公司需要根據(jù)年末的房?jī)r(jià)情況對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目一一進(jìn)行全面測(cè)試，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，重新調(diào)整存貨減值準(zhǔn)備。就目前的情況看，調(diào)整仍在進(jìn)行中，市場(chǎng)走勢(shì)中的不確定因素對(duì)于萬(wàn)科業(yè)績(jī)的影響，也會(huì)相應(yīng)的體現(xiàn)在萬(wàn)科全年業(yè)績(jī)中。”
“并不排除2008年成為萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的一個(gè)谷底。”一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
平滑業(yè)績(jī)之需與股權(quán)激勵(lì)
盡管萬(wàn)科業(yè)績(jī)可能同比去年的高潮期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但下降應(yīng)該是符合各方期許。也就是說(shuō)，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)可以暫時(shí)下降，但度的把握相當(dāng)關(guān)鍵。
對(duì)此，萬(wàn)科當(dāng)下有兩個(gè)可以合理運(yùn)用的工具。
首先是前述提到的存貨減值準(zhǔn)備。萬(wàn)科是在本輪房地產(chǎn)潮中國(guó)內(nèi)首家計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)，如果明年房?jī)r(jià)穩(wěn)定或者甚至上行，將可能導(dǎo)致更多的利潤(rùn)堆積于明年。
其次是銷售收入當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)情況。對(duì)于萬(wàn)科2008年業(yè)績(jī)一個(gè)關(guān)鍵的良性支撐點(diǎn)在于，2007年末，萬(wàn)科尚有290.9萬(wàn)平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計(jì)238.1億元。按照房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算時(shí)點(diǎn)概算，這部分銷售額在2008年結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)無(wú)問(wèn)題，而萬(wàn)科去年全年的營(yíng)業(yè)收入為355億。如果萬(wàn)科今年實(shí)現(xiàn)銷售460億，萬(wàn)科只需要將今年的銷售額約25%結(jié)轉(zhuǎn)，其營(yíng)業(yè)收入將與去年持平。
在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度下，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入基本上是交樓、業(yè)主完成入伙。工程進(jìn)度的安排、入伙時(shí)間的確定對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著較大的調(diào)度空間。事實(shí)上，存貨減值準(zhǔn)備將與2008年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)呈負(fù)相關(guān)，而結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度與比例則呈正相關(guān)。
如果基于平滑業(yè)績(jī)的考量，由于萬(wàn)科在今年實(shí)施了10股轉(zhuǎn)增6股，2008年萬(wàn)科每股收益0.45元將與去年業(yè)績(jī)持平。基于2008年房地產(chǎn)普遍的銷售困局，10%左右的調(diào)整幅度可能被市場(chǎng)接受，而萬(wàn)科2008年每股收益0.40元可能成為萬(wàn)科考量的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
而另一方面，盡管萬(wàn)科有可能可以做到保持15%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，但是萬(wàn)科可能仍會(huì)放棄2008年股權(quán)激勵(lì)。萬(wàn)科在三季報(bào)中表示，萬(wàn)科預(yù)計(jì)2008年度限制性股票激勵(lì)計(jì)劃計(jì)提激勵(lì)基金要求的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率超過(guò)15%這一業(yè)績(jī)指標(biāo)難以達(dá)成。
萬(wàn)科是第一批實(shí)施股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的上市公司之一，萬(wàn)科也是唯一一家不需要管理層付出真金白錢購(gòu)買股票或期權(quán)的股權(quán)激勵(lì)方案，因此其達(dá)成條件設(shè)計(jì)精巧、并有多重考核指標(biāo)，當(dāng)后續(xù)其他公司意欲效仿時(shí)，這一類似方案的政策窗口已被關(guān)閉。萬(wàn)科是一家因?yàn)楣芾韺印?qiáng)勢(shì)、進(jìn)取并持續(xù)取得成功的企業(yè)，萬(wàn)科股權(quán)激勵(lì)的特殊性亦受到各方的認(rèn)同。
萬(wàn)科的首期2006-2008年限制性股票激勵(lì)計(jì)劃已行至最后一年，肖莉?qū)τ浾弑硎荆骸捌渲?008年激勵(lì)計(jì)劃的業(yè)績(jī)指標(biāo)條件包括：2008年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率超過(guò)15%；2008年全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率超過(guò)12%。如果業(yè)績(jī)條件滿足，在2009年萬(wàn)科A股均價(jià)高于08年均價(jià)，或者雖然09年股價(jià)均價(jià)低于08年、但2010年股價(jià)均價(jià)高于08、09年的情況下，相關(guān)激勵(lì)股票可歸屬到激勵(lì)對(duì)象。”
按凈利潤(rùn)增長(zhǎng)15%計(jì)算，萬(wàn)科今年每股收益需要達(dá)到約0.52元,全年凈利潤(rùn)55.6億。對(duì)于萬(wàn)科當(dāng)下運(yùn)營(yíng)狀況,在一定程度上，這并非是一個(gè)很大的難題。但從萬(wàn)科三季報(bào)的態(tài)度，萬(wàn)科可能放棄了2008年股權(quán)激勵(lì)。因?yàn)槿绻残宰龅竭_(dá)標(biāo)，萬(wàn)科今年利潤(rùn)增長(zhǎng)可以提取的激勵(lì)基金也不會(huì)多，而且未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)將可能受到大幅度影響。
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