經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周亞玲 “現(xiàn)在應(yīng)該買房嗎？”隨著這樣的聲音越來越多，商品房成交量也開始讓唱跌的人難以看懂。

2月份，北京二手房成交量創(chuàng)13個(gè)月來新高，3月前兩周，全市二手房成交8173套。行業(yè)人士認(rèn)為，按此勢頭，今年3月份，北京二手房交易將創(chuàng)下歷史最高記錄。

不僅僅是二手房，新房的成交量也呈現(xiàn)回升的態(tài)勢。記者統(tǒng)計(jì)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，3月1日-15日，北京期房和現(xiàn)房的簽約成交量為6938套，遠(yuǎn)高于一月和二月同期數(shù)據(jù)。

機(jī)構(gòu)的調(diào)查，也顯示著回暖動(dòng)向。東方證券對大型城市的房屋交易量做過統(tǒng)計(jì)。按照東方證券的報(bào)告，3月8日—14日一周，北京、上海、杭州、廣州以及合肥、青島等15個(gè)大中城市住宅的成交量都出現(xiàn)同比30%到3528%的上漲。申銀萬國的報(bào)告顯示，3月前兩周，其統(tǒng)計(jì)的6大城市住宅成交量都出現(xiàn)同比上漲。

但在采訪多位市場人士后，記者發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)內(nèi)人士對此次“回暖說”保持謹(jǐn)慎態(tài)度，而近期一些樓盤轉(zhuǎn)而提價(jià)的行為，則可能是開發(fā)商與消費(fèi)者的心理戰(zhàn)，試探消費(fèi)者的承受界限。

試探界限

“這是試探消費(fèi)者的承受界限。”一位業(yè)界人士談到遠(yuǎn)洋?沁山水、萬科中糧假日風(fēng)景等樓盤悄然提價(jià)時(shí)說。

但部分樓盤成交量回升并沒有博取一些業(yè)內(nèi)人士對后市的信心。SOHO中國總裁潘石屹說：“我聽見有人預(yù)測這種回暖在2009年將經(jīng)歷一個(gè)‘倒V字型’，我不這樣認(rèn)為。房地產(chǎn)市場能不能回暖最重要的是取決于中國的經(jīng)濟(jì)能不能回暖，如果有中國經(jīng)濟(jì)回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就是可以持續(xù)下去的。”

對于這輪“回暖”的持續(xù)時(shí)間，北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，“受到兩會諸多利好的刺激，加上銀行信貸寬松，估計(jì)積壓的需求將持續(xù)釋放一段時(shí)間。對于后市，似乎我們有理由相信現(xiàn)在至少已經(jīng)觸底反彈，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。未來的樓市成交量及價(jià)格雖然還可能反復(fù)，但是總體應(yīng)該是走出低迷了。”

存量依然巨大

業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為這次“回暖”的期房、現(xiàn)房和地產(chǎn)商的去庫存有較大的關(guān)系。3月,各家房地產(chǎn)公司的年報(bào)紛紛出臺，各大地產(chǎn)公司的庫存壓力依然巨大,讓行業(yè)人士對這些庫存要消化多久更加沒有信心在彈性需求未大規(guī)模入場之前，期望剛性需求來消化庫存要多久？這些成為分析人士的研究重點(diǎn)。

中金公司認(rèn)為，已建成未售住宅面積按2008年平均銷售速度需要2 個(gè)月消化；在建面積按照2008年銷售面積需要3.9年消化；拿到預(yù)售證的面積呈逐月下降趨勢，需要10至15個(gè)月消化。

即便是管理最優(yōu)秀的公司，萬科存貨高達(dá)874億，保利預(yù)測的是存貨要賣2年。按照WIND資訊的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)作為高庫存行業(yè)，根據(jù)34家已披露年報(bào)的公司，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存數(shù)據(jù)相比2007年末增長了38.1％。這場“回暖”，一增一減，究竟何時(shí)能消化干凈呢？剛性需求有多大，似乎永遠(yuǎn)是個(gè)謎。

但有分析認(rèn)為，比照我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平，2008年5.6億的成交量應(yīng)該是未來幾年的底限了。

會否曇花一現(xiàn)？

國信證券的宏觀經(jīng)濟(jì)分析師林松立對這次“回暖”的成因有自己的看法。他認(rèn)為，大部分人以前都習(xí)慣用經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變、預(yù)期收入改變、人們不敢貿(mào)然買房、成交量就萎縮這種簡單的直線邏輯來思考，但他覺得，這次的反彈和流動(dòng)性的復(fù)蘇有很大的關(guān)系。央行放貸，小非減持，股市低迷，使房市成為比較可靠的去處。他認(rèn)為，房市交易量能逐步穩(wěn)定下來，但房價(jià)并不存在太大的上升空間。

有上海的行業(yè)人士也認(rèn)為是“錢多”這樣的外部因素在做推手，他認(rèn)為現(xiàn)在總體形勢沒有改觀，也就是病根未除，甚至外部環(huán)境還在惡化，怎么可能會回暖呢?一位北京的投資人士認(rèn)為，現(xiàn)在物價(jià)都不漲，CPI那么低，人們持幣觀望一切，對于大宗商品——住房，會更加小心。他還表示，即便是自住，他也建議周圍的朋友要等一等，看上個(gè)三五個(gè)月再說，除非要住在城市的最核心區(qū)搶最好的戶型。至少，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束。“回暖”說固然激蕩人心，但真正的調(diào)整、觸底是在何處，現(xiàn)在任何一種斷言，都為時(shí)尚早。

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