經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 楊紅旭/文 高房價問題，已成為當(dāng)今中國社會的一大矛盾焦點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)之一便是降房價、穩(wěn)房價，去年底中央則在相關(guān)文件（“131號文”） 中更明確提出，開發(fā)商應(yīng)認(rèn)清形勢，合理定價。

然而，市場似乎并不買賬。2004-2007年，一邊調(diào)控，一邊漲價，好不容易盼至2008年8月，全國70個大中城市房價首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，可好景不長，今年3月這一指數(shù)重新轉(zhuǎn)為正增長，4月增幅擴(kuò)大，而同比跌幅不過區(qū)區(qū)1.1%。在樓市春季攻勢之下，地產(chǎn)商并不理會政府意愿，紛紛上調(diào)房價。

不妨看看大洋彼岸的美國，根據(jù)標(biāo)普公司的房價指數(shù)，當(dāng)前房價已比2006年高點(diǎn)大跌逾三成。中美兩國同樣經(jīng)歷了2003年之后的房價快速上漲，而且我國房價上漲幅度遠(yuǎn)超美國，如今美國房價已出現(xiàn)連續(xù)近三年的下跌，而我國房價下跌起來卻如此扭捏，蜻蜓點(diǎn)水般降了一點(diǎn)便重新拉起。到底是什么在支撐著中國的高房價？

話至此，不得不分析一下高房價的評判標(biāo)準(zhǔn)。房價高低，主要有三個衡量指數(shù)。房價收入比是從自住需求出發(fā)的，分析房價與居民收入的匹配度；住房空置率是從市場健康程度觀察的，論證存貨規(guī)模、供應(yīng)壓力、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、銀行信貸風(fēng)險；租售比是從投資回報(bào)的角度考量的，租金水平體現(xiàn)住房使用價值，能真實(shí)反映房價是否脫離價值中軸。

那么，在目前我國特定的語境下，高房價是指房價收入比偏高，居民正常收入已很難支撐這樣的房價。可這么說又失之含糊。居民是由各種收入階層的群體組成的，而各個階層的房價收入比情況千差萬別。

房價收入比道理簡單，可具體計(jì)算方式卻有多種。筆者以國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為源，以城鎮(zhèn)人均可支配收入、新建商品住宅成交均價、城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為準(zhǔn)，計(jì)算全國房價收入的演變情況。1997-2003年間，全國房價收入比在6.2倍上下波動，處于合理范疇。2004年開始快速上升，2007年達(dá)到7.44倍的歷史高點(diǎn)，略有泡沫。

2008年房價收入比回落至6.78倍。無論與世界發(fā)展中國家的平均水平相比，還是與國內(nèi)近十年來歷史均值相比，目前全國房價整體上基本還算合理。

既然如此，為何很多人覺得房價太高，買不起房？除了區(qū)域差別之外，問題的根結(jié)在于我國城鎮(zhèn)居民的收入差距很大，而且近些年呈持續(xù)拉大的趨勢。從反映貧富分化程度的基尼系數(shù)來看，目前已步步逼近0.5，明顯超過國際警戒線，而改革開放前只有不足0.2。

在國家統(tǒng)計(jì)局體系中，把城鎮(zhèn)家庭按收入水平劃分為七個檔次，分別為最高收入、高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入、低收入戶、最低收入戶，所占全國家庭總數(shù)的比重分別約為10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%。2008年，這七檔家庭的房價收入比分別為2.64倍、4.43倍、6.02倍、8.23倍、11.19倍、15.26倍、23.68倍。

顯而易見，同樣是購買一套近90平方米的中檔價位的房子，高收入家庭可謂輕而易舉，而低收入家庭則根本無力負(fù)擔(dān)，中等收入家庭基本上能夠買得起。最高收入戶的房價收入比只有2.64，而最低收入戶的這一指標(biāo)卻達(dá)到23.68，相差了9倍，這一差距也明顯大于世界平均水平。

事實(shí)已經(jīng)很清楚，目前的房價水平，在窮人看來高不可攀，而富人買個二三套純屬正常。針對這種情況，社會各界不能籠統(tǒng)地抱怨、指責(zé)房價過高，而應(yīng)具體問題具體分析，并采取有針對性的解決之道，政府更應(yīng)承擔(dān)起應(yīng)有的職責(zé)，發(fā)揮應(yīng)有的功能。

首先，對于占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)約40%的最高收入、高收入、中等偏上收入等三類家庭，應(yīng)通過大力發(fā)展商品住宅市場，充分發(fā)揮市場機(jī)制配置資源的優(yōu)勢，不要動輒用行政手段干預(yù)市場。目前的房價水平對他們而言，并不算高。值得關(guān)注的是，部分參加工作時間不長的年輕白領(lǐng)，收入水平屬于此三類，卻無多少積蓄，急欲購房則難籌首付款，這與中國人的購房觀有關(guān)，而與房價收入比無涉。

其次，對于占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)約20%的最低收入和低收入等兩類家庭，只能通過加強(qiáng)住房保障解決他們的居住問題，對此政府應(yīng)負(fù)有不可推卸的責(zé)任，這才是我國當(dāng)前最大的民生問題。去年年底國家出臺的“9000億安居工程投資計(jì)劃”，解決的正是這一難題。這其中還有一個結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)集中財(cái)力和土地資源優(yōu)先解決低收入家庭住的問題，即興建廉租房；其次，才是滿足部分家庭擁有產(chǎn)權(quán)房的欲望，因而經(jīng)濟(jì)適用房不宜大規(guī)模盲目上馬。

最后，對于占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)約40%的中等收入和中等偏下收入等兩類家庭，情況比較復(fù)雜。部分家庭有能力購房中低檔、中小戶型的商品住宅，如果賣掉手中的房改房，甚至還能購買更好的房子。還有部分家庭購買商品住宅暫時比較吃力，政府應(yīng)該通過建立健全住房租賃體系，讓其租房住，或者通過補(bǔ)貼購房貸款利息、購房退個稅等多種方式支持其購房。

不難預(yù)測，房價問題還將困擾中國社會和中等收入以下家庭幾十年。除非，中國的貧富差距能夠盡快縮小，中國人的置業(yè)觀發(fā)生根本性的變化。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

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