經(jīng)濟觀察報 記者 陳周錫 陳文雅 7億元，再無懸念。 

經(jīng)過46輪報價，杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司（下稱“上投公司”）如愿以償，拿到了杭州市上城區(qū)南山路勾山里B地塊，杭州新“地王”就此誕生。 

過去幾個月中，這家成立僅8個月的上城區(qū)屬國有獨資企業(yè)在土地招拍市場屢有斬獲。這正是杭州土地市場的縮影。今年一季度，杭州市出讓的15個地塊中的大部分為各區(qū)縣國企獲得。 

“地方政府是幕后推手。”一位資深業(yè)內(nèi)人士稱，地方國企通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。 

在過去三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過1000億元的預算外財政收入。不過今年以來，包括上城區(qū)在內(nèi)，杭州各市區(qū)財政收入持續(xù)負增長。政府坐莊式的地產(chǎn)“自我孵化”由此走上前臺。 

新“地王” 

4月29日，在杭州公共資源交易中心，產(chǎn)權只有40年的杭政儲出[2009]4號地塊 （南山路勾山里B地塊）出讓。之前，上城區(qū)的杭州市南山路東側整合指揮部，已完成該地塊的拆遷平整工作。 

參與拍賣的有4家開發(fā)商，一家是99號的上投公司；一家是9號的浙江弘益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （簡稱浙江弘益）。 

作為浙江弘益的常務副總，汪國松參加了這次掛牌競價。 

汪國松說，之前他邀請的兩家知名咨詢公司，給出的最高報價是5.2億元。而他們綜合公司運作能力之后，將最高報價定為6.82億元，其中的200萬元用于最后一輪沖擊。一開始，競爭就充滿火藥味，上投公司出價總是高出第二名上千萬元。 

從第15輪開始，單輪最低加價不低于50萬；17輪開始，單輪最低加價不低于100萬；35輪開始，單輪最低加價不低于200萬。但事實上，那天上投公司的報價幾乎不用限定最低，每一輪加價都比另外三家高很多，第32輪高出第二名3700萬元，第38輪高出3800萬元。 

46輪，汪國松出價6.72億元，這已接近公司擬定的出價底線。然而，上投公司直接出價7億元，不僅高出他2800萬元，而且是在加價底線的10倍以上。 

于是，一個4.6萬/平方米樓面地價，比起拍價上漲2.3倍的杭州新“地王”產(chǎn)生。對此，杭州一些開發(fā)商很是疑惑，認為這一價格明顯過高，存在開發(fā)虧損風險。可參考的是，2005年該地塊附近某住宅樓面地價22297元/平方米。 

上投公司由杭州市上城區(qū)首期注資5000萬元，2008年8月底完成注冊登記，是上城區(qū)的國資整合和運營平臺。1月13日，這家公司曾出手競得龍翔里地塊，并成立了注冊資本2000萬元的項目公司。 

該公司網(wǎng)站新聞稱，此次參加競拍，目的之一在于“最大程度的放大國有資產(chǎn)的引導和放大效應”。 

國企角色 

上投公司成立前后，杭州市各區(qū)縣政府也都在成立各自的國有獨資的城市投資開發(fā)企業(yè) （以下簡稱 “城投公司”）。這些公司與上投公司一樣，成了土地交易市場的主角。今年一季度，杭州市共出讓的15個地塊中，14個為公共設施用地，且這些地塊絕大部分被各區(qū)縣的國企，以底價或較高價格拿走。 

在多位知情者的描述下，城投公司的面目逐漸清晰。 

在組織架構上，這些城投公司的管理層，一般來自各區(qū)縣財政、國資條線的領導干部。如杭州某區(qū)，分管國資、財務副區(qū)長的辦公室秘書，擔任城投公司的董事長兼總經(jīng)理。 

在股本來源上，城投公司一般由兩部分組成。一部分是，通過國資部門的資源整合，從燃氣、供水供電等公共資源中，剝離出一部分固定資產(chǎn)，再注入到城投公司；一部分是，直接財政撥款，注資到城投公司，作為公司運營的流動性資金。 
以上投公司為例，這家公司目前擁有全資、控股、參股企業(yè)30余家。經(jīng)營領域涉及房地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)租賃、擔保、保險、餐飲、商貿(mào)等多種行業(yè)。而根據(jù)上城區(qū)的摸底，截至2007年底，全區(qū)經(jīng)營性國有資產(chǎn)總量達28.438億元，凈值6.728億元。 

知情者稱，一些城投公司自營業(yè)務收益還不足以支付銀行利息，“承受著很大經(jīng)營壓力”。 

這些城投公司承擔一級開發(fā)商角色。他們根據(jù)地方政府要求，負責地塊的拆遷、補償、整理等前期工作。地塊出讓后，城投公司分成45％的土地出讓金，35％納入財政收入，一般地方占60％。另外20％納入城市建設各種費用。 

某銀行資深信貸員說，在這一輪銀行信貸中，大部分資金流向這些國字號企業(yè)，“他們符合政策導向，又和國資、地方財政捆綁在一塊兒，銀行放貸風險較小。” 

一位不愿具名的開發(fā)商說，為爭取利益最大化，城投公司往往壓低拆遷補償款，努力擴大土地的出讓價格。 

“似乎在走回頭路。”該開發(fā)商說，之前，杭州各區(qū)縣的國有開發(fā)公司紛紛進行了改制，如今有的已成為上市公司。 

土地財政 

而這一切均與地方財政有關。今年1月，杭州地方財政收入首次出現(xiàn)負增長。杭州市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，杭州地方財政收入175.05億元，同比下降4.7％；而支出133.05億元，同比增長15.3％。 

從2006年到2008年的三年中，杭州來自土地出讓的收入超過了1000億元。這還不算房地產(chǎn)和相關行業(yè)的稅收收入。一位開發(fā)商預測，土地收益占杭州財政收入的比例約在25％至30％之間。由于前5個月地塊出讓不多，預計該比例會有所下降。 

而各區(qū)縣對土地財政的依賴更甚。以余杭區(qū)為例，2007年財政預算收入36.7億元，其中房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)相關行業(yè)稅收約占40%，此外，余杭得自土地出讓金的收益達到48.5億元，比當年預算內(nèi)收入還要高。 

從2008年下半年至今，房地產(chǎn)市場低迷，土地流拍事件頻發(fā)，也直接影響了地方財政收入。今年一季度，上城區(qū)完成財政總收入16.27億元，比去年同期下降14.45%。房地產(chǎn)市場較為低迷，被認為是導致財政收入下降的三大因素之一。 

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