“爛尾樓”專業(yè)戶成功訣竅:從商業(yè)角度去運(yùn)營
經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡芳潔 “我們已經(jīng)收購了海天廣場,總共需要投入20多個億。”光耀東方集團(tuán)董事長李貴斌近日對本報表示。
2009年上半年,光耀東方已默默掌控了北京新中關(guān)購物中心47%的股份,成為新中關(guān)第一大股東;下半年,又將這個位于北京西客站附近因資金鏈斷裂而爛尾多年的商業(yè)項(xiàng)目收入囊中。
就在各大地產(chǎn)商為了在北京拿地擠破頭的時候,這家名不見經(jīng)傳、2003年從山東起家的爛尾樓專業(yè)戶,短短幾年的積累,馬上就要在北京核心商圈開始賣樓了。
商業(yè)功底
李貴斌的爛尾樓生意始于2003年。當(dāng)年他成功運(yùn)作了爛尾商業(yè)項(xiàng)目山東聊城新東方廣場,并將公司的發(fā)展方向定位為爛尾商業(yè)項(xiàng)目的收購和運(yùn)營。在來到北京之前,其已經(jīng)在聊城、大同、邯鄲、石家莊收購、盤活多個商業(yè)爛尾項(xiàng)目。
在李貴斌看來,產(chǎn)權(quán)、資金的糾紛只是一個方面,商業(yè)項(xiàng)目“爛尾”最大的問題是沒有從商業(yè)的角度去考慮和運(yùn)營。房屋本身的建設(shè)是一個方面,資金運(yùn)作、商業(yè)運(yùn)營的軟環(huán)境出現(xiàn)問題,是導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目“爛尾”的關(guān)鍵因素。例如其大同項(xiàng)目、石家莊項(xiàng)目,都是運(yùn)營出了問題,才導(dǎo)致“爛尾”。
據(jù)本報多方了解,光耀東方在商業(yè)運(yùn)營方面的理念,顯然是超前的。
光耀東方在其所有的商業(yè)運(yùn)營中,都做到了對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一運(yùn)營,并持有一定比例的商業(yè)物業(yè)。從2003年的山東聊城項(xiàng)目,到2008年的石家莊項(xiàng)目,以及今年收購的海天廣場項(xiàng)目都是如此。
將商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售,能短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金流,但由于難以統(tǒng)一定位、招商,對后期商業(yè)運(yùn)營將會帶來致命的傷害。這一點(diǎn),在北京的眾多商業(yè)項(xiàng)目中都得到了證明。但是,在多年前的四線城市,光耀東方卻準(zhǔn)確的規(guī)避了這一盲點(diǎn)。
2005年,光耀東方收購河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場。光耀東方將其收購以后,迅速做出了判斷:該項(xiàng)目位處當(dāng)?shù)貎蓚€商圈的交界處,體量較小,無法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當(dāng)時邯鄲有一個女人街,采取店中店的形式,生意非常好。光耀東方受到啟發(fā),將這個項(xiàng)目定位為時尚女性商場,采用店中店的形式,包裝以后重新推出。“招商時,只需要招800家商戶,參與報名的商戶一共有三四千家。”李貴斌說,這也在控制商戶質(zhì)量上有了余地。
2008年,光耀東方收購石家莊項(xiàng)目。這是一個2002年開業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個項(xiàng)目相鄰的是該市最大的百貨商場,項(xiàng)目北側(cè),是華北一個大型的服裝批發(fā)市場,匯集了大批來自各地的服裝供應(yīng)商。“當(dāng)時我們做了分析,將它定位為一個品牌服裝展貿(mào)中心。”李貴斌說,這一因地制宜的做法,很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。
在商業(yè)運(yùn)作上的敏感力,讓光耀東方模式,在其所到的三、四線城市屢試不爽。
“即使是中途停建的爛尾樓,爛尾只是表面現(xiàn)象,最終的原因還是商業(yè)運(yùn)作上出了問題。”李貴斌說。
運(yùn)作能力
“無論項(xiàng)目大小,我們進(jìn)行改造裝修基本上是1—2個月。項(xiàng)目小,投入人力少;項(xiàng)目大,投入的人力就多。”李貴斌說,光耀東方完成重整關(guān)停項(xiàng)目的時間一般是4-6個月,爛尾項(xiàng)目則更短,只需2-3個月。以其起家項(xiàng)目—山東聊城新東方廣場為例,10萬平方米的建筑面積,停工后各類糾紛紛繁復(fù)雜,當(dāng)年4月光耀東方正式接手,12月就開業(yè)了。這是李貴斌的第一個項(xiàng)目。
這只是表面現(xiàn)象,工業(yè)化的、極為迅速的改建能力,最終影射的還是光耀東方超前的資金敏感度。從收購到推出時間的縮短,能夠用最快的速度保證銷售現(xiàn)金的流入。
而資金運(yùn)作能力,對于一家以收購爛尾樓為主業(yè)、并持有大量商業(yè)面積的企業(yè)而言,顯然是生存的關(guān)鍵。
在2003年接手山東聊城項(xiàng)目之前,李貴斌供職于山東聊城某國有商業(yè)銀行。這一經(jīng)歷,顯然讓李貴斌具備兩點(diǎn)天然的優(yōu)勢,一是對資本運(yùn)作的敏感性,二是其項(xiàng)目可以較好地獲得當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的支持。據(jù)了解,就在不久前,光耀東方的山東項(xiàng)目,獲得建設(shè)銀行接近5億的授信。
據(jù)本報了解,爛尾樓被收購后,一般情況下,收購資金都不是一次性付清,而是多次付清。這顯然為爛尾樓收購企業(yè)贏得了資金周轉(zhuǎn)的空間。
光耀東方在收購?fù)隊(duì)€尾項(xiàng)目之后,除商場、酒店等物業(yè)外,公寓、寫字樓等物業(yè)都用于出售。李貴斌表示,有的項(xiàng)目,單銷售收入就能收回成本,而其持有物業(yè)已經(jīng)能獲得穩(wěn)定的租金收益。
光耀東方的資本之路還在繼續(xù)。2007年,投資基金藍(lán)山中國資本為其提供了9億元的融資。光耀東方表示,其與藍(lán)山資本的合作還在繼續(xù)。
“做商業(yè),我肯定比不上SOHO中國、萬達(dá)這樣的公司。但是,跟SOHO中國比,我的商鋪都是滿的;跟萬達(dá)比,他沒有投資并購業(yè)務(wù)這一塊。”李貴斌說。由于商業(yè)租賃方面的穩(wěn)定收入,光耀東方很容易靠手中持有的物業(yè)來獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。
不過隨著房地產(chǎn)市場的回暖,爛尾樓收購生意正在受到挑戰(zhàn)。海天廣場的收購洽談始于今年初,當(dāng)時惡劣的經(jīng)濟(jì)境況顯然讓光耀東方節(jié)省了不少成本。李貴斌也坦言,北京還有另外兩個項(xiàng)目的收購正在洽談中,目前的收購價格,至少比年初提高了20%。
而從2001年就開始提供爛尾樓收購服務(wù)的上海信誠律師事務(wù)所趙建高律師表示,爛尾樓資源越來越少,而有意向的收購者則越來越多。“現(xiàn)在房價在上漲,有不少出讓方即使資金短缺也不愿意出售,只愿意讓出部分股權(quán)。”趙建高說。
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