經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡芳潔 “我們已經(jīng)收購了海天廣場，總共需要投入20多個億。”光耀東方集團(tuán)董事長李貴斌近日對本報表示。

2009年上半年，光耀東方已默默掌控了北京新中關(guān)購物中心47%的股份，成為新中關(guān)第一大股東；下半年，又將這個位于北京西客站附近因資金鏈斷裂而爛尾多年的商業(yè)項(xiàng)目收入囊中。

就在各大地產(chǎn)商為了在北京拿地擠破頭的時候，這家名不見經(jīng)傳、2003年從山東起家的爛尾樓專業(yè)戶，短短幾年的積累，馬上就要在北京核心商圈開始賣樓了。

商業(yè)功底

李貴斌的爛尾樓生意始于2003年。當(dāng)年他成功運(yùn)作了爛尾商業(yè)項(xiàng)目山東聊城新東方廣場，并將公司的發(fā)展方向定位為爛尾商業(yè)項(xiàng)目的收購和運(yùn)營。在來到北京之前，其已經(jīng)在聊城、大同、邯鄲、石家莊收購、盤活多個商業(yè)爛尾項(xiàng)目。

在李貴斌看來，產(chǎn)權(quán)、資金的糾紛只是一個方面，商業(yè)項(xiàng)目“爛尾”最大的問題是沒有從商業(yè)的角度去考慮和運(yùn)營。房屋本身的建設(shè)是一個方面，資金運(yùn)作、商業(yè)運(yùn)營的軟環(huán)境出現(xiàn)問題，是導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目“爛尾”的關(guān)鍵因素。例如其大同項(xiàng)目、石家莊項(xiàng)目，都是運(yùn)營出了問題，才導(dǎo)致“爛尾”。

據(jù)本報多方了解，光耀東方在商業(yè)運(yùn)營方面的理念，顯然是超前的。

光耀東方在其所有的商業(yè)運(yùn)營中，都做到了對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一運(yùn)營，并持有一定比例的商業(yè)物業(yè)。從2003年的山東聊城項(xiàng)目，到2008年的石家莊項(xiàng)目，以及今年收購的海天廣場項(xiàng)目都是如此。

將商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售，能短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金流，但由于難以統(tǒng)一定位、招商，對后期商業(yè)運(yùn)營將會帶來致命的傷害。這一點(diǎn)，在北京的眾多商業(yè)項(xiàng)目中都得到了證明。但是，在多年前的四線城市，光耀東方卻準(zhǔn)確的規(guī)避了這一盲點(diǎn)。

2005年，光耀東方收購河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場。光耀東方將其收購以后，迅速做出了判斷：該項(xiàng)目位處當(dāng)?shù)貎蓚€商圈的交界處，體量較小，無法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當(dāng)時邯鄲有一個女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發(fā)，將這個項(xiàng)目定位為時尚女性商場，采用店中店的形式，包裝以后重新推出。“招商時，只需要招800家商戶，參與報名的商戶一共有三四千家。”李貴斌說，這也在控制商戶質(zhì)量上有了余地。

2008年，光耀東方收購石家莊項(xiàng)目。這是一個2002年開業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個項(xiàng)目相鄰的是該市最大的百貨商場，項(xiàng)目北側(cè)，是華北一個大型的服裝批發(fā)市場，匯集了大批來自各地的服裝供應(yīng)商。“當(dāng)時我們做了分析，將它定位為一個品牌服裝展貿(mào)中心。”李貴斌說，這一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。

在商業(yè)運(yùn)作上的敏感力，讓光耀東方模式，在其所到的三、四線城市屢試不爽。

“即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現(xiàn)象，最終的原因還是商業(yè)運(yùn)作上出了問題。”李貴斌說。

運(yùn)作能力

“無論項(xiàng)目大小，我們進(jìn)行改造裝修基本上是1—2個月。項(xiàng)目小，投入人力少；項(xiàng)目大，投入的人力就多。”李貴斌說，光耀東方完成重整關(guān)停項(xiàng)目的時間一般是4-6個月，爛尾項(xiàng)目則更短，只需2-3個月。以其起家項(xiàng)目—山東聊城新東方廣場為例，10萬平方米的建筑面積，停工后各類糾紛紛繁復(fù)雜，當(dāng)年4月光耀東方正式接手，12月就開業(yè)了。這是李貴斌的第一個項(xiàng)目。

這只是表面現(xiàn)象，工業(yè)化的、極為迅速的改建能力，最終影射的還是光耀東方超前的資金敏感度。從收購到推出時間的縮短，能夠用最快的速度保證銷售現(xiàn)金的流入。

而資金運(yùn)作能力，對于一家以收購爛尾樓為主業(yè)、并持有大量商業(yè)面積的企業(yè)而言，顯然是生存的關(guān)鍵。
在2003年接手山東聊城項(xiàng)目之前，李貴斌供職于山東聊城某國有商業(yè)銀行。這一經(jīng)歷，顯然讓李貴斌具備兩點(diǎn)天然的優(yōu)勢，一是對資本運(yùn)作的敏感性，二是其項(xiàng)目可以較好地獲得當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的支持。據(jù)了解，就在不久前，光耀東方的山東項(xiàng)目，獲得建設(shè)銀行接近5億的授信。

據(jù)本報了解，爛尾樓被收購后，一般情況下，收購資金都不是一次性付清，而是多次付清。這顯然為爛尾樓收購企業(yè)贏得了資金周轉(zhuǎn)的空間。

光耀東方在收購?fù)隊(duì)€尾項(xiàng)目之后，除商場、酒店等物業(yè)外，公寓、寫字樓等物業(yè)都用于出售。李貴斌表示，有的項(xiàng)目，單銷售收入就能收回成本，而其持有物業(yè)已經(jīng)能獲得穩(wěn)定的租金收益。

光耀東方的資本之路還在繼續(xù)。2007年，投資基金藍(lán)山中國資本為其提供了9億元的融資。光耀東方表示，其與藍(lán)山資本的合作還在繼續(xù)。

“做商業(yè)，我肯定比不上SOHO中國、萬達(dá)這樣的公司。但是，跟SOHO中國比，我的商鋪都是滿的；跟萬達(dá)比，他沒有投資并購業(yè)務(wù)這一塊。”李貴斌說。由于商業(yè)租賃方面的穩(wěn)定收入，光耀東方很容易靠手中持有的物業(yè)來獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。

不過隨著房地產(chǎn)市場的回暖，爛尾樓收購生意正在受到挑戰(zhàn)。海天廣場的收購洽談始于今年初，當(dāng)時惡劣的經(jīng)濟(jì)境況顯然讓光耀東方節(jié)省了不少成本。李貴斌也坦言，北京還有另外兩個項(xiàng)目的收購正在洽談中，目前的收購價格，至少比年初提高了20%。

而從2001年就開始提供爛尾樓收購服務(wù)的上海信誠律師事務(wù)所趙建高律師表示，爛尾樓資源越來越少，而有意向的收購者則越來越多。“現(xiàn)在房價在上漲，有不少出讓方即使資金短缺也不愿意出售，只愿意讓出部分股權(quán)。”趙建高說。

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