房市泡沫進(jìn)入二線城市 福州房價一年漲67%
經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳周錫 房價“過快上漲”已不再是大城市的“專利”。目前福州諸多樓盤價格,比年初上漲了50%以上,并存在炒樓花、抬價惜售等亂象。
瘋狂炒作 一手住宅價格翻倍
溫州人陳先生11月以來開始四處打聽房源。十幾天前,他通過朋友關(guān)系,從開發(fā)商那里拿到群升國際三期第二次開盤的3套房源,內(nèi)部價格為12000元/平方米,遠(yuǎn)低于公開售價17000元/平方米。
群升國際三期第二次開出的樓盤,只有76平方米、140平方米兩種戶型,開發(fā)商宣稱“VIP卡倒數(shù)預(yù)約中”。按此測算,如按開盤價17000元/平方米轉(zhuǎn)手賣出,陳先生獲利至少在100萬元。他說,通過內(nèi)部關(guān)系率先從開發(fā)商那里拿到房源,在浙南、福州等地比較多見,這次群升國際開盤的148套房源,早已有75%被浙江人拿走。
陳先生說,如果不是最近國家出臺房地產(chǎn)政策,群升國際三期價格明年肯定能漲到20000元/平方米,周邊一個樓盤的開發(fā)商已經(jīng)放話,明年初他的開盤價將在20000元/平方米以上。去年11月底,群升國際一期開盤起價7000元/平方米;今年4月,二期開盤均價9300元/平方米;7月18日,三期第一次開盤均價為15000元/平方米。
事實上,群升國際只是福州房價暴漲的一個縮影。截至本月中旬,福州商品住宅均價9420元/平方米,市中心及江景房單價一般都在2萬元/平方米以上。
最具代表性的,莫過于平潭島樓市。自宣布成為“兩岸交流合作先行先試綜合試驗區(qū)”后,平潭島房價、地價就發(fā)生急劇變化。據(jù)初步統(tǒng)計,從6月到8月,短短兩個月的時間,當(dāng)?shù)胤績r從2000元/平方米上升到近6000元/平方米。10月份,福州(平潭)綜合試驗區(qū)土地拍賣會上,平潭森林公園南側(cè)地塊溢價202%,每畝高達(dá)1510萬元,與市區(qū)地王鍋爐廠僅差16萬元。
根據(jù)福州市官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,本月15日福州商品住宅交易均價為10046元/平方米,比今年1月1日6014元/平方米上漲了67%。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說,2008年底至2009年初,福州大多數(shù)買房者以自住為主,幾乎很少有投資行為;到了今年中期,擔(dān)心大量信貸可能誘發(fā)通貨膨脹,一些人開始買房用來保值增值,但投資所占比例不到兩成;進(jìn)入第四季度,幾乎所有購房者均為投資買房。
福州市工商聯(lián)常委、福州溫州商會副會長周建飛說,盡管溫州人對海西發(fā)展長期看好,但暴漲的房價已經(jīng)使他們的投資策略變得越來越謹(jǐn)慎,最近一段時間,只有少數(shù)一些人出手購房。
跳價50% 已至“天花板”
福州房價的“過快上漲”,讓一些業(yè)界人士甚為不安。某房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人擔(dān)憂開發(fā)商“捂盤惜售”和“瘋狂跳價”對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。福州目前在售近百個樓盤只有6個有優(yōu)惠,至少有20個樓盤在瘋狂跳價。
近年來,福州城市建設(shè)發(fā)展迅猛,溫福鐵路也已經(jīng)開通,加上海西發(fā)展的良好機遇,不少人認(rèn)為,當(dāng)前福州的房價與長三角、珠三角相比,尚屬起步階段,樓市投資有強大的潛力,福州房價將會進(jìn)一步走高。王阿忠說,然而,本月一個溫州購房團(tuán)來福州考察后,卻顆粒無收。
王阿忠說,福州房價上升空間的局限性是導(dǎo)致溫州購房團(tuán)不敢投資的主要原因,主要表現(xiàn)在4個方面:福州房價收入比高達(dá)20多倍,大大超過成熟市場的3到6倍;樓房空置率高,許多新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”;租售比倒掛嚴(yán)重,一般房屋租售比警戒線為1:200,福州已超過甚至高達(dá)1:400;商住倒掛嚴(yán)重,福州寫字樓價格低于普通住宅,正常情況寫字樓價格比商品房高30%。
一位房地產(chǎn)研究人士說,在這輪房價暴漲過程中,絕大部分地方管理部門似乎“集體失語”。
2005年7月,福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本清單后,這份被稱為“第一個用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開房產(chǎn)內(nèi)幕的范本”,當(dāng)即在全國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。
王阿忠認(rèn)為,目前福州實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒有達(dá)到足以支持當(dāng)前這種高房價的實力,房價的高漲依賴的仍然是一種對福州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的不確定預(yù)期。如果房價上揚,沒有堅實的實體經(jīng)濟(jì)增長來支撐,產(chǎn)生的就是泡沫。“目前福州過高的房價或許已經(jīng)提前透支了未來發(fā)展所帶來的效益。”
“冷靜下來了。”陳先生說,營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期,他的朋友都在觀望政策走向,不像以前忙著四處打聽房源。目前還沒有實質(zhì)性政策出臺,他暫不打算賣出群升國際的3套房子,“房價漲得太快了,我們心里也很害怕的,擔(dān)心二級市場有價無市,到時我們想出貨都難”。
一位溫州投資者說,福州房價暴漲,已經(jīng)不利于中短線投資。4年前,一些溫州人投資福州房產(chǎn),由于漲幅太慢,最終拋售房源轉(zhuǎn)戰(zhàn)滬杭市場。
王阿忠說,遏制房價過快上漲并不難,最有利的政策在于信貸調(diào)控手段,但是今年以來“房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的強力推動,已經(jīng)讓調(diào)控成為一件不易的事情”。
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