經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳周錫  房價“過快上漲”已不再是大城市的“專利”。目前福州諸多樓盤價格，比年初上漲了50％以上，并存在炒樓花、抬價惜售等亂象。

瘋狂炒作  一手住宅價格翻倍

溫州人陳先生11月以來開始四處打聽房源。十幾天前，他通過朋友關(guān)系，從開發(fā)商那里拿到群升國際三期第二次開盤的3套房源，內(nèi)部價格為12000元/平方米，遠(yuǎn)低于公開售價17000元/平方米。

群升國際三期第二次開出的樓盤，只有76平方米、140平方米兩種戶型，開發(fā)商宣稱“VIP卡倒數(shù)預(yù)約中”。按此測算，如按開盤價17000元/平方米轉(zhuǎn)手賣出，陳先生獲利至少在100萬元。他說，通過內(nèi)部關(guān)系率先從開發(fā)商那里拿到房源，在浙南、福州等地比較多見，這次群升國際開盤的148套房源，早已有75％被浙江人拿走。

陳先生說，如果不是最近國家出臺房地產(chǎn)政策，群升國際三期價格明年肯定能漲到20000元/平方米，周邊一個樓盤的開發(fā)商已經(jīng)放話，明年初他的開盤價將在20000元/平方米以上。去年11月底，群升國際一期開盤起價7000元/平方米；今年4月，二期開盤均價9300元/平方米；7月18日，三期第一次開盤均價為15000元/平方米。

事實上，群升國際只是福州房價暴漲的一個縮影。截至本月中旬，福州商品住宅均價9420元/平方米，市中心及江景房單價一般都在2萬元/平方米以上。

最具代表性的，莫過于平潭島樓市。自宣布成為“兩岸交流合作先行先試綜合試驗區(qū)”后，平潭島房價、地價就發(fā)生急劇變化。據(jù)初步統(tǒng)計，從6月到8月，短短兩個月的時間，當(dāng)?shù)胤績r從2000元/平方米上升到近6000元/平方米。10月份，福州（平潭）綜合試驗區(qū)土地拍賣會上，平潭森林公園南側(cè)地塊溢價202％，每畝高達(dá)1510萬元，與市區(qū)地王鍋爐廠僅差16萬元。

根據(jù)福州市官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，本月15日福州商品住宅交易均價為10046元/平方米，比今年1月1日6014元/平方米上漲了67％。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，2008年底至2009年初，福州大多數(shù)買房者以自住為主，幾乎很少有投資行為；到了今年中期，擔(dān)心大量信貸可能誘發(fā)通貨膨脹，一些人開始買房用來保值增值，但投資所占比例不到兩成；進(jìn)入第四季度，幾乎所有購房者均為投資買房。 

福州市工商聯(lián)常委、福州溫州商會副會長周建飛說，盡管溫州人對海西發(fā)展長期看好，但暴漲的房價已經(jīng)使他們的投資策略變得越來越謹(jǐn)慎，最近一段時間，只有少數(shù)一些人出手購房。

跳價50％ 已至“天花板”

福州房價的“過快上漲”，讓一些業(yè)界人士甚為不安。某房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人擔(dān)憂開發(fā)商“捂盤惜售”和“瘋狂跳價”對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。福州目前在售近百個樓盤只有6個有優(yōu)惠，至少有20個樓盤在瘋狂跳價。

近年來，福州城市建設(shè)發(fā)展迅猛，溫福鐵路也已經(jīng)開通，加上海西發(fā)展的良好機遇，不少人認(rèn)為，當(dāng)前福州的房價與長三角、珠三角相比，尚屬起步階段，樓市投資有強大的潛力，福州房價將會進(jìn)一步走高。王阿忠說，然而，本月一個溫州購房團(tuán)來福州考察后，卻顆粒無收。

王阿忠說，福州房價上升空間的局限性是導(dǎo)致溫州購房團(tuán)不敢投資的主要原因，主要表現(xiàn)在4個方面：福州房價收入比高達(dá)20多倍，大大超過成熟市場的3到6倍；樓房空置率高，許多新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”；租售比倒掛嚴(yán)重，一般房屋租售比警戒線為1：200，福州已超過甚至高達(dá)1：400；商住倒掛嚴(yán)重，福州寫字樓價格低于普通住宅，正常情況寫字樓價格比商品房高30％。

一位房地產(chǎn)研究人士說，在這輪房價暴漲過程中，絕大部分地方管理部門似乎“集體失語”。

2005年7月，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本清單后，這份被稱為“第一個用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開房產(chǎn)內(nèi)幕的范本”，當(dāng)即在全國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。

王阿忠認(rèn)為，目前福州實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒有達(dá)到足以支持當(dāng)前這種高房價的實力，房價的高漲依賴的仍然是一種對福州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的不確定預(yù)期。如果房價上揚，沒有堅實的實體經(jīng)濟(jì)增長來支撐，產(chǎn)生的就是泡沫。“目前福州過高的房價或許已經(jīng)提前透支了未來發(fā)展所帶來的效益。” 

“冷靜下來了。”陳先生說，營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期，他的朋友都在觀望政策走向，不像以前忙著四處打聽房源。目前還沒有實質(zhì)性政策出臺，他暫不打算賣出群升國際的3套房子，“房價漲得太快了，我們心里也很害怕的，擔(dān)心二級市場有價無市，到時我們想出貨都難”。 

一位溫州投資者說，福州房價暴漲，已經(jīng)不利于中短線投資。4年前，一些溫州人投資福州房產(chǎn)，由于漲幅太慢，最終拋售房源轉(zhuǎn)戰(zhàn)滬杭市場。

王阿忠說，遏制房價過快上漲并不難，最有利的政策在于信貸調(diào)控手段，但是今年以來“房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的強力推動，已經(jīng)讓調(diào)控成為一件不易的事情”。

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