經(jīng)濟(jì)觀察報 黃石松/文 始于2006年的房價快速上漲，盡管始終受到宏觀調(diào)控的打壓，但卻越調(diào)越高。筆者曾依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的1997-2008年中國31個省、區(qū)、市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，選取城鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)土地開發(fā)投資、竣工房屋造價、人均GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入5個指標(biāo)作為自變量，從時間和空間兩個維度對房價影響因素及影響程度進(jìn)行分析，結(jié)論是：信貸政策和市場監(jiān)管政策是決定房價的最根本的因素，中國房地產(chǎn)市場是一個典型的資金推動型市場和投資拉動型市場。

寬松貨幣政策助漲房價

2009年北京、上海等城市始料未及的房價急漲，實際上是三股力量在推動：一是巨量銀行信貸流入樓市；二是外資在人民幣升值的預(yù)期下來了個“回馬槍”；三是政策效應(yīng)極大地提高了房地產(chǎn)投資的杠桿率，巨大的“財富效應(yīng)”刺激了投資性需求。二手房市場成交同比成倍放量就是一個證明。

2008年11月以后，房貸政策調(diào)整的出發(fā)點是應(yīng)對金融危機(jī)，這是必要的，但這些政策在執(zhí)行中，客觀上形成了投資甚至投機(jī)的氛圍，炒家、央企紛紛入市，地王頻現(xiàn)。這也是政策制定者始料所未及的。

由于取消了信貸規(guī)模的硬性控制，商業(yè)銀行出于利潤沖動爭搶客戶，“二套房”政策在執(zhí)行中名存實亡。從短期看，首付20%使購房人一次性的支付能力翻了一番，從長期看，融資成本打了七折；同時，新購住房進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)享受稅費減免的年限由5年縮短為2年，投資性需求被大大激發(fā)。從開發(fā)商角度來看，只需要算一筆很簡單的賬，貸款去“捂房捂地”就合算。5%左右的年利率水平，三年后只要房價（地價）漲了15%，開發(fā)商這筆投入就賺了，而在GDP年增長8%的預(yù)期下，這一目標(biāo)不難實現(xiàn)，畢竟土地是不可復(fù)制的稀缺資源。所以在2009年一季度市場出現(xiàn)“小陽春”后，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)商放量打折銷售的現(xiàn)象，而捂盤、人為制造熱銷局面、發(fā)布虛假銷控，借機(jī)漲價則很普遍。

評價一個時期的貨幣政策松緊是否適當(dāng)，要看這一政策是否有利于解決當(dāng)期的突出問題，更要分析其對下一個時期的流動性、穩(wěn)定性會產(chǎn)生哪些潛在的威脅或促進(jìn)作用。2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，在美聯(lián)儲開足馬力“印鈔”挽救金融體系的同時，美國始終有防止通脹的聲音。綜觀美國的貨幣政策，總是在短期救急和長期發(fā)展之間不斷進(jìn)行平衡，在抑制通脹和防止通縮之間不斷進(jìn)行調(diào)整。美、歐等國的貨幣政策必然影響到中國貨幣政策的制定，中國也同樣需要在釋放流動性刺激當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長和抑制長期可能形成的通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫中尋找貨幣政策的平衡點，并力求維持對美元匯率的基本穩(wěn)定。所以，當(dāng)前適度寬松的貨幣政策是由世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和國際金融市場的態(tài)勢，以及“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)決定的，還會持續(xù)一段時間。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步明確，要保持宏觀政策的連續(xù)性，但也指出要根據(jù)形勢變化，把握好政策的力度、節(jié)奏。所以，2010年的中國房地產(chǎn)市場，必然面臨在寬松的信貸政策下，房價進(jìn)一步走高并助長資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實風(fēng)險，但也必須防范因貨幣政策收緊而可能帶來的沖擊。

2003年以來長達(dá)5年的“收緊銀根、地根”的政策更多是從供給上進(jìn)行調(diào)控，房價越調(diào)越高，而2007年11月中央實行“第二套房”貸款政策，對信貸規(guī)模進(jìn)行數(shù)量控制，直接對住房需求進(jìn)行調(diào)控后，恰逢國際金融危機(jī)，2008年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍性的“價跌量減”。

高房價堪憂

房價的高低和走勢直接涉及到每一個老百姓，中國宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的根基并不牢，居民收入增長的預(yù)期還不樂觀，而相對于居民的實際住房支付能力，房價明顯偏高也是個不爭的事實。房價的過快上漲卻已經(jīng)演變成為一個重大社會問題。

高房價的危害至少有以下幾個方面：一是加劇社會分配不公，導(dǎo)致不同階層的社會對立；二是抑制了社會需求；三是隱含著巨大的金融風(fēng)險，一旦泡沫破滅，必將帶來對經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊，嚴(yán)重時甚至影響社會穩(wěn)定。

2009年10月19日至20日，阿爾及利亞首都市區(qū)就出現(xiàn)了數(shù)百名市民因住房問題舉行示威并引發(fā)騷亂事件。據(jù)分析，住房條件艱苦導(dǎo)致的生活不便與疾病頻發(fā)，當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)行拆除居民私建簡易住房以及缺乏和民眾直接對話渠道等原因?qū)е铝耸录_突。阿經(jīng)濟(jì)在2002年以來持續(xù)好轉(zhuǎn)，GDP年均增速超過5%，過去10年阿新建住房100萬套，而最近5年，阿政府為改善民眾住房條件共投入超過200億美元，在最近內(nèi)閣會議上通過的《2010年財政結(jié)案草案》還規(guī)定，將投入1萬億第納爾（約合139億美元）改善國民居住條件，未來5年再新建100萬套住房，而2008年底阿全國人口約3480萬人，政府在住房建設(shè)上的工作力度不可謂不大，但為什么卻沒有得到廣大群眾的認(rèn)同呢？

有分析稱，事件表面上是由住房問題引起的，但更深層次的原因是市民對住房的分配不公感到不滿，對城市流動人口和低收入群體的住房保障制度不滿，對政府信息不公開、不透明不滿，對裙帶關(guān)系、官僚作風(fēng)、官商勾結(jié)和腐敗等行為不滿。特別是近年來，阿城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，大批民眾從農(nóng)村移居城市，阿全國住房供應(yīng)的壓力巨大，城鄉(xiāng)之間矛盾、城市不同收入階層之間的矛盾和對立沖突愈演愈烈。

2008年以來的國際金融危機(jī)始于美國的次貸危機(jī)，實際上是房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的過度發(fā)展帶來的泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，在這次危機(jī)中，主要發(fā)達(dá)國家普遍受沖擊較大，經(jīng)濟(jì)衰退也通過高企的失業(yè)率全面向社會領(lǐng)域傳導(dǎo)，但其社會結(jié)構(gòu)普遍表現(xiàn)出良好的穩(wěn)定性和寬容性。究其原因主要是這些國家在社會轉(zhuǎn)型期，在推進(jìn)城市化的曲折進(jìn)程中通過不斷完善均等化的公共服務(wù)體系，逐步建立和完善了包括住房保障在內(nèi)的社會保障制度，從機(jī)制上防范了城市社會與農(nóng)村社會、不同社會階層之間的群體性對抗和暴力沖突。

相反，東亞一些國家走出1998年亞洲金融危機(jī)只有幾年時間，盡管也積累了不少抵御危機(jī)的經(jīng)驗，但卻受到了較大影響。例如，泰國實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛后積聚了大量社會階層之間的矛盾，尤其是社會底層與精英層之間的矛盾，城市和農(nóng)村之間的矛盾，這些矛盾不斷以激烈對抗的形式爆發(fā)出來，政府和政權(quán)長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。而越南、韓國等的經(jīng)驗和教訓(xùn)同樣值得我們總結(jié)，特別是在土地、住房和城市建設(shè)領(lǐng)域的制度性的權(quán)錢交易和腐敗、住房保障制度不完善都是嚴(yán)重的問題。

（作者為北京交通大學(xué)中國產(chǎn)業(yè)安全研究中心教授）

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