<small id="gggg8"></small>
  • <nav id="gggg8"></nav>
  • <tr id="gggg8"></tr>
  • <sup id="gggg8"></sup>
  • 人妻少妇精品专区性色,一本岛国av中文字幕无码,中文字幕精品亚洲人成在线 ,国产在线视频一区二区二区

    房地產(chǎn)批判系列報道:房地產(chǎn)邊緣化前兆:大規(guī)模城市化行將結(jié)束

    編者按:2010年4月,本屆政府祭出的針對房地產(chǎn)的新“國十條”引發(fā)社會廣泛關(guān)注,房價會跌多少?嚴(yán)厲管控的底線在哪里?這一切懸而未決。但當(dāng)我們概覽房地產(chǎn)業(yè)近十年帶來的繁榮時,由疾速城市化帶來的負(fù)面效應(yīng)已非常明顯,“一業(yè)獨大”對經(jīng)濟(jì)體的傷害比比皆是——“過度資產(chǎn)化”對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相當(dāng)強(qiáng)勁的分解作用,持地稱王、一勞永逸正像麻醉品一樣,全方位地彌漫開來。但是,任何事情都難逃規(guī)律的制約,過度城市化在經(jīng)歷癲狂發(fā)展之后,行將走向常規(guī)階段。就此本報將以“房地產(chǎn)批判”為題組織系列報道,從房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟(jì)、資金流動、行業(yè)轉(zhuǎn)型及社會心理等方面所造成的影響,予以全方位的梳理與報道,以期對讀者了解中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系及未來走向有所助益,并勾劃出大致輪廓。

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡芳潔 中國的城市化進(jìn)程,將會如何進(jìn)行?

    今年4月,中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的首部《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出,“中國將在2013年左右(2011-2016年之間)結(jié)束高速城市化過程”。

    而代表著房地產(chǎn)業(yè)最典型聲音的華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng),在此問題上,與藍(lán)皮書論斷大相徑庭,在他看來:“中國用了30年的改革時間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題,但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)城問題。如果同樣的速度將需要60年的時間,必須以成倍增長的速度,才有可能在未來的20-30年,當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時,實現(xiàn)城市化率65%-70%的水平。”

    “城市化”高速增長到底應(yīng)該怎么看?

    一手托起了地方財政,一手綁架了銀行信貸,同時還牽涉到最為廣泛的民生、公平正義和保障,房地產(chǎn)業(yè),儼然已經(jīng)成長為這個時代最為舉足輕重、也最具爭議的行業(yè)。然而,中國城市化進(jìn)程,必然影響到房地產(chǎn)業(yè),其一業(yè)獨大的地位還能保持多久?

    在任志強(qiáng)看來,中國遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家更重視房地產(chǎn)的作用,按照發(fā)展階段來說,相對應(yīng)的中國城市化率應(yīng)更為充分。但是任志強(qiáng)稱:“這成了一個變量,而不是常量,需要經(jīng)濟(jì)增長的時候就鼓勵你,需要限制投資過熱的時候就打壓你。”

    最高點之后

    2003年,社科院成立了“中國經(jīng)濟(jì)增長與宏觀穩(wěn)定課題組”,在此基礎(chǔ)上,2004年,經(jīng)濟(jì)增長理論研究室成立,一共有21名研究人員。從2003年課題組成立,城市化一直是其研究的一個重要部分。

    社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝是宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題負(fù)責(zé)人之一,同時也是城市化的主要研究者之一。他表示,在得出這一結(jié)果之前,業(yè)內(nèi)普遍估計,城市化增長率的最高點會在2015年左右出現(xiàn),隨后開始下降;而社科院研究得出2013年的結(jié)論,與之前的估計并沒有太大誤差。

    “我們選取公元1800年為基準(zhǔn)期,收集了從1949年開始近50年的數(shù)據(jù)。推算出來的符合度已經(jīng)很高了。”劉霞輝說。

    2009年底,該課題組在《經(jīng)濟(jì)研究》上發(fā)表一篇名為“城市化、產(chǎn)業(yè)效率與經(jīng)濟(jì)增長”的論文,實際上,宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書中關(guān)于城市化率的計算和預(yù)測,都是源于這一研究。這一研究得出這樣的結(jié)論,“中國將在2013年左右(預(yù)計在2011-2016年之間)結(jié)束高速城市化過程,這一期間的城市化增長率約為1.09%,城市化率則在47.93%-53.37%之間,此后中國的城市化率增長逐步放緩。”

    同時,社科院根據(jù)同一增長模式,預(yù)測中國城市化率2015年為52.28%,2020年為57.67%,2030年為67.81%。而鑒于中國農(nóng)村人口占總?cè)丝诤艽蟮谋壤译S著老齡社會的到來等因素的影響,68%可能是中國未來20年城市化發(fā)展的頂部,此后一個較長的時期城市化水平將維持在68%左右。

    實際上,社科院的這一研究成果包含了兩部分的內(nèi)容:一是城市化增長率將會在2013年左右達(dá)到頂點。這表示,接下來幾年,中國將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段;二是在增長率達(dá)到最高點之后,增長率開始下降,但城市化率依然會以較大幅度推進(jìn),直至2030年左右,城市化率達(dá)到約68%,進(jìn)入相對穩(wěn)定階段。

    隨后,藍(lán)皮書副主編、社科院經(jīng)濟(jì)研究所張自然博士向本報提供了這一結(jié)論的計算過程資料,社科院采用了通用的Logisitic函數(shù),用于計算城市化水平,其中包括初始狀態(tài)城市化水平、增長速度、時間等變量。社科院根據(jù)這一函數(shù)預(yù)測1978年至2007年的城市化率走勢圖,與這一期間的實際城市化率走勢已經(jīng)非常吻合。

    而對城市化增長率最快的年份的計算結(jié)果為212.9,約為213,即約為2013年,此時的城市化率為50.11%,城市化增長率為1.0892%,約為1.09%。根據(jù)社科院提供的城市化預(yù)測曲線,此后,城市化增長率則呈下降曲線,2029年之后,增長率將會降到1%以下。本報取平均值計算,2015至2020年,城市化平均增長率為1.078%,2020年至2030年,平均增長率則降至1.014%。

    沒有永遠(yuǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)

    在劉霞輝看來,城市化加速度的過程,必然會在最近幾年結(jié)束,而增速遞減的信號已經(jīng)出現(xiàn)。

    “目前中東部地區(qū),城市化率已經(jīng)非常高了,東部地區(qū)達(dá)到70%左右;中部有的地區(qū)也達(dá)到約50%,在這些區(qū)域,大量的人口移動已經(jīng)實現(xiàn),接下來,主要進(jìn)城人口將集中在中西部地區(qū),如江西、安徽、云南、貴州、四川、甘肅等。隨著農(nóng)村人口總量的減少,土地富余,人口進(jìn)城的動力也在減弱。”劉霞輝說。

    他認(rèn)為,從地域、人口總量、移入人口的構(gòu)成來講,城市化遞減的信號已經(jīng)開始慢慢出現(xiàn)。“當(dāng)然現(xiàn)在沒有遞減,還在增加,但是整個強(qiáng)度肯定是一步一步變?nèi)酢V袊鞘谢铀俚倪^程,在近幾年肯定是要結(jié)束的。”劉霞輝表示,中國經(jīng)濟(jì)同樣不能一直維持10%左右的增長率,5年之內(nèi),潛在經(jīng)濟(jì)增長會降到8%左右,到時候,經(jīng)濟(jì)增長可能就是7%-8%,甚至更低。

    3月29日,國家發(fā)展改革委公布的數(shù)據(jù)顯示,2009年,中國統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)人口達(dá)到 6.22億人,城鎮(zhèn)化率為46.6%。

    在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來,以目前的城市化水平,中國正處于城市化加速時期。“城市化率處于30%-70%之間時,城市化進(jìn)入加速階段,目前中國城市化率是46.6%,整體上正是處于加速推進(jìn)的階段。未來城市化的提升,不是平均的,但是會以略高于1%的速度提升,未來20年,中國城市化率基本上會保持這樣一個速度。”陳表示。

    實際上,陳國強(qiáng)的看法與社科院的區(qū)別在于,社科院提出了增速的“拐點”。社科院的測算結(jié)果同樣證明,接下來20年是城市化高速增長階段。但2013年的增速最高點,至少明確了一個問題,中國城市化不可能一直加速增長下去,并且在幾年之內(nèi)很快就會出現(xiàn)“拐點”。

    中國住宅產(chǎn)業(yè)從起步開始,就與城市化進(jìn)程捆綁在一起。“1997年左右,中國城市化率剛剛實現(xiàn)30%的水平,進(jìn)入加速期,而住房改革正好同步進(jìn)行,中國住宅產(chǎn)業(yè)的起步、加速,是伴隨著城市化而進(jìn)行,這是一個特定階段的特殊現(xiàn)象。”陳國強(qiáng)表示,“隨著城市化的不斷提升,住宅產(chǎn)業(yè)的地位可能會被淡化,成為一個普通的產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)不可能永遠(yuǎn)扮演支柱產(chǎn)業(yè)的角色。”

    陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為,中國的現(xiàn)狀是城市化落后于工業(yè)化,隨著城鄉(xiāng)一體化、社保改革等措施的執(zhí)行,接下來,城市化提速是必然的趨勢。

    宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書也承認(rèn)了這一點:我國城市化相對滯后,城市化水平對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,并形成聚集效應(yīng)的作用還不夠明顯,因而城市化水平對第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)的影響能力也較弱,城市化率仍低于工業(yè)占GDP比重。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室主任陳淮則認(rèn)為:把工業(yè)化強(qiáng)調(diào)到城市化之前這個錯誤不能再繼續(xù)下去了,就是到今天,我們總結(jié)過去60年,甚至改革開放以來的過去30年,中國發(fā)展的最主要缺陷之一,仍然是城市化滯后于工業(yè)化。城市化和以城市方式為代表的擴(kuò)大消費需求,才是未來20年和到2015年的5-6年時間中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。

    基于對城市化的信心,即使是在目前嚴(yán)厲的調(diào)控面前,地產(chǎn)企業(yè)對于未來20年的樂觀估計,并沒有發(fā)生改變。

    “政府現(xiàn)在敢于調(diào)控,是因為有城市化的底氣。”金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪表示,“中國城市化率目前處在46.67%,距離‘平緩成熟階段’的70%還有近23%的空間,按每年增加1.5%計算,中國地產(chǎn)至少還有16年的好時光。”

    李戰(zhàn)洪認(rèn)為,中小城市的房地產(chǎn)市場會發(fā)展起來,大量的地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)軍中小城市,也是順勢而為。“去年,‘北上廣深’住宅銷售總面積是4700多萬平方米,而成都和重慶的銷售面積就有4400萬平方米,二、三線城市有巨大的住房購買力,自住性比例比較大,市場也更健康。”李表示。

    “盡管到2013年,城市化增長率的最高點過去了,但接下來的降幅是比較小的。”劉霞輝表示,未來20年,城市化率的增長都不會結(jié)束,未來一個階段,房價還是會在比較高的水平運行。

    《新財富》雜志5月14日發(fā)布“2010新財富500富人榜”,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林以401.1億元的財富列于榜首,在500人中,有88位來自地產(chǎn)業(yè),占上榜富豪人數(shù)的17.6%;其財富總額達(dá)6490.8億元,占500富豪財富總額的22.5%,地產(chǎn)業(yè)成為財富集中度最高的行業(yè)。

    “未來20年,中國地產(chǎn)行業(yè)還會有新的富豪出現(xiàn)。”劉霞輝說,“但是你可以看看,最大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)在哪些地區(qū),最早是美國,然后是日本,接著是香港,現(xiàn)在是在中國。但是20年以后呢?可能就是在印度了。那時候萬科還會是最大的地產(chǎn)商嗎?”

    劉霞輝認(rèn)為,20年后城市化增長開始停滯,必然會給地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的轉(zhuǎn)折。

    “金融業(yè)、消費類的連鎖業(yè)等,在以后的發(fā)展中,最有可能出大富豪;甚至包括農(nóng)業(yè),以后必然是要走工業(yè)化路線的,無論是在產(chǎn)、供、銷環(huán)節(jié),都有可能產(chǎn)出富豪。”劉霞輝說,房地產(chǎn)業(yè)以后必然是要轉(zhuǎn)型的,最可能向金融類行業(yè)轉(zhuǎn)型。

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品
    發(fā)布評論(共有條評論)更多評論
    網(wǎng)友昵稱:
    會員登陸
    人妻少妇精品专区性色
    <small id="gggg8"></small>
  • <nav id="gggg8"></nav>
  • <tr id="gggg8"></tr>
  • <sup id="gggg8"></sup>