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編者按：2010年4月，本屆政府祭出的針對房地產(chǎn)的新“國十條”引發(fā)社會廣泛關(guān)注，房價會跌多少？嚴(yán)厲管控的底線在哪里？這一切懸而未決。但當(dāng)我們概覽房地產(chǎn)業(yè)近十年帶來的繁榮時，由疾速城市化帶來的負(fù)面效應(yīng)已非常明顯，“一業(yè)獨大”對經(jīng)濟(jì)體的傷害比比皆是——“過度資產(chǎn)化”對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相當(dāng)強(qiáng)勁的分解作用，持地稱王、一勞永逸正像麻醉品一樣，全方位地彌漫開來。但是，任何事情都難逃規(guī)律的制約，過度城市化在經(jīng)歷癲狂發(fā)展之后，行將走向常規(guī)階段。就此本報將以“房地產(chǎn)批判”為題組織系列報道，從房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟(jì)、資金流動、行業(yè)轉(zhuǎn)型及社會心理等方面所造成的影響，予以全方位的梳理與報道，以期對讀者了解中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系及未來走向有所助益，并勾劃出大致輪廓。

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡芳潔 中國的城市化進(jìn)程，將會如何進(jìn)行？

今年4月，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的首部《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，“中國將在2013年左右（2011-2016年之間）結(jié)束高速城市化過程”。

而代表著房地產(chǎn)業(yè)最典型聲音的華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)，在此問題上，與藍(lán)皮書論斷大相徑庭，在他看來：“中國用了30年的改革時間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)城問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度，才有可能在未來的20-30年，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時，實現(xiàn)城市化率65%-70%的水平。”

“城市化”高速增長到底應(yīng)該怎么看？

一手托起了地方財政，一手綁架了銀行信貸，同時還牽涉到最為廣泛的民生、公平正義和保障，房地產(chǎn)業(yè)，儼然已經(jīng)成長為這個時代最為舉足輕重、也最具爭議的行業(yè)。然而，中國城市化進(jìn)程，必然影響到房地產(chǎn)業(yè)，其一業(yè)獨大的地位還能保持多久？

在任志強(qiáng)看來，中國遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家更重視房地產(chǎn)的作用，按照發(fā)展階段來說，相對應(yīng)的中國城市化率應(yīng)更為充分。但是任志強(qiáng)稱：“這成了一個變量，而不是常量，需要經(jīng)濟(jì)增長的時候就鼓勵你，需要限制投資過熱的時候就打壓你。”

最高點之后

2003年，社科院成立了“中國經(jīng)濟(jì)增長與宏觀穩(wěn)定課題組”，在此基礎(chǔ)上，2004年，經(jīng)濟(jì)增長理論研究室成立，一共有21名研究人員。從2003年課題組成立，城市化一直是其研究的一個重要部分。

社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝是宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題負(fù)責(zé)人之一，同時也是城市化的主要研究者之一。他表示，在得出這一結(jié)果之前，業(yè)內(nèi)普遍估計，城市化增長率的最高點會在2015年左右出現(xiàn)，隨后開始下降；而社科院研究得出2013年的結(jié)論，與之前的估計并沒有太大誤差。

“我們選取公元1800年為基準(zhǔn)期，收集了從1949年開始近50年的數(shù)據(jù)。推算出來的符合度已經(jīng)很高了。”劉霞輝說。

2009年底，該課題組在《經(jīng)濟(jì)研究》上發(fā)表一篇名為“城市化、產(chǎn)業(yè)效率與經(jīng)濟(jì)增長”的論文，實際上，宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書中關(guān)于城市化率的計算和預(yù)測，都是源于這一研究。這一研究得出這樣的結(jié)論，“中國將在2013年左右（預(yù)計在2011-2016年之間）結(jié)束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09%，城市化率則在47.93%-53.37%之間，此后中國的城市化率增長逐步放緩。”

同時，社科院根據(jù)同一增長模式，預(yù)測中國城市化率2015年為52.28%，2020年為57.67%，2030年為67.81%。而鑒于中國農(nóng)村人口占總?cè)丝诤艽蟮谋壤译S著老齡社會的到來等因素的影響，68%可能是中國未來20年城市化發(fā)展的頂部，此后一個較長的時期城市化水平將維持在68%左右。

實際上，社科院的這一研究成果包含了兩部分的內(nèi)容：一是城市化增長率將會在2013年左右達(dá)到頂點。這表示，接下來幾年，中國將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段；二是在增長率達(dá)到最高點之后，增長率開始下降，但城市化率依然會以較大幅度推進(jìn)，直至2030年左右，城市化率達(dá)到約68%，進(jìn)入相對穩(wěn)定階段。

隨后，藍(lán)皮書副主編、社科院經(jīng)濟(jì)研究所張自然博士向本報提供了這一結(jié)論的計算過程資料，社科院采用了通用的Logisitic函數(shù)，用于計算城市化水平，其中包括初始狀態(tài)城市化水平、增長速度、時間等變量。社科院根據(jù)這一函數(shù)預(yù)測1978年至2007年的城市化率走勢圖，與這一期間的實際城市化率走勢已經(jīng)非常吻合。

而對城市化增長率最快的年份的計算結(jié)果為212.9，約為213，即約為2013年，此時的城市化率為50.11%，城市化增長率為1.0892%，約為1.09%。根據(jù)社科院提供的城市化預(yù)測曲線，此后，城市化增長率則呈下降曲線，2029年之后，增長率將會降到1%以下。本報取平均值計算，2015至2020年，城市化平均增長率為1.078%，2020年至2030年，平均增長率則降至1.014%。

沒有永遠(yuǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)

在劉霞輝看來，城市化加速度的過程，必然會在最近幾年結(jié)束，而增速遞減的信號已經(jīng)出現(xiàn)。

“目前中東部地區(qū)，城市化率已經(jīng)非常高了，東部地區(qū)達(dá)到70%左右；中部有的地區(qū)也達(dá)到約50%，在這些區(qū)域，大量的人口移動已經(jīng)實現(xiàn)，接下來，主要進(jìn)城人口將集中在中西部地區(qū)，如江西、安徽、云南、貴州、四川、甘肅等。隨著農(nóng)村人口總量的減少，土地富余，人口進(jìn)城的動力也在減弱。”劉霞輝說。

他認(rèn)為，從地域、人口總量、移入人口的構(gòu)成來講，城市化遞減的信號已經(jīng)開始慢慢出現(xiàn)。“當(dāng)然現(xiàn)在沒有遞減，還在增加，但是整個強(qiáng)度肯定是一步一步變?nèi)酢Ｖ袊鞘谢铀俚倪^程，在近幾年肯定是要結(jié)束的。”劉霞輝表示，中國經(jīng)濟(jì)同樣不能一直維持10%左右的增長率，5年之內(nèi)，潛在經(jīng)濟(jì)增長會降到8%左右，到時候，經(jīng)濟(jì)增長可能就是7%-8%，甚至更低。

3月29日，國家發(fā)展改革委公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)人口達(dá)到 6.22億人，城鎮(zhèn)化率為46.6%。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，以目前的城市化水平，中國正處于城市化加速時期。“城市化率處于30%-70%之間時，城市化進(jìn)入加速階段，目前中國城市化率是46.6%，整體上正是處于加速推進(jìn)的階段。未來城市化的提升，不是平均的，但是會以略高于1%的速度提升，未來20年，中國城市化率基本上會保持這樣一個速度。”陳表示。

實際上，陳國強(qiáng)的看法與社科院的區(qū)別在于，社科院提出了增速的“拐點”。社科院的測算結(jié)果同樣證明，接下來20年是城市化高速增長階段。但2013年的增速最高點，至少明確了一個問題，中國城市化不可能一直加速增長下去，并且在幾年之內(nèi)很快就會出現(xiàn)“拐點”。

中國住宅產(chǎn)業(yè)從起步開始，就與城市化進(jìn)程捆綁在一起。“1997年左右，中國城市化率剛剛實現(xiàn)30%的水平，進(jìn)入加速期，而住房改革正好同步進(jìn)行，中國住宅產(chǎn)業(yè)的起步、加速，是伴隨著城市化而進(jìn)行，這是一個特定階段的特殊現(xiàn)象。”陳國強(qiáng)表示，“隨著城市化的不斷提升，住宅產(chǎn)業(yè)的地位可能會被淡化，成為一個普通的產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)不可能永遠(yuǎn)扮演支柱產(chǎn)業(yè)的角色。”

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，中國的現(xiàn)狀是城市化落后于工業(yè)化，隨著城鄉(xiāng)一體化、社保改革等措施的執(zhí)行，接下來，城市化提速是必然的趨勢。

宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書也承認(rèn)了這一點：我國城市化相對滯后，城市化水平對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并形成聚集效應(yīng)的作用還不夠明顯，因而城市化水平對第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)的影響能力也較弱，城市化率仍低于工業(yè)占GDP比重。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室主任陳淮則認(rèn)為：把工業(yè)化強(qiáng)調(diào)到城市化之前這個錯誤不能再繼續(xù)下去了，就是到今天，我們總結(jié)過去60年，甚至改革開放以來的過去30年，中國發(fā)展的最主要缺陷之一，仍然是城市化滯后于工業(yè)化。城市化和以城市方式為代表的擴(kuò)大消費需求，才是未來20年和到2015年的5-6年時間中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。

基于對城市化的信心，即使是在目前嚴(yán)厲的調(diào)控面前，地產(chǎn)企業(yè)對于未來20年的樂觀估計，并沒有發(fā)生改變。

“政府現(xiàn)在敢于調(diào)控，是因為有城市化的底氣。”金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪表示，“中國城市化率目前處在46.67%，距離‘平緩成熟階段’的70%還有近23%的空間，按每年增加1.5%計算，中國地產(chǎn)至少還有16年的好時光。”

李戰(zhàn)洪認(rèn)為，中小城市的房地產(chǎn)市場會發(fā)展起來，大量的地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)軍中小城市，也是順勢而為。“去年，‘北上廣深’住宅銷售總面積是4700多萬平方米，而成都和重慶的銷售面積就有4400萬平方米，二、三線城市有巨大的住房購買力，自住性比例比較大，市場也更健康。”李表示。

“盡管到2013年，城市化增長率的最高點過去了，但接下來的降幅是比較小的。”劉霞輝表示，未來20年，城市化率的增長都不會結(jié)束，未來一個階段，房價還是會在比較高的水平運行。

《新財富》雜志5月14日發(fā)布“2010新財富500富人榜”，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林以401.1億元的財富列于榜首，在500人中，有88位來自地產(chǎn)業(yè)，占上榜富豪人數(shù)的17.6%；其財富總額達(dá)6490.8億元，占500富豪財富總額的22.5%，地產(chǎn)業(yè)成為財富集中度最高的行業(yè)。

“未來20年，中國地產(chǎn)行業(yè)還會有新的富豪出現(xiàn)。”劉霞輝說，“但是你可以看看，最大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)在哪些地區(qū)，最早是美國，然后是日本，接著是香港，現(xiàn)在是在中國。但是20年以后呢？可能就是在印度了。那時候萬科還會是最大的地產(chǎn)商嗎？”

劉霞輝認(rèn)為，20年后城市化增長開始停滯，必然會給地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的轉(zhuǎn)折。

“金融業(yè)、消費類的連鎖業(yè)等，在以后的發(fā)展中，最有可能出大富豪；甚至包括農(nóng)業(yè)，以后必然是要走工業(yè)化路線的，無論是在產(chǎn)、供、銷環(huán)節(jié)，都有可能產(chǎn)出富豪。”劉霞輝說，房地產(chǎn)業(yè)以后必然是要轉(zhuǎn)型的，最可能向金融類行業(yè)轉(zhuǎn)型。