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這一次，國(guó)稅總局不僅提高了預(yù)征稅率，還特別指示地方“有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。”這是土地增值稅自1994年開(kāi)征以來(lái)，力度最大的一次征稅和清算行動(dòng)。

盡管過(guò)去5年8次發(fā)文，土地增值稅仍然是無(wú)法真正清算的稅種。大多數(shù)地方采取按銷售收入1%-3%的比例預(yù)征，且隨經(jīng)濟(jì)起落而松緊，因此被外界視作“橡皮筋”。

然而據(jù)中介機(jī)構(gòu)測(cè)算，僅2009年，漏繳的土地增值稅金額超過(guò)1800億元。

2010年，“橡皮筋”會(huì)緊繃起來(lái)嗎？

清算風(fēng)暴

南京開(kāi)發(fā)商張勇目前還有幾棟樓要開(kāi)盤。南京的樓價(jià)較2005年已經(jīng)漲了數(shù)倍，土地增值獲利越高，要交的土地增值稅就越高，目前這些樓盤的土地增值稅是按照銷售收入的1%征收，如果進(jìn)入清算，補(bǔ)交的部分就可想而知。

他的樓盤總體的面積是25萬(wàn)平方米，已經(jīng)銷售了一部分。銷售完結(jié)的那部分均價(jià)是5300元/平方米，目前二手房?jī)r(jià)格是10500元/平方米左右。據(jù)安信證券測(cè)算，土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于毛利率40%以上項(xiàng)目的利潤(rùn)影響應(yīng)該在20%以上。

雖然開(kāi)發(fā)商的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，真正完成土地增值稅的清算不是一件容易的事。不過(guò)這一次，張勇恐怕難存僥幸。一周之內(nèi)，國(guó)稅總局針對(duì)土地增值稅連發(fā)了兩道文。這也是破天荒頭一次。

5月19日，國(guó)稅總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)于清算時(shí)的收入確認(rèn)和費(fèi)用扣除做了進(jìn)一步規(guī)定，并明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

25日，國(guó)稅總局干脆要求“各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整”。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

一位南京稅務(wù)部門官員說(shuō)，現(xiàn)在的預(yù)征率是很低的，按銷售額的0.5%或1%，高也不過(guò)2%，但這與最后清算結(jié)果差距很大。清算時(shí)是按增值額的30%至60%征稅，一般在30%或40%。

這位稅務(wù)官員稱：“最近稅總發(fā)文，一方面是因?yàn)閲?guó)務(wù)院要求各部門都要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高進(jìn)行調(diào)控，稅總希望通過(guò)嚴(yán)格清算進(jìn)行調(diào)節(jié)；另一方面在目前地稅收入少的情況下，土地增值稅確實(shí)能增加財(cái)力，這是個(gè)增收潛力非常大的稅種。”

然而，從2006年至今，這一潛力從未真正變成現(xiàn)實(shí)。雖然國(guó)稅總局先后8次發(fā)文，清算始終是一件難事。

一根“橡皮筋”

“1994年國(guó)稅總局實(shí)施土地增值稅時(shí)，主要目的是抑制高房?jī)r(jià)，但土地增值稅實(shí)施初期，房?jī)r(jià)不高，所以該稅種并不受重視。”中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)所協(xié)會(huì)常務(wù)理事郭偉回顧土地增值稅最初落地的情況，當(dāng)時(shí)由于這個(gè)稅種較輕，被歸口于國(guó)稅總局地方稅處負(fù)責(zé)，該處同時(shí)主管城建稅、教育附加費(fèi)，只是個(gè)小部門而已，權(quán)重不夠。

自1993年《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》頒布，土地增值稅誕生起，這種地方稅的命運(yùn)即隨宏觀經(jīng)濟(jì)的起落而變化。曾有一段時(shí)期，國(guó)稅一度打算取消土地增值稅這個(gè)稅種，并已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院，但隨后房?jī)r(jià)逐漸上揚(yáng)，才沒(méi)有取消。在一些業(yè)界人士眼中，土地增值稅就像一根“橡皮筋”。

“直到2007年，土地增值稅也沒(méi)有像樣的文件。”上述的南京稅務(wù)官員一直在關(guān)注著這個(gè)法規(guī)的各項(xiàng)細(xì)則。也是在這一年，國(guó)稅總局掀起了土地增值稅清算行動(dòng)。雖然在2006年底，國(guó)稅總局專門就土地增值稅征收發(fā)文，要求從次年2月1日起向全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。當(dāng)時(shí)，這一消息公布后，凡是有些名氣的上市房企幾乎悉數(shù)跌停。

不過(guò)清算的難度卻是稅務(wù)部門未曾料想到的。

2007年，大連稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)就土地增值稅予以調(diào)查，并對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的增值稅清算狀況予以置疑，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)梳理過(guò)自身財(cái)務(wù)狀況之后，認(rèn)為已投入了巨額的資金轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)亟逃顿Y，及足球隊(duì)伍建設(shè)資金，“支出的都是真金白銀。”

萬(wàn)達(dá)的這些支出能不能在土地增值稅清算時(shí)抵扣？當(dāng)時(shí)并無(wú)定論。