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2007年9月，萬科地產(chǎn)收購浦東超級大盤“地杰國際城”，將這個(gè)停滯多時(shí)的地產(chǎn)項(xiàng)目盤活。在2008年土地增值稅核查行動(dòng)中，萬科金色城市（即地杰國際城）被列為核查對象，按照項(xiàng)目單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)售價(jià)為2萬至3萬元每平方米，負(fù)責(zé)稽查的人員認(rèn)為，應(yīng)以2萬元/平方米減去該地塊原始成本價(jià)3000元每平方米，其差價(jià)即為清算土地增值稅的基礎(chǔ)。

萬科提出異議，認(rèn)為該項(xiàng)目為從上海地杰房地產(chǎn)公司收購，收購價(jià)折合1.5萬元/平方米，差價(jià)應(yīng)是以2萬元減去1.5萬元，所得差價(jià)應(yīng)是上繳土地增值稅的稅基。

此次，由于主管核查的官員涉黃光裕案被捕，核查行動(dòng)不了了之。

2008年之后，金融危機(jī)爆發(fā)，土地增值稅清算的彈性空間盡顯。直到2009年上半年，房價(jià)全線反彈，清算土地增值稅再次進(jìn)入稅務(wù)部門視野。

據(jù)江蘇稅務(wù)部門人士透露，去年下半年，國稅總局曾在全國調(diào)研土地增值稅清算情況，還特別到江蘇的常州和江寧區(qū)調(diào)研。據(jù)了解，目前江蘇是全國實(shí)行土地增值稅清算最好最嚴(yán)格的地方。

今年以來，房價(jià)呈現(xiàn)跳躍式上漲，4月，“新國十條”發(fā)布。國稅總局的兩份文件，是作為落實(shí)“新國十條”的配套政策文件發(fā)布的。國稅總局稱，新文件意在合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益。

這一次，會怎樣？

據(jù)上述南京稅務(wù)官員透露，南京最近的清算，使土地增值稅至少成倍增加。“很多其他省市過去對清算做的不嚴(yán)格，如果真按總局要求操作，土地增值稅估計(jì)得翻四五番。”

一位杭州市地稅局的官員告訴本報(bào)，杭州最近這次清算是從2009年6月開始的，到今年5月，第一筆錢入庫。杭州市所有符合清算條件的樓盤都被納入了清算范圍。他說，有些項(xiàng)目甚至是2000年之前開盤的樓盤。據(jù)估計(jì)，此次清算約有30億左右土地增值稅進(jìn)入，“最后能到達(dá)的結(jié)果就是等于將預(yù)征率提到2%。”

而在2007那次清算令執(zhí)行后，當(dāng)年前11個(gè)月全國土地增值稅清算實(shí)現(xiàn)補(bǔ)稅還不到20億元。這似乎也預(yù)示著，今年的清算行動(dòng)力度將大大超過以往。

不過華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)說：“目前在全國約有10至15個(gè)城市的土地增值稅征收的執(zhí)行是較為嚴(yán)厲。這個(gè)問題在北京早已不是問題了，沒有任何一個(gè)企業(yè)在這個(gè)問題上含糊。”

但是，房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的報(bào)告指出，2009年，全國商品住宅銷售額達(dá)38150億元。按照最低稅率30%來計(jì)算開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅，2009年應(yīng)繳土地增值稅額為2641億元。以最高的預(yù)征比例2%來計(jì)算，2009年預(yù)付款為763億元，也就是2009年全國土地增值稅至少還有1878億元沒有收繳。以此計(jì)算，北京2009年土地增值稅征收的缺口分別為125.8億元。

深圳一位稅務(wù)人員告訴本報(bào)，政府沒有動(dòng)力去推進(jìn)清算是目前房地產(chǎn)增值稅清算遇到最大的問題。

曾經(jīng)擔(dān)任過地方稅務(wù)局長的郭偉對此也深有體會。“一方面，很多大型開發(fā)商進(jìn)駐地方，都是直接由市領(lǐng)導(dǎo)引入，如果地稅局去清算土地增值稅，市領(lǐng)導(dǎo)可以去影響稅務(wù)局的行為。另一方面，在很多地方，只要財(cái)政一吃緊，稅務(wù)局就跑去清算，還沒有一個(gè)長效的征收機(jī)制。”他說。

在南京從事稅務(wù)的咨詢專家韋明今年參與一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的清算，該商品房收入大約為9億元，清算下來應(yīng)補(bǔ)繳3000萬之巨的土地增值稅，但之前多年地方政府并沒有向這家地產(chǎn)企業(yè)提出清算要求，“他們是市政府招商引資招來的，真正清算肯定他就跑到其他地方了。”韋明清楚記得當(dāng)時(shí)地稅官員說出的苦衷。

為確保政策落到實(shí)處，國稅總局5月末下發(fā)的文件還要求各地有針對性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對象，并在6月底前上報(bào)清算計(jì)劃。

但是問題可能也由此而生。”哪家樓盤該清算，哪家不清算，南京的辦法是隨機(jī)選案，在確定哪些人做清算時(shí)，這個(gè)還是相對公平的。“一位知情人士告訴記者，不僅是南京，在其他任何一個(gè)城市，稅政官員到底選擇哪一個(gè)地產(chǎn)商作為清算對象或者說什么時(shí)候來找這家企業(yè)做清算，其自由裁量權(quán)是比較大的。

（本報(bào)記者張雅楠對本文亦有重要貢獻(xiàn)）

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土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。