經(jīng)濟觀察報:目前樓市宏觀調(diào)控還在繼續(xù),萬達是如何看待和應對這一輪調(diào)控的?
王健林 (大連萬達集團股份有限公司董事長):年初國家啟動新一輪宏觀調(diào)控,集團和商業(yè)地產(chǎn)公司在一周之內(nèi)就召開形勢分析會,統(tǒng)一認識,決定主動調(diào)整發(fā)展步伐,把安全放在首位,同時狠抓銷售。解決困難最好、最有效的鑰匙就是狠抓銷售和回款。
宏觀調(diào)控一來,銷售量就下滑。大形勢我們沒辦法改變,但在局部市場,自身主觀努力可以改變局面。
經(jīng)過分析,我們發(fā)現(xiàn)上半年受國家調(diào)控影響最大的是住宅產(chǎn)品,于是改變銷售方法,主推非住宅類產(chǎn)品。過去萬達是先推住宅,后推公寓、寫字樓,最后推商鋪,面對調(diào)控的新情況,我們把銷售順序倒過來,改為先推商鋪、寫字樓、公寓,再推住宅。上半年商業(yè)地產(chǎn)公司的銷售收入大部分來自非住宅類產(chǎn)品,住宅類產(chǎn)品銷售收入跟去年相比增長不多,這說明看問題、抓工作方法正確,企業(yè)能實現(xiàn)逆勢發(fā)展。
經(jīng)濟觀察報:現(xiàn)在上半年的業(yè)績已經(jīng)很明確,企業(yè)下半年的銷售目標是怎樣的,與上半年相比較,有何變化?
王健林:集團年初制定的全年銷售收入目標是確保600億元,力爭650億元,現(xiàn)在調(diào)升為確保650億元,力爭700億元。
今年上半年,商業(yè)地產(chǎn)公司合同銷售面積278.8萬平方米,合同銷售收入334.4億元,是半年目標的119%;下半年銷售目標是266億元,較年初調(diào)增80億元。
經(jīng)濟觀察報:接下來開工、發(fā)展新項目的安排是怎樣的,較年初是否有做調(diào)整?
王健林:商業(yè)地產(chǎn)公司上半年施工面積1572.4萬平方米,同比增長58%;其中新開工面積345.8萬平方米,同比減少31.9%,說明萬達發(fā)展速度有所控制。年初我們對今年的形勢進行了預判,提出要適當收縮,減緩發(fā)展速度,保持穩(wěn)健,新開工面積同比減少符合公司戰(zhàn)略。
商業(yè)地產(chǎn)公司上半年新摘牌11個項目、總樓面面積656.9萬平方米。這11個項目的總地價是118.5億元,平均樓面地價1840元/平方米。萬達拿地比較便宜,價格非常有競爭力,為今后發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。
全年計劃新獲土地樓面面積1000萬平方米,上半年已經(jīng)拿到656.9萬平方米,下半年再獲400萬平方米左右。年初原計劃下半年新發(fā)展15個以上的項目,現(xiàn)在調(diào)減為10個左右,適當放緩步伐。今后萬達廣場每年開店數(shù)穩(wěn)定在15—18個之間,酒店10個左右,不再擴大規(guī)模。
經(jīng)濟觀察報:目前萬達持有物業(yè)面積是多少?是否會繼續(xù)增加持有物業(yè)的面積?
王健林:目前萬達商業(yè)地產(chǎn)公司持有已開業(yè)物業(yè)面積288萬平方米,在建持有物業(yè)面積683萬平方米。
萬達會繼續(xù)增加持有物業(yè)面積。今年上半年摘牌的11個項目,總樓面面積656.9萬平方米,其中持有物業(yè)面積就高達242.7萬平方米。加上這些新增面積,萬達的總持有物業(yè)面積已達到1214萬平方米。
經(jīng)濟觀察報:企業(yè)在資金安排、風險控制上,將有哪些措施?
王健林:企業(yè)發(fā)展的不同階段有不同的工作重點,企業(yè)家要善于抓主要矛盾。小企業(yè)看技術(shù),“一招鮮,吃遍天”;中型企業(yè)看人才,人才比資金、技術(shù)更重要;大企業(yè)看管理、看風險控制能力。萬達今年銷售收入如果實現(xiàn)700億元,明年銷售收入就可能過千億,提前一年實現(xiàn)2012年的目標。企業(yè)規(guī)模達到千億級別,風險控制必須成為企業(yè)管理的核心,企業(yè)大了就輸不起也折騰不起了。
以前萬達資金計劃分年計劃、半年計劃和季度計劃,現(xiàn)在要求計劃到月,每周還要進行平衡、調(diào)整。從今年開始,第二年的資金計劃和現(xiàn)金流計劃,要求提前到8月份上報,比過去提前兩個月,就是為了更安全可靠。今年7月底就開始明年的編制工作,8月底做完,10月正式發(fā)布第二年計劃,以后財務(wù)系統(tǒng)將一律按照這個時間做計劃。今后不管是成本計劃還是發(fā)展計劃,都服從資金計劃,速度服從安全。
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