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    王牌對(duì)王牌 萬(wàn)科VS中海(1)
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    經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) 記者 廖杰華 2010年,萬(wàn)科26歲,中海31歲。

    這一年的8月,萬(wàn)科市值900億元,中海市值1100多億元;這一年上半年,萬(wàn)科銷(xiāo)售367億元,中海244億元;萬(wàn)科半年凈利28億元,中海44.6億元。兩個(gè)標(biāo)桿,誰(shuí)是第一難解難分。

    作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最專(zhuān)業(yè)、開(kāi)發(fā)能力最強(qiáng)、表現(xiàn)最穩(wěn)健的兩個(gè)標(biāo)桿,由于起源和發(fā)展路徑不同,兩家企業(yè)行為和氣質(zhì)各異。在中國(guó)的地產(chǎn)江湖中,萬(wàn)科和中海的差異天然地把中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)劃分為兩派,一個(gè)是以萬(wàn)科為代表的規(guī)模派,它的追隨者包括保利、恒大、碧桂園等;另一個(gè)是以中海為代表的利潤(rùn)派,它的門(mén)徒包括綠城、龍湖和華潤(rùn)置地等。

    萬(wàn)科是一家管理層強(qiáng)勢(shì)、進(jìn)取并持續(xù)取得成功的公眾企業(yè),而中海則是較早于香港上市的央企紅籌,低調(diào)而沉穩(wěn),追求效益與股東價(jià)值最大化。

    因?yàn)榘l(fā)展模式的差異,很難說(shuō)清萬(wàn)科和中海到底誰(shuí)是中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)公司,但二者的差異在財(cái)報(bào)中表露無(wú)遺:在總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、銷(xiāo)售額等經(jīng)營(yíng)規(guī)模指標(biāo)上,萬(wàn)科首屈一指,但在凈利潤(rùn)額、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)收利潤(rùn)率和成本控制等經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)上,中海技高一籌。

    在如今宏觀(guān)調(diào)控的大勢(shì)之下,兩個(gè)標(biāo)桿仍舊風(fēng)格迥異,以萬(wàn)科為代表的規(guī)模派正謀求在三、四線(xiàn)城市做規(guī)模,而以中海為代表的利潤(rùn)派在繼續(xù)蹲守一、二線(xiàn)城市求利潤(rùn)。

    作為彼此認(rèn)可的對(duì)手,二者又在互相模仿。2008年之后,萬(wàn)科已不再追求單純的規(guī)模擴(kuò)張,而中海則在擴(kuò)大聯(lián)合經(jīng)營(yíng)和并購(gòu)的模式下在規(guī)模上發(fā)力。

    因?yàn)樯罱凰诙还善保驗(yàn)槊餍瞧髽I(yè)家王石,萬(wàn)科是最被市場(chǎng)與大眾認(rèn)知的地產(chǎn)企業(yè),這一方面源自萬(wàn)科的規(guī)模和實(shí)力,另一方面則源自萬(wàn)科的品牌溢價(jià)能力,萬(wàn)科進(jìn)入的城市和區(qū)域,房?jī)r(jià)通常會(huì)漲,而中海過(guò)于薄弱的品牌知名度通常會(huì)讓人誤認(rèn)為是一家中海油的下屬公司。

    規(guī)模萬(wàn)科

    作為全球最大的房地產(chǎn)公司,萬(wàn)科的規(guī)模無(wú)人能及。在總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、銷(xiāo)售額等經(jīng)營(yíng)規(guī)模指標(biāo)上,萬(wàn)科仍舊是國(guó)內(nèi)表現(xiàn)最優(yōu)異的公司。

    中報(bào)顯示,截至2010年6月30日,萬(wàn)科的總資產(chǎn)是1605億元,而2009年年末這一數(shù)字為1376億元,增長(zhǎng)高達(dá)16.64%。為了支撐規(guī)模上的擴(kuò)張,萬(wàn)科采取了更加激進(jìn)的財(cái)務(wù)措施。今年上半年,萬(wàn)科的負(fù)債是858億元,2009年年末是680億元,增長(zhǎng)率高達(dá)26.19%。

    在營(yíng)業(yè)額指標(biāo)上,由于上半年結(jié)算資源較少,共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入167.7億元,同比略有下降,但萬(wàn)科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%,合同金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的573億元。

    上半年,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額367.7億元,銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)19.5%。截至報(bào)告期末,萬(wàn)科銷(xiāo)售額占全國(guó)商品住宅成交額的比例為2.18%。另外,萬(wàn)科在15個(gè)城市的占有率排名較2009年上升,其中,在北京、天津、青島等城市的排名升至市場(chǎng)第一,在深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場(chǎng)占有率第一的位置。

    中海的規(guī)模指標(biāo)要比萬(wàn)科遜色。

    中報(bào)顯示,中海報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到175.5億港元 (152億元人民幣),同比增長(zhǎng)13.4%;其中內(nèi)地房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額占96.6%。在銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積上,中海也被萬(wàn)科壓制。今年上半年,中海內(nèi)地房地產(chǎn)銷(xiāo)售額破紀(jì)錄,達(dá)到280.7億港元,增加9.5%,銷(xiāo)售面積222.3萬(wàn)平方米,同比減少21.1%,在這兩個(gè)指標(biāo)上,中海和萬(wàn)科的差距仍在百億以上。

    規(guī)模的擴(kuò)張也反映在土地儲(chǔ)備和進(jìn)入城市數(shù)量等戰(zhàn)略指標(biāo)上,中報(bào)顯示,萬(wàn)科上半年,新增項(xiàng)目38個(gè),對(duì)應(yīng)的按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)893萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)在2300元/平方米左右。萬(wàn)科對(duì)二、三線(xiàn)城市的布局也在繼續(xù)擴(kuò)大,新進(jìn)入昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林等城市,除了中報(bào)計(jì)入報(bào)表的32個(gè)城市,全國(guó)近40個(gè)城市已被萬(wàn)科插上旗幟。

    相比萬(wàn)科,今年上半年,中海在土地儲(chǔ)備上呈現(xiàn)出前高后低的態(tài)勢(shì),調(diào)控前,中海在8個(gè)城市新增土地9塊,可供發(fā)展的樓面面積為280萬(wàn)平方米。另外收購(gòu)中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司,增加土地儲(chǔ)備230萬(wàn)平方米。截至6月底,中海土地儲(chǔ)備的樓面面積為3450萬(wàn)平方米,權(quán)益面積為3050萬(wàn)平方米,目前中海在內(nèi)地已經(jīng)進(jìn)駐25個(gè)城市。

    在規(guī)模上,市值是中海能勝出的為數(shù)不多的指標(biāo),截至2010年8月26日,萬(wàn)科的總市值是934.59億元,而中海的總市值則達(dá)到了1310.83億港元,折合人民幣1140億元。

    效益中海

    做規(guī)模是萬(wàn)科的強(qiáng)項(xiàng),但盈利則是中海的看家本領(lǐng)。在凈利潤(rùn)額、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)收利潤(rùn)率和成本控制等經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)上,中海數(shù)年來(lái)都是業(yè)內(nèi)首位。

    中報(bào)顯示,今年上半年中海的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為79.8億港元,同比增加48.4%,其中內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)占80.7%,凈利潤(rùn)則達(dá)到了50.7億港元(44.6億元人民幣),同比增長(zhǎng)66.7%,公司股東權(quán)益從去年底的420.9億港元上升至463.8億港元,增長(zhǎng)10.2%,每股資產(chǎn)凈值為港幣5.68元。

    在這些指標(biāo)上,多年來(lái),萬(wàn)科落后于中海。中報(bào)顯示,今年上半年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)41.18億元,比去年同期的41.90億略有減少,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn),28億元,比去年同期的25億元增加11.41%。基本每股收益0.26元,去年同期為0.23元,增加13.04%,凈資產(chǎn)收益率 (全面攤薄)7.07%,去年同期為7.31%。

    今年上半年,中海凈利大增的一個(gè)原因是,去年同期和期內(nèi)并無(wú)物業(yè)回?fù)芗巴顿Y物業(yè)重估增值。但今年集團(tuán)出售了3個(gè)項(xiàng)目部分權(quán)益予房地產(chǎn)基金和收購(gòu)中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司的控股權(quán),2項(xiàng)交易合共產(chǎn)生約12億港元的利潤(rùn)。不過(guò),即便除去這一部分,今年上半年,中海較萬(wàn)科利潤(rùn)仍高出約8億人民幣。

    相比之下,今年上半年,萬(wàn)科只有南京金域藍(lán)灣項(xiàng)目和成都海悅匯城項(xiàng)目計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣16688萬(wàn)元和人民幣8150萬(wàn)元回?fù)艿念~外收入。

    一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是,凈利潤(rùn)之差,并不代表萬(wàn)科的房屋售價(jià)低于中海。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年萬(wàn)科的平均售價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)元/平方米,中海整體銷(xiāo)售均價(jià)是12635港元/平方米,兩者大體持平,同樣的情況也發(fā)生在2009年,萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)9557元/平方米,而中海銷(xiāo)售均價(jià)在10000港元/平方米左右,與萬(wàn)科大體相當(dāng)。

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