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第二個(gè)因?yàn)槭亲约旱拈_(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，你一定要保證它永遠(yuǎn)有活干，必須要給開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)持續(xù)的項(xiàng)目。但最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)越來(lái)越頻繁，我估計(jì)短期之內(nèi)很難有大的改善。這也導(dǎo)致土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商群體的行為可能并不理智，如果是單一的在開(kāi)發(fā)這條線(xiàn)上做下去，會(huì)逼著你冒越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)。

所以我們的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，一定要建立在有足夠優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)以保障項(xiàng)目品質(zhì)和符合市場(chǎng)需求的這個(gè)前提之下，才會(huì)擴(kuò)大規(guī)模。規(guī)模受限于公司的整體資源和管理團(tuán)隊(duì)，這是我們過(guò)去從上海走向外地的過(guò)程中，總結(jié)出來(lái)的一個(gè)東西。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：是不是因?yàn)橛辛诉@些限制，復(fù)地只能維持現(xiàn)狀？

范偉：自然不是。這不是一件必須通過(guò)自己的團(tuán)隊(duì)才能做的事情。社會(huì)上有那么多優(yōu)秀的公司，比如說(shuō)在某一個(gè)地區(qū)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)好的項(xiàng)目，我可以作為投資人跟本地很好的公司合作，這就是當(dāng)今社會(huì)商業(yè)文明越來(lái)越規(guī)范的結(jié)果。除了做股東，我們還可以在品牌上、在公司文化上給它支持。這就是復(fù)地投資集團(tuán)其中很大的一塊業(yè)務(wù)。這樣一來(lái)，我們?cè)诘赜蛏暇蜎](méi)有太多的限制了，業(yè)務(wù)擴(kuò)張其實(shí)相當(dāng)于克服了前面說(shuō)的瓶頸，風(fēng)險(xiǎn)防范上也多了一種手段，這是很重要的一個(gè)轉(zhuǎn)向。

另外一個(gè)方向就是基金管理，這也是我們看到的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。目前社會(huì)上很多閑散資金，它們希望分享房地產(chǎn)、城市發(fā)展過(guò)程中的紅利。但它目前只有兩個(gè)渠道，一個(gè)是買(mǎi)房子，第二個(gè)是買(mǎi)房企股票，手段比較局限。如果有了房地產(chǎn)私募基金，可以把這些錢(qián)變成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源。當(dāng)然，投資多了還不夠，還需要土地供應(yīng)能跟上，使行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)充分，價(jià)格就會(huì)逐漸平穩(wěn)。

除了復(fù)地作為一個(gè)投資人跟開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外，我們還組建了管理團(tuán)隊(duì)來(lái)管理基金，幫出資人找好的項(xiàng)目，找好的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然也可以跟復(fù)地自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作。

我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)基金管理的基礎(chǔ)，是復(fù)地的開(kāi)發(fā)能力和投資能力要得到出資人的認(rèn)可。所以有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資并重這樣一種內(nèi)在邏輯。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這種轉(zhuǎn)向，一定會(huì)涉及到多方利益。比如基金收益率，如何確定？公司股東和基金出資人的關(guān)系如何平衡？

范偉：這不存在大的問(wèn)題。有人看好我們的投資、開(kāi)發(fā)和管理能力，愿意參與進(jìn)來(lái)，大家的權(quán)益是平等的。無(wú)論是公司本身還是基金的LP，在一個(gè)項(xiàng)目上，大家同股同權(quán)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：復(fù)地截至6月份的的負(fù)債率達(dá)到113%，會(huì)對(duì)未來(lái)公司發(fā)展有影響嗎？

范偉：至少目前來(lái)看，我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是可控的。因?yàn)榭瓷先ズ芨叩膬糌?fù)債率，實(shí)際上不是那么高，這中間主要是有兩個(gè)因素，一個(gè)是截止至6月底，負(fù)債中有很大部分來(lái)自于母公司的股東借款，從另外一個(gè)角度看，母公司的股東借款相對(duì)于還款壓力更加靈活一點(diǎn)，我們也可視作母公司的資產(chǎn)注入。

第二個(gè)因素是，目前大陸的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)的計(jì)算方法也有很大關(guān)系，大家知道凈負(fù)債率計(jì)算時(shí)使用的是賬面凈資產(chǎn)，如果按市場(chǎng)價(jià)重估，公司的凈資產(chǎn)就遠(yuǎn)不是目前賬面的數(shù)字，負(fù)債率也會(huì)降低很多。

所以說(shuō)從這兩個(gè)角度，復(fù)地的管理層肯定是在風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)的發(fā)展之間做平衡，至少管理層認(rèn)為這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的，在這個(gè)前提之下，我們有好的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)還是要抓的，理想狀態(tài)還是通過(guò)加快銷(xiāo)售步伐，多回籠資金，進(jìn)一步降低負(fù)債率。我們期望未來(lái)把這個(gè)的數(shù)字能控制在80%左右。