經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 劉元是北京豐臺(tái)總部基地一家中小企業(yè)的老板。他在總部基地租了一個(gè)200平方米左右的辦公區(qū),租金為2.1元/平方米/天,押一年付半年。他表示,總部基地屬于高科技產(chǎn)業(yè)園,不過(guò)在這里辦公的公司什么類型的都有,有服裝公司、地板公司、建材公司、裝修公司、紙業(yè)公司、印刷公司、化工企業(yè)、機(jī)械設(shè)備公司等等。
“高新”寫字樓
“我們這里價(jià)格比寫字樓優(yōu)惠,同時(shí)進(jìn)駐的企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠,這是一般寫字樓無(wú)法比擬的。”總部基地一位銷售人員表示。至于優(yōu)惠條件,銷售人員說(shuō),“按照國(guó)家政策,和其他高新科技園區(qū)差不多。”
“這里針對(duì)高新企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策是,前三年免征企業(yè)所得稅,后三年按7.5%收。”劉元說(shuō),“比如企業(yè)一年要納稅的所得額是500萬(wàn)元的話,一般的企業(yè)所得稅是按照25%征收,就是125萬(wàn)元;進(jìn)駐總部基地的企業(yè)可以減按15%征收,就是75萬(wàn)元;如果申請(qǐng)到高新技術(shù)企業(yè),前三年免收,后三年減按7.5%征收,前六年總共就只需要交225萬(wàn)元。”
不過(guò),從2008年起,原來(lái)享受低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè),在新稅法施行后5年內(nèi)逐步過(guò)渡到法定稅率。例如,享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè),到2010年按22%稅率執(zhí)行,到2012年最終過(guò)渡到25%的法定稅率。對(duì)于2008年之后進(jìn)駐的企業(yè),優(yōu)惠的幅度就有所減少。
對(duì)工業(yè)地產(chǎn)法律問(wèn)題有深入研究的君泰律師事務(wù)所上海分所房地產(chǎn)事務(wù)中心首席律師吳取彬表示,目前,高新技術(shù)企業(yè)能享受到的最低優(yōu)惠稅率已經(jīng)普遍提高到15%。
在總部基地辦公的化工、服裝、印刷等傳統(tǒng)行業(yè),也都可以享受高新企業(yè)的優(yōu)惠嗎?
吳取彬表示,這些優(yōu)惠只有高新技術(shù)企業(yè)或者是符合科技園區(qū)要求的企業(yè)才能享受。
不過(guò),高新技術(shù)企業(yè)并非一個(gè)很玄乎的概念,“生產(chǎn)過(guò)程利用了高新科技,或者產(chǎn)品有高科技含量,也是可以申請(qǐng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的。”吳解釋說(shuō)。
劉元認(rèn)為:“高新企業(yè)審批起來(lái)也不是很難,關(guān)鍵是企業(yè)如何進(jìn)行包裝,找到一些高新科技的亮點(diǎn)。”
配套尷尬
除此之外,總部基地仍有許多有待完善的地方。在總部基地上班的孫曉琦說(shuō): “這里的房子說(shuō)是寫字樓,實(shí)際上是工業(yè)廠房。”孫曉琦每天上下班都搭同事的車,“如果坐公交的話下了車還要走很久,基地里面沒(méi)有公交車可以坐。”
“里面的商業(yè)配套也比CBD這些成熟的寫字樓區(qū)域薄弱多了,只有兩三個(gè)像樣點(diǎn)的酒店,有的又很貴;正兒八經(jīng)的餐廳十來(lái)家,每天中午都是人山人海,要不然就是附近農(nóng)村的小菜館;其他商務(wù)配套更少。”孫說(shuō)。
“這里的物業(yè)費(fèi)是4元/平方米/月,一個(gè)5000平方米的樓,每月物業(yè)費(fèi)2萬(wàn)元。我們這個(gè)租金是包含物業(yè)費(fèi)的,但是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也一般,外面的街道和公共區(qū)域有保潔和保安,辦公室里面都是我們自己請(qǐng)人干的。為這事,開發(fā)商的物業(yè)公司和這里的業(yè)主還鬧過(guò)糾紛。”劉元說(shuō)。
我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人陳女士表示,和周邊的時(shí)代財(cái)富天地大廈和工商聯(lián)科技大廈相比,總部基地的物業(yè)售價(jià)和租金都更便宜,原因就是物業(yè)的品質(zhì)、裝修、進(jìn)駐企業(yè)的資質(zhì)以及物業(yè)管理水平等方面有一些差距。總部基地盡管有一些購(gòu)買上萬(wàn)平方米獨(dú)棟辦公樓的實(shí)力雄厚的大公司,不過(guò)租賃市場(chǎng)的承租主體以一些中小民營(yíng)企業(yè)為主。
租售價(jià)差
雖然有種種弊端,但是考慮到稅收和租金等因素,對(duì)辦公條件和地理位置不很講究的劉元還是決定在這里落腳。
我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人表示,時(shí)代財(cái)富天地的售價(jià)達(dá)到了2.3萬(wàn)元/平方米以上,工商聯(lián)科技大廈也達(dá)到了1.8萬(wàn)元/平方米以上,而總部基地的售價(jià)則在1.5萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米,均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。租金方面,總部基地便宜的寫字樓租金能達(dá)到2元/平方米/天以下,而時(shí)代財(cái)富天地達(dá)到了2.7-2.8元/平方米/天,工商聯(lián)大廈也在2.6元/平方米/天左右。
劉元認(rèn)為:“這個(gè)項(xiàng)目,開發(fā)商是掙了大頭,因?yàn)槟玫氐膬r(jià)格是以工業(yè)用地拿的,每平方米不到百元,非常便宜;豐臺(tái)區(qū)政府掙了吆喝,現(xiàn)在開發(fā)了也有六年了,第一批進(jìn)駐的企業(yè)三免三減期限就要到了,稅收也能逐步收上來(lái);買房子的業(yè)主,一般以出租為主,很少轉(zhuǎn)讓,因?yàn)檗D(zhuǎn)讓價(jià)格不高,現(xiàn)在這邊的獨(dú)棟寫字樓也就能賣個(gè)一萬(wàn)六七的均價(jià),而旁邊的怡海花園等居住社區(qū),早就上兩萬(wàn)了,所以當(dāng)時(shí)如果買下來(lái)做投資,是不太劃算的。”他表示,因?yàn)楠?dú)棟辦公樓面積大,從1000—10000平方米不等,所以總價(jià)較高,有的上億;工業(yè)廠房又不像寫字樓那樣可以很方便地辦理按揭貸款,所以資金占用比較多。
雖然總部基地的開發(fā)商將其看成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不過(guò),如果用同樣的資金去購(gòu)買住宅,升值幅度將是這里的數(shù)倍。劉元說(shuō),最早總部基地和怡海花園的房子售價(jià)差不太多,總部基地開盤較早幾個(gè)月,每平方米售價(jià)比怡海花園貴幾百元。他所在的辦公樓業(yè)主就住在怡海花園,2004年買的房子,大約6500元/平方米,而當(dāng)時(shí)總部基地的辦公樓大約6800元/平方米。現(xiàn)在怡海花園的房子2.8萬(wàn)元/平方米左右,但總部基地辦公樓仍徘徊在1萬(wàn)六七左右。“面積太大,總價(jià)太高,貸款不好辦,又是工業(yè)產(chǎn)權(quán),所以轉(zhuǎn)讓難度比較大。”劉說(shuō)。
吳取彬認(rèn)為,這種工業(yè)用地開發(fā)辦公樓的情況,在國(guó)內(nèi)工業(yè)園區(qū)比較普遍,“這種是辦公樓性質(zhì)還是工業(yè)廠房性質(zhì),比較難界定,主要是監(jiān)管不嚴(yán),沒(méi)人去查。各地招商引資壓力比較大,這種做法又能帶動(dòng)就業(yè)和稅收,只要不是明目張膽地改變性質(zhì),地方政府一般睜只眼閉只眼。”
一位國(guó)土系統(tǒng)研究人士對(duì)此表示:“工業(yè)用地可以配建一小部分科研、辦公等用房,但這些一般是工業(yè)用地附屬的,作為工業(yè)用地附加建筑物整體轉(zhuǎn)讓。用這個(gè)專門建大批辦公樓銷售,相當(dāng)于這些樓承擔(dān)了商務(wù)辦公職能,變更了實(shí)際的用地性質(zhì)。”
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