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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 劉元是北京豐臺(tái)總部基地一家中小企業(yè)的老板。他在總部基地租了一個(gè)200平方米左右的辦公區(qū)，租金為2.1元/平方米/天，押一年付半年。他表示，總部基地屬于高科技產(chǎn)業(yè)園，不過(guò)在這里辦公的公司什么類型的都有，有服裝公司、地板公司、建材公司、裝修公司、紙業(yè)公司、印刷公司、化工企業(yè)、機(jī)械設(shè)備公司等等。

“高新”寫字樓

“我們這里價(jià)格比寫字樓優(yōu)惠，同時(shí)進(jìn)駐的企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠，這是一般寫字樓無(wú)法比擬的。”總部基地一位銷售人員表示。至于優(yōu)惠條件，銷售人員說(shuō)，“按照國(guó)家政策，和其他高新科技園區(qū)差不多。”

“這里針對(duì)高新企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策是，前三年免征企業(yè)所得稅，后三年按7.5%收。”劉元說(shuō)，“比如企業(yè)一年要納稅的所得額是500萬(wàn)元的話，一般的企業(yè)所得稅是按照25%征收，就是125萬(wàn)元；進(jìn)駐總部基地的企業(yè)可以減按15%征收，就是75萬(wàn)元；如果申請(qǐng)到高新技術(shù)企業(yè)，前三年免收，后三年減按7.5%征收，前六年總共就只需要交225萬(wàn)元。”

不過(guò)，從2008年起，原來(lái)享受低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)，在新稅法施行后5年內(nèi)逐步過(guò)渡到法定稅率。例如，享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，到2010年按22%稅率執(zhí)行，到2012年最終過(guò)渡到25%的法定稅率。對(duì)于2008年之后進(jìn)駐的企業(yè)，優(yōu)惠的幅度就有所減少。

對(duì)工業(yè)地產(chǎn)法律問(wèn)題有深入研究的君泰律師事務(wù)所上海分所房地產(chǎn)事務(wù)中心首席律師吳取彬表示，目前，高新技術(shù)企業(yè)能享受到的最低優(yōu)惠稅率已經(jīng)普遍提高到15%。

在總部基地辦公的化工、服裝、印刷等傳統(tǒng)行業(yè)，也都可以享受高新企業(yè)的優(yōu)惠嗎？

吳取彬表示，這些優(yōu)惠只有高新技術(shù)企業(yè)或者是符合科技園區(qū)要求的企業(yè)才能享受。

不過(guò)，高新技術(shù)企業(yè)并非一個(gè)很玄乎的概念，“生產(chǎn)過(guò)程利用了高新科技，或者產(chǎn)品有高科技含量，也是可以申請(qǐng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的。”吳解釋說(shuō)。

劉元認(rèn)為：“高新企業(yè)審批起來(lái)也不是很難，關(guān)鍵是企業(yè)如何進(jìn)行包裝，找到一些高新科技的亮點(diǎn)。”

配套尷尬

除此之外，總部基地仍有許多有待完善的地方。在總部基地上班的孫曉琦說(shuō)： “這里的房子說(shuō)是寫字樓，實(shí)際上是工業(yè)廠房。”孫曉琦每天上下班都搭同事的車，“如果坐公交的話下了車還要走很久，基地里面沒(méi)有公交車可以坐。”

“里面的商業(yè)配套也比CBD這些成熟的寫字樓區(qū)域薄弱多了，只有兩三個(gè)像樣點(diǎn)的酒店，有的又很貴；正兒八經(jīng)的餐廳十來(lái)家，每天中午都是人山人海，要不然就是附近農(nóng)村的小菜館；其他商務(wù)配套更少。”孫說(shuō)。

“這里的物業(yè)費(fèi)是4元/平方米/月，一個(gè)5000平方米的樓，每月物業(yè)費(fèi)2萬(wàn)元。我們這個(gè)租金是包含物業(yè)費(fèi)的，但是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也一般，外面的街道和公共區(qū)域有保潔和保安，辦公室里面都是我們自己請(qǐng)人干的。為這事，開發(fā)商的物業(yè)公司和這里的業(yè)主還鬧過(guò)糾紛。”劉元說(shuō)。

我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人陳女士表示，和周邊的時(shí)代財(cái)富天地大廈和工商聯(lián)科技大廈相比，總部基地的物業(yè)售價(jià)和租金都更便宜，原因就是物業(yè)的品質(zhì)、裝修、進(jìn)駐企業(yè)的資質(zhì)以及物業(yè)管理水平等方面有一些差距。總部基地盡管有一些購(gòu)買上萬(wàn)平方米獨(dú)棟辦公樓的實(shí)力雄厚的大公司，不過(guò)租賃市場(chǎng)的承租主體以一些中小民營(yíng)企業(yè)為主。

租售價(jià)差

雖然有種種弊端，但是考慮到稅收和租金等因素，對(duì)辦公條件和地理位置不很講究的劉元還是決定在這里落腳。

我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人表示，時(shí)代財(cái)富天地的售價(jià)達(dá)到了2.3萬(wàn)元/平方米以上，工商聯(lián)科技大廈也達(dá)到了1.8萬(wàn)元/平方米以上，而總部基地的售價(jià)則在1.5萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。租金方面，總部基地便宜的寫字樓租金能達(dá)到2元/平方米/天以下，而時(shí)代財(cái)富天地達(dá)到了2.7-2.8元/平方米/天，工商聯(lián)大廈也在2.6元/平方米/天左右。

劉元認(rèn)為：“這個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商是掙了大頭，因?yàn)槟玫氐膬r(jià)格是以工業(yè)用地拿的，每平方米不到百元，非常便宜；豐臺(tái)區(qū)政府掙了吆喝，現(xiàn)在開發(fā)了也有六年了，第一批進(jìn)駐的企業(yè)三免三減期限就要到了，稅收也能逐步收上來(lái)；買房子的業(yè)主，一般以出租為主，很少轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓價(jià)格不高，現(xiàn)在這邊的獨(dú)棟寫字樓也就能賣個(gè)一萬(wàn)六七的均價(jià)，而旁邊的怡海花園等居住社區(qū)，早就上兩萬(wàn)了，所以當(dāng)時(shí)如果買下來(lái)做投資，是不太劃算的。”他表示，因?yàn)楠?dú)棟辦公樓面積大，從1000—10000平方米不等，所以總價(jià)較高，有的上億；工業(yè)廠房又不像寫字樓那樣可以很方便地辦理按揭貸款，所以資金占用比較多。

雖然總部基地的開發(fā)商將其看成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)，如果用同樣的資金去購(gòu)買住宅，升值幅度將是這里的數(shù)倍。劉元說(shuō)，最早總部基地和怡海花園的房子售價(jià)差不太多，總部基地開盤較早幾個(gè)月，每平方米售價(jià)比怡海花園貴幾百元。他所在的辦公樓業(yè)主就住在怡海花園，2004年買的房子，大約6500元/平方米，而當(dāng)時(shí)總部基地的辦公樓大約6800元/平方米。現(xiàn)在怡海花園的房子2.8萬(wàn)元/平方米左右，但總部基地辦公樓仍徘徊在1萬(wàn)六七左右。“面積太大，總價(jià)太高，貸款不好辦，又是工業(yè)產(chǎn)權(quán)，所以轉(zhuǎn)讓難度比較大。”劉說(shuō)。

吳取彬認(rèn)為，這種工業(yè)用地開發(fā)辦公樓的情況，在國(guó)內(nèi)工業(yè)園區(qū)比較普遍，“這種是辦公樓性質(zhì)還是工業(yè)廠房性質(zhì)，比較難界定，主要是監(jiān)管不嚴(yán)，沒(méi)人去查。各地招商引資壓力比較大，這種做法又能帶動(dòng)就業(yè)和稅收，只要不是明目張膽地改變性質(zhì)，地方政府一般睜只眼閉只眼。”

一位國(guó)土系統(tǒng)研究人士對(duì)此表示：“工業(yè)用地可以配建一小部分科研、辦公等用房，但這些一般是工業(yè)用地附屬的，作為工業(yè)用地附加建筑物整體轉(zhuǎn)讓。用這個(gè)專門建大批辦公樓銷售，相當(dāng)于這些樓承擔(dān)了商務(wù)辦公職能，變更了實(shí)際的用地性質(zhì)。”