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趙女士是該區(qū)域碧水云天項(xiàng)目的業(yè)主，2003年“非典”期間，趙女士在此購(gòu)買(mǎi)了一套140平方米的三居室，價(jià)格為7800元/平方米。

“當(dāng)時(shí)孩子已經(jīng)在人大附小上學(xué)，購(gòu)買(mǎi)這里的房子，主要是因?yàn)殡x上班的單位近，離孩子上學(xué)的地方也近，加上小區(qū)環(huán)境好，并不是特意要買(mǎi)學(xué)區(qū)房。”趙女士說(shuō)。

后來(lái)，趙女士的孩子一直在人大附小就讀，并沒(méi)有轉(zhuǎn)到中關(guān)村三小來(lái)。轉(zhuǎn)眼7年過(guò)去了，碧水云天二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了4.5萬(wàn)元/平方米左右，與當(dāng)初購(gòu)入價(jià)已是天壤之別。

該區(qū)域聚集了包括碧水云天、蜂鳥(niǎo)社區(qū)、康橋水郡、光大水墨、陽(yáng)春光華、光大花、匯新家園在內(nèi)的諸多樓盤(pán)，這些同一區(qū)位的樓盤(pán)，價(jià)格差異卻非常明顯。

作為著名的學(xué)區(qū)房，中關(guān)村三小在其中扮演著重要角色。以能否對(duì)口就讀中關(guān)村三小來(lái)劃分，這些項(xiàng)目分為兩類(lèi)，其中大部分項(xiàng)目都對(duì)口中關(guān)村三小，如光大水墨、碧水云天、康橋水郡等，上述三個(gè)項(xiàng)目目前二手房均價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米、4.3萬(wàn)元/平方米、4萬(wàn)元/平方米，而光大花園、陽(yáng)春光華楓樹(shù)園則不能對(duì)口就讀中關(guān)村三小，這兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在二手房均價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米，3.3萬(wàn)元/平方米。

二者差距在8000元—1.5萬(wàn)元/平方米。中關(guān)村三小附近一家鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，能否對(duì)口就讀中關(guān)村三小，的確成為價(jià)格差異的一個(gè)主要原因。“不能就讀三小的房子，最高能賣(mài)到每平方米三萬(wàn)六七，能夠就讀三小的，價(jià)格在4.5萬(wàn)元左右/平方米。”這位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

學(xué)區(qū)所帶來(lái)的價(jià)差，在眾多區(qū)域都有體現(xiàn)，位處北五環(huán)外、昌平區(qū)與海淀區(qū)交界處的育新花園也是一個(gè)典型例子。

建于上世紀(jì)90年代末的育新花園，是政府為解決中央部委在京高校教師住房問(wèn)題而策劃建設(shè)的高校教師住宅小區(qū)。1997年，作為該社區(qū)的配套學(xué)校，首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校成立，是一所從小學(xué)到中學(xué)的12年制公辦學(xué)校。由此，育新花園成為著名的學(xué)區(qū)房小區(qū)。

該社區(qū)部分房源為高校所擁有，由各高校自行內(nèi)部分配；而部分房源由個(gè)人所有，可上市交易。

張先生是北京某重點(diǎn)高校的教師，前幾年，通過(guò)學(xué)校分配，他在該社區(qū)獲得了一套約80平方米的住房，張先生向本報(bào)介紹了該社區(qū)的一些具體信息。

育新花園周邊有不少商品房項(xiàng)目，包括沁春家園、龍鄉(xiāng)小區(qū)、新龍城等，這幾個(gè)項(xiàng)目位于育新花園西側(cè)，離八達(dá)嶺高速更近，地理位置相對(duì)育新花園更為優(yōu)越，但是目前二手房?jī)r(jià)格卻明顯低于育新花園。上述三個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格約1.7萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米，育新花園目前售價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米。

張先生認(rèn)為，這一差距與學(xué)區(qū)有很大關(guān)系。平時(shí)，經(jīng)常會(huì)有人給張先生家貼紙條，表示因?yàn)樾『⑸蠈W(xué)，要求購(gòu)、求租育新花園的房子。

“育新花園的二手房有幾個(gè)特征很明顯，一是價(jià)格比周邊高，二是房源少，因?yàn)楹芏喾孔拥漠a(chǎn)權(quán)是掌握在學(xué)校手中，不允許教師私自轉(zhuǎn)讓?zhuān)涣硗猓簧俳處熥约旱暮⒆泳驮谟律蠈W(xué)，即使可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)麄円膊辉敢赓u(mài)。”張先生說(shuō)。

“學(xué)區(qū)房自身的保值、增值效果非常明顯。大多數(shù)重點(diǎn)小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎尽?

如中關(guān)村一小附近，就是典型的學(xué)區(qū)房區(qū)域，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)雖然也有下降，但是降幅非常小。“當(dāng)時(shí)降幅不超過(guò)1000元/平方米，降價(jià)幅度在6%以下。”張?jiān)抡f(shuō)，而今年以來(lái)的樓市調(diào)控，學(xué)區(qū)房并不見(jiàn)降價(jià)，反而價(jià)格在上漲。

“學(xué)區(qū)房不容易出房。”張?jiān)卤硎荆环矫嬖蛟谟趯W(xué)區(qū)房需求旺盛、升值快，持有可以享受更多的溢價(jià)；另一方面，學(xué)校周邊房屋的租金比較高，良好的租金回報(bào)使得房主更愿意持有。

從區(qū)縣的總體情況而言，西城區(qū)、海淀區(qū)屬于教育資源較豐富的區(qū)域，這也從一定程度上提升了整體區(qū)域的房?jī)r(jià)。“按舊版北京13個(gè)區(qū)縣劃分來(lái)看，目前北京房?jī)r(jià)最高的區(qū)縣，前四名依次是西城區(qū)、東城區(qū)、崇文區(qū)、海淀區(qū)。”張?jiān)卤硎尽?

西城、東城、崇文房?jī)r(jià)高與其核心城區(qū)的地理位置有較大關(guān)系，而教育資源對(duì)海淀區(qū)房?jī)r(jià)提升則是一個(gè)更為明顯的事實(shí)。