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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔 周亞玲 擁擠的中關(guān)村，一如往日的熱鬧非凡，圍繞電子產(chǎn)品零售而來(lái)的供應(yīng)者、購(gòu)買(mǎi)者，已經(jīng)成為中關(guān)村最重要的一部分。隨著政府主導(dǎo)的中關(guān)村核心區(qū)（中關(guān)村西區(qū)）產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推進(jìn)，包括電子賣(mài)場(chǎng)在內(nèi)的零售業(yè)態(tài)，成為不鼓勵(lì)發(fā)展的對(duì)象。

這一調(diào)整，將是中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一次重大挑戰(zhàn)。

再見(jiàn)中關(guān)村

早在2009年7月，中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的序幕已正式拉開(kāi)。當(dāng)時(shí)海淀區(qū)政府頒布的《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》中明確表示“不鼓勵(lì)電子賣(mài)場(chǎng)、商場(chǎng)（店）、購(gòu)物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展”，研發(fā)中心類(lèi)、創(chuàng)新類(lèi)、科技金融類(lèi)等業(yè)態(tài)成為鼓勵(lì)的對(duì)象。

業(yè)態(tài)調(diào)整不是行政命令所能一蹴而就的，時(shí)至今日，中關(guān)村西區(qū)的調(diào)整正在慢慢顯示出來(lái)。

劉開(kāi)航是鏈家地產(chǎn)在中關(guān)村西區(qū)一家店鋪的店長(zhǎng)，電子產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)商是其租賃客戶的一部分，這部分業(yè)務(wù)占據(jù)這家店鋪20%左右的業(yè)務(wù)量，經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)租賃該區(qū)域的住宅項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目，作為辦公地點(diǎn)。最近，劉開(kāi)航明顯感覺(jué)到政策帶來(lái)的變化。

“去年政策頒布以后，就開(kāi)始有經(jīng)銷(xiāo)商從這里撤離。”劉開(kāi)航說(shuō)，根據(jù)他估計(jì)，已有5%左右的經(jīng)銷(xiāo)商從中關(guān)村離開(kāi)。

經(jīng)銷(xiāo)商為零售店鋪提供貨源，他們往往會(huì)在中關(guān)村地區(qū)租一個(gè)地方作為辦公地點(diǎn)，除寫(xiě)字樓外，周邊一些住宅項(xiàng)目也成為經(jīng)銷(xiāo)商集中的地方。業(yè)態(tài)調(diào)整政策頒布以后，一些規(guī)則也在悄然發(fā)生改變。

劉開(kāi)航介紹，之前接受經(jīng)銷(xiāo)商租賃的住宅項(xiàng)目，開(kāi)始實(shí)行“只出不進(jìn)”管理辦法。所謂“只出不進(jìn)”，是指已經(jīng)入住的經(jīng)銷(xiāo)商可以從這里撤離，但不再接受新的經(jīng)銷(xiāo)商來(lái)此租賃房屋作為辦公地點(diǎn)。

這顯然是住宅項(xiàng)目物業(yè)公司配合政府實(shí)行的一種緩慢清理的方式。據(jù)了解，沁園公寓、紫金莊園等項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行這一做法。

劉開(kāi)航表示，以沁園公寓為例，一個(gè)140多平方米的房子，租給經(jīng)銷(xiāo)商價(jià)格為7500元-8500元/月，現(xiàn)在只能作為居住用途出租，價(jià)格約為7000元-8000元/月。租賃價(jià)格出現(xiàn)百元左右的下降，而且業(yè)主開(kāi)始需要負(fù)責(zé)房屋設(shè)備的維修，居住需求的租賃時(shí)間也沒(méi)有商家穩(wěn)定。

被卡住的商戶

文件頒布以后，中關(guān)村西區(qū)的商業(yè)格局開(kāi)始改變，商戶劉明正是尷尬局面的親歷者之一。

劉明從一家理工科大學(xué)博士畢業(yè)后，來(lái)中關(guān)村創(chuàng)業(yè)了3年，做電腦硬件，還做高性能計(jì)算、軟件開(kāi)發(fā)等研發(fā)類(lèi)業(yè)務(wù)，原來(lái)在E世界注冊(cè)有一家公司，在海龍也注冊(cè)有一家公司。

后來(lái)在海龍注冊(cè)的那家公司越做越大，因?yàn)镋世界的辦公場(chǎng)所更大，去年，劉明打算把海龍注冊(cè)的公司搬到中關(guān)村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走，也把海龍的公司遷出。結(jié)果正在此時(shí)，中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整文件出臺(tái)，中關(guān)村E世界和海龍不再允許硬件銷(xiāo)售類(lèi)公司新進(jìn)。

結(jié)果，劉明被卡在了中間：海龍那家公司無(wú)法搬遷到中關(guān)村E世界了，因?yàn)椴荒茏?cè)；而海龍又回不去了。

劉明只好在中關(guān)村E世界旁邊另找一處不屬于中關(guān)村西區(qū)的地方，將原來(lái)海龍的公司搬進(jìn)去。但原本賣(mài)電腦硬件的業(yè)務(wù)就無(wú)法在E世界做了，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不方便，也不好聚集人氣。

劉明就只好找E世界商量，E世界也沒(méi)有辦法，就讓劉明等候。劉明一等就是一年。