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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 賈華杰 長期持有獲取穩(wěn)定的租金收益，或者整體出售是業(yè)績普遍認(rèn)同的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。SOHO中國現(xiàn)在堅(jiān)持的銷售策略，則是快速銷售，獲取現(xiàn)金，提前獲取回報(bào)，這種方式很多時(shí)候被認(rèn)為是一種并不成熟的商業(yè)模式，“無法平滑房地產(chǎn)商業(yè)周期的波動(dòng)。”盛世太平投資管理公司董事總經(jīng)理陳立民說。

SOHO中國在香港上市后，雖然銷售業(yè)績連創(chuàng)新高，但SOHO中國現(xiàn)在的股價(jià)表現(xiàn)并不出色。有市場投資者擔(dān)心，公司自持的面積過小會(huì)失去對(duì)業(yè)態(tài)的整體引導(dǎo)和控制。市場上甚至一度傳言，香港投資者曾“逼宮”潘石屹、張欣，要求其改變業(yè)績的穩(wěn)定狀況。

陳立民認(rèn)為，現(xiàn)在SOHO模式最大的問題是不利于員工的發(fā)展，過往以銷售為主，員工工作完一個(gè)項(xiàng)目或者離開，或者趕往下一個(gè)項(xiàng)目，很少能夠在職業(yè)發(fā)展上得到提升。而持有型物業(yè)則可以擴(kuò)大公司的規(guī)模，為員工職業(yè)能力的提升帶來空間。

本報(bào)記者了解，2010年上半年，SOHO中國就出現(xiàn)了一波中層員工離職潮。

潘石屹也逐漸意識(shí)到SOHO中國商業(yè)模式的缺陷，潘石屹計(jì)劃未來三年內(nèi)，SOHO中國將持有物業(yè)的比例增至20%，包括前門項(xiàng)目、上海外灘項(xiàng)目、銀河和光華路項(xiàng)目的部分。

SOHO中國投資者關(guān)系部表示：“按這個(gè)持有物業(yè)的比例，我們的原則就是拿獨(dú)一無二的，例如像北京前門項(xiàng)目我們?nèi)汲钟校虾Ｍ鉃╉?xiàng)目我們也會(huì)持有一部分，北京銀河SOHO，準(zhǔn)備留3.7萬平方米的商業(yè)。”

不過對(duì)于潘石屹來說，“真正的問題是SOHO從散售轉(zhuǎn)向自持，誰為這一轉(zhuǎn)型買單。潘石屹原來的客戶群主要是山西煤老板。這些人只愿意購買物業(yè)，而非租物業(yè)。”安邦咨詢分析師蘇晶認(rèn)為，“潘石屹現(xiàn)在說的轉(zhuǎn)型尚待觀察，實(shí)質(zhì)的動(dòng)作并不多。”

陳立民指出，這是一個(gè)牽扯到很大戰(zhàn)略的調(diào)整，潘石屹原來的特長是拿地，設(shè)計(jì)房子，建房子，銷售房子，如果是持有物業(yè)的比例增加的話，需要員工的培養(yǎng)和公司架構(gòu)的調(diào)整。

在SOHO尚都辦公的蘇晶說，SOHO寫字樓的電梯、供暖以及中央空調(diào)等設(shè)施，漏洞很多，自持物業(yè)對(duì)上市公司的管理提出了很高的要求。蘇晶指出，自己管理的物業(yè)公司只能應(yīng)對(duì)后期的管理問題，對(duì)于本身設(shè)計(jì)和建筑的硬傷是無能為力的。

在2010年中期業(yè)績交流會(huì)上，潘石屹就提出，“下一步，為了完善SOHO中國的商業(yè)模式。我們準(zhǔn)備由SOHO中國自己組建物業(yè)管理公司來管理我們開發(fā)的物業(yè)，這樣，SOHO中國的機(jī)構(gòu)與它的商業(yè)模式相配合，會(huì)讓這種商業(yè)模式的優(yōu)點(diǎn)得到更大的發(fā)揮。”

潘石屹在2010年中期業(yè)績交流會(huì)上說：增加持有型部分，“這是SOHO中國商業(yè)模式的一個(gè)改變，在物業(yè)管理、商業(yè)管理方面，就要想辦法把物業(yè)升值，我們這個(gè)計(jì)劃還是一步一步做。”

從實(shí)際銷售情況看，近期旺銷的銀河SOHO購買者也多半來自老客戶。目前SOHO中國幾個(gè)主要項(xiàng)目都處于旺銷的階段，而SOHO中國的物業(yè)從定價(jià)的角度來講，與周邊相比并不高，而在租價(jià)上也比較便宜。對(duì)于中小企業(yè)來說，性價(jià)比比較合適。

也有SOHO中國投資者指出，在商業(yè)地產(chǎn)未來幾年行情看好的情況下，潘石屹可能更傾向于加快銷售，同時(shí)增加項(xiàng)目儲(chǔ)備，而對(duì)持有型物業(yè)投資則無多大的動(dòng)力。