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錢(qián)從哪兒來(lái)

從東亞上北到東亞上北鑫座，兩年之間的東亞新華一度從公眾視野中淡出，從7%到30%的突變仿佛一蹴而就。2010年宏觀調(diào)控新政百日未過(guò)，東亞新華在山東、江蘇、江西等地一舉拿了7塊地。東亞新華有關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋是“資金實(shí)力、現(xiàn)金流是衡量一個(gè)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，也是一個(gè)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。我們的資金儲(chǔ)備和現(xiàn)金流都沒(méi)有問(wèn)題，所以我們才敢在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下拿地。”

當(dāng)東亞新華宣布8城14項(xiàng)目齊開(kāi)的消息時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士無(wú)法置信，并將其與國(guó)美黃光裕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移聯(lián)系在一起。“哪兒來(lái)那么多錢(qián)？2008年還苦哈哈的，全線降價(jià)呢。”一位業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。

東亞新華地產(chǎn)以及其下屬的幾十家子公司、分公司，其法定代表人大多為“李世新”，包括卓越創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)公司、信永地產(chǎn)公司、東亞信鴻國(guó)際會(huì)展中心、東亞信鴻一分公司、東亞信鴻二分公司、東亞信鴻回龍觀分公司、東亞信誠(chéng)國(guó)際會(huì)展中心、東亞信誠(chéng)一分公司、東亞信文國(guó)際會(huì)展中心、東亞信中國(guó)際會(huì)展中心、東亞信華國(guó)際會(huì)展中心、東亞信天國(guó)際會(huì)展中心、東亞信合國(guó)際會(huì)展中心等等。這些所謂“國(guó)際會(huì)展中心”實(shí)際上均是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以開(kāi)發(fā)商住兩用項(xiàng)目為主。不過(guò)，“李世新”這一神秘人物的真實(shí)身份從未被公開(kāi)資料曝光，東亞新華出面接受媒體采訪的多為其營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬及新聞發(fā)言人韓磊。實(shí)際上，東亞新華的實(shí)際控制人是黃光裕妹夫張志銘，而據(jù)傳李世新亦與黃光裕關(guān)系密切。

一位接近國(guó)美人士表示：“實(shí)際上張志銘和黃光裕之間確實(shí)沒(méi)有傳說(shuō)中的不合，黃燕虹一直說(shuō)他們兩人關(guān)系挺好的，她都不知道這些傳言是怎么來(lái)的。但另一方面，黃光裕出事后張志銘還拿出了一些錢(qián)給黃家，而不是黃家洗錢(qián)給張志銘。”

東亞新華公司大舉擴(kuò)張之前的在銷(xiāo)項(xiàng)目主要集中在北京，開(kāi)發(fā)過(guò)東亞奧北中心、東亞三環(huán)中心、東亞望京中心、東亞上北中心、東亞瑞晶苑5個(gè)項(xiàng)目。除去利潤(rùn)率較低的限價(jià)房項(xiàng)目東亞瑞晶苑，其余四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額有50多億，而總投資約為30多億。

東亞新華聲稱其中有兩個(gè)項(xiàng)目2008年利潤(rùn)率曾降至5%-7%，不過(guò)即便假設(shè)其所有項(xiàng)目平均利潤(rùn)率達(dá)到30%，那么這些項(xiàng)目的利潤(rùn)加起來(lái)為十多億。這些項(xiàng)目基本已竣工并已結(jié)算成本。

2009年一年，東亞新華僅在北京就拿了三塊地，分別位于大興康莊（18.85萬(wàn)平方米）、回龍觀（8萬(wàn)平方米）、懷柔廟城鎮(zhèn)（19.5萬(wàn)平方米），總建筑面積近50萬(wàn)平方米。其中大興地塊樓面價(jià)約3500多元/平方米，懷柔地塊樓面價(jià)2300多元/平方米，回龍觀地塊轉(zhuǎn)讓方中國(guó)建筑拿地成本為近2500元/平方米，三塊地總地價(jià)款十多億元。

2010年，東亞新華在北京又拿了兩塊地，分別是位于大興的地鐵亦莊線舊宮東站1號(hào)地塊和順義后沙峪地塊，分別為18.5萬(wàn)平方米和8萬(wàn)平方米，土地價(jià)款為10.3億元及4.29億元。

東亞新華公布的發(fā)展戰(zhàn)略稱，在2011年即將入市的14個(gè)項(xiàng)目中總投資達(dá)到200億元。即使將明天地產(chǎn)中張志銘占股20%部分都輸血給東亞新華，也難以應(yīng)付200億元之巨的投資額。如此一來(lái)，東亞新華兩年來(lái)擴(kuò)張的500萬(wàn)平方米土地開(kāi)發(fā)資金從何而來(lái)成為謎團(tuán)。

記者發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，東亞新華仍使用了大量土地抵押貸款，從東亞馬賽公館和東亞上北鑫座的情況看，這兩個(gè)項(xiàng)目的土地分別被抵押給興業(yè)銀行和盛京銀行。不過(guò)，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是今非昔比，像十年前那樣以數(shù)十萬(wàn)撬動(dòng)一個(gè)數(shù)十億項(xiàng)目的模式已無(wú)法持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)自有資金的要求越來(lái)越高。2011年，對(duì)中小房企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸將進(jìn)一步緊縮。在信貸緊縮及宏觀調(diào)控形勢(shì)下，東亞新華成功闖過(guò)了2010年的調(diào)控關(guān)口，是否能同樣闖過(guò)2011年之后的調(diào)控，尚是個(gè)未知數(shù)。