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經濟觀察報 記者 賈華杰 宋堯 記者從多方了解到的消息顯示，一項嚴控商品房土地拍賣的政策正在生成，在2011年，商品房獲取拍賣資格的前提，是必須完成該地保障用房的土地指標。

有確切消息稱，為了保證2011年的保障性住房的用地，國土資源部正在擬定文件。該文件的主旨內容就是，要求各地方政府明確本年度供應的保障房用地，并列出明確的供地時間表，如果沒有按計劃完成，將暫停該區(qū)域性的土地招拍掛。

北京前奏

一向被視為地產調控政策風向標的北京市，又一次籌劃著2011年的土地供給安排。

2010年12月14日下午，北京市市長郭金龍在北京住房與城鄉(xiāng)建設委員會調研時，有住建委官員提議，“在2011年政策性住房供地計劃沒有完成前，暫停市場上商品房用地的招拍掛。”據與會人士稱，郭金龍并未做最終表態(tài)。

但一位建委人士稱，大的方向上，肯定是這樣了，保障房任務不做實，商品房土地不動拍。隨著北京市住房保障工作會議的召開，這些政策將漸次明了。

這聽起來有點類似于環(huán)境保護部搞過的“流域限批”。主要城市和部委為保障房用地大動“干戈”的原因，是因為背負著2010年樓市調控失敗的政治責任，只有足夠的保障房供應，才能與高房價商品房形成結構平衡。

1月8日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林接受本報記者采訪時承認，“在研究保障房供應不完成，暫停高端商品房土地供應的政策。”但涉及到具體執(zhí)行層面廖永林則不愿意多談。 

同日，北京國土資源局局長魏成林對本報記者表示，“實際上我們北京2010年就已經這么做了。為什么我們后四個月土地出讓這么多？其中不少是前段時間壓下來一直沒放，市里要求各區(qū)先完成保障房用地的供應，等到8月份我們保障房建設用地供應基本完成后，我們才大規(guī)模開始經營性用地的供應，所以北京土地供應顯得在第四季度比較集中。”

魏成林表示，“不能說國土部的政策是在推廣我們的模式，只不過說我們北京先走了一步，效果怎樣還要看各地具體的情況。”實際上，在國土部要求下，在2010年3月和4月，北京市也曾暫停住宅土地的招拍掛一個月的時間。

如北京的“經驗”得以推廣，這就意味著，整個上半年，甚至是前三季度，市場上的商品房用地的供應將處于暫停的狀態(tài)。

魏成林進一步表示，2010年我們的住宅用地供應早已超額完成，但2011年土地供應計劃還沒出來，但應該還是基本持平，至少不會比2010年少吧。出讓方式現在來看，肯定還是以招標為主。

樓市得失

在北京，國土資源局完不成年度供地計劃，已經是慣例了。從2005年開始到2009年，北京商品房用地供應量逐年下滑，而這一過程則伴隨著北京房價的一路猛漲，自6700元每平方米跳躍到了2.3萬元每平方米。

從2003年以來，除了市場極好的2007年和2009年完成計劃，其余年份的實際供地數量與計劃均相差約40%到50%。土地供應減少，地價上漲，房價上漲，似乎已經成為北京房地產市場的一個惡性循環(huán)，亦成為全國樓市高漲的典型。

事實上，2003年北京市土地供應量和開發(fā)量較大，使整個市場的供求關系平衡，并且該年度北京市房價表現出穩(wěn)定。但從2004年開始，北京土地開發(fā)量持續(xù)萎縮，而整個市場的需求量則持續(xù)上升，導致市場供求關系的失衡，房價亦自2004年開始迅速上漲。 

北京市土地整理儲備中心統計數據顯示，2005年，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實際成交的房地產開發(fā)用地僅為554公頃，不到計劃的四分之一。

數據還顯示，2006年北京出讓的房地產開發(fā)用地(不包括經濟適用房用地)面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃，實際土地供應量僅為計劃的54%。　

2005年和2006年土地供應的巨大缺口，將直接導致2007年房價的進一步上揚。2007年，SOHO中國董事局主席潘石屹提出，房價快速上漲的原因是前兩年土地供應不足。土地“招拍掛”后，價格不斷創(chuàng)出新高，這其中根本的原因也是土地供應不足。 

從2006年開始，保障房建設開始占據越來越多的用地指標。當年，國務院下發(fā)【2006】37號文，《關于調整住房供應結構穩(wěn)定房價的意見》，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。

2009年，全國建設用地供應是31.9萬公頃，其中住宅用地7.6萬公頃，但實際的開發(fā)用地量尚不足3萬公頃。2009年全國實際供應住房用地76461公頃，保障性住房用地供應10958公頃。

并且整體數據還顯示，從2006年至2010年，北京市累計新開工保障房3648萬平方米，約占同期全市住房總規(guī)模的三分之一。

據悉， “十二五”期間，北京市將力爭實現“兩個60%”的目標，即保障性住房占整個住房供應的60%，公共租賃住房占保障性住房供應的60%。這也意味著，商品房在整個住宅用地結構中，比例進一步降低。

按照以往的經驗，在用地供應不足的情況下，保障房大躍進的同時，商品房也在為價格上漲蓄勢。