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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞霖 2011年房價(jià)會(huì)走向何方？

從過去的幾年看，除2008年突發(fā)的金融危機(jī)令房價(jià)“休克”并下跌20%之外，從2008年下半年到2009年、2010年，盡管調(diào)控政策有如洪濤駭浪，但房價(jià)卻“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”，步步追漲。

2011年房價(jià)何處去？任何一種單向的力量，顯然無法觸動(dòng)房地產(chǎn)整體格局，必然是各種變量的匯集、疊加，才能產(chǎn)生最終的合力。在本文中，沿著供需的主線，同時(shí)勾勒出貨幣供應(yīng)、信貸政策、保障房、調(diào)控政策這些變量對供需的沖擊，我們試圖給房價(jià)判斷找到一個(gè)參考的坐標(biāo)。

供應(yīng)

供求關(guān)系的變化，是支配市場價(jià)格的最基層法則，最表象，也最可靠。大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的供應(yīng)量比去年要大。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，從增加供給的角度看，自2009年9月份投資增長開始恢復(fù)之后， 2010年年初達(dá)到了38.4%的歷史最高增幅。2010年全年新開工面積約14多億平方米，在施面積近40億平方米，都創(chuàng)歷史新高。 

中投證券認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)投資、新開工、施工增速創(chuàng)近10年或7 年來新高，2011年供給無憂。2010年商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，均創(chuàng)10年來新高，雖然供應(yīng)量同比增加明顯，但絕大部分人士不認(rèn)為這種增速對房價(jià)有明顯的影響，因?yàn)樗麄兊呐袛嗍牵?yīng)和需求相比顯得不足。

也有例外，瑞銀執(zhí)行董事、亞洲房地產(chǎn)研究主管王震宇稱，鑒于2010年第四季度以來，房地產(chǎn)存量不斷增加，因中國政府不太可能放松或轉(zhuǎn)變其房地產(chǎn)調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)商可能被迫降價(jià)。2011年第一季度中國一線城市房價(jià)可能較上年同期下跌10%，但三線城市的房價(jià)可能上漲，漲幅至多5.0%。這是鮮有的“看空”聲音。

多年以來，凡預(yù)測或者對賭房價(jià)下跌者紛紛“落馬”，從徐滇慶到牛刀無不如此，以致于“房價(jià)”成了燙手的山芋，無人愿碰。

土地

土地是供應(yīng)的根本。這個(gè)變量牢牢掌握在政府手中。任志強(qiáng)稱，政府上半年不給你土地，下半年順著行情走勢，又把土地價(jià)格提高了，因此土地單價(jià)提高幅度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)的增長比例。今年的房子基本上是在去年高價(jià)的土地上生產(chǎn)的。

如果各地政府在2011年初就加大供應(yīng)，在2011年末第三、第四季度就能對房屋的供應(yīng)形成影響。但大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在地方政府對土地財(cái)政的依賴沒有本質(zhì)改變之前，他們不會(huì)貿(mào)然對土地加大供應(yīng)，還是會(huì)按照以往的節(jié)奏行事。

近期，北京也將有4塊高價(jià)地房子陸續(xù)入市。另據(jù)透露，現(xiàn)在北京市面上私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓的土地漲幅非常驚人。

地價(jià)高是受訪的開發(fā)商認(rèn)為房價(jià)難降的重要因素，是無法控制的剛性成本。

需求

如果狂熱的需求無法抑止，當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模是無法讓房價(jià)冷卻的。

受訪者陽光100常務(wù)副總裁范小沖、華僑城北京營銷總監(jiān)宋翔華、太和保興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顣凿h都認(rèn)為，從銷售一線觀察，需求是非常旺盛的。

去年10月之后，全國各地先后都出現(xiàn)了日光盤。今年初，北京房山萬科長陽半島1.7萬元/平方米還在當(dāng)日售罄，追捧小戶型的是所謂的剛需。

但是，富人的剛需也非常驚人。在限購的情況下，當(dāng)年的地王廣渠門15號地塊入市名為“金茂府”，4.5萬元/平方米的單價(jià)，最小面積為210平方米的戶型，還沒有正式開盤，就有大量需求等待認(rèn)購。

從總體看，去年年中任志強(qiáng)曾經(jīng)預(yù)測全年的銷售量會(huì)比去年下降10%左右，約為8.5億平方米，特別是出臺(tái)了“9.29”國五條和16個(gè)城市的限購令。任志強(qiáng)感慨自己大大地低估了剛性需求的力量和這種合力之下的購買能力。目前看實(shí)際的銷售面積也許不但不比去年低，反而在強(qiáng)力的措施之下比去年還多了。

行業(yè)資金鏈

開發(fā)商缺錢不缺錢？會(huì)不會(huì)降價(jià)大甩賣呢？行業(yè)資金鏈?zhǔn)歉淖兩唐穬r(jià)格的導(dǎo)火索。

對開發(fā)商資金鏈表示樂觀的聲音認(rèn)為，2010年銀行信貸的總量壓縮了，但房地產(chǎn)行業(yè)月均所獲得的貸款額卻增加了。任志強(qiáng)甚至稱，雖然2010年全年公開資本市場的融資減少了，但開發(fā)企業(yè)的到位資金首次突破了6萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于已完成的4萬多億元的投資額，保留著充分的發(fā)展余地。

同時(shí)，開發(fā)商的融資渠道在多元化，對銀行的依賴在逐步減輕。中投證券認(rèn)為，2010年在收緊房貸的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款、其他資金、定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增速降幅超過23個(gè)百分點(diǎn)，但利用外資和自籌資金大幅增長超過30個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)通過加快銷售自籌資金的能力依然強(qiáng)勁。

但人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院認(rèn)為，在房地產(chǎn)新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場全面調(diào)整時(shí)期的到來，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，會(huì)出現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售。經(jīng)過測算，他們認(rèn)為在2011年二季度房地產(chǎn)資金會(huì)逆轉(zhuǎn)。