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當(dāng)然，如果要對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行非常強(qiáng)硬和嚴(yán)苛的信貸政策，同時(shí)如果配股、增發(fā)等公開(kāi)資本市場(chǎng)融資像北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶所說(shuō)的那樣“想都別想”，也許會(huì)出現(xiàn)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院判斷的一幕。人民大學(xué)的判斷就是基于2008年那場(chǎng)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”，他們擔(dān)心歷史重演。但確實(shí)，開(kāi)發(fā)貸的利息是否會(huì)不斷加碼，以及貸款難度變化是目前開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題。高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為，從今年初的融資譬如開(kāi)發(fā)貸來(lái)看，形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)，目前已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)貸批了放不下來(lái)。

但從2010年開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地頻率之高，也可見(jiàn)“行業(yè)自救”的能力在經(jīng)歷了2008年之后不斷加強(qiáng)。這在一定程度上，減免了地產(chǎn)企業(yè)“含淚甩賣(mài)”的可能。

貨幣供應(yīng)與通脹

錢(qián)毛了，所以財(cái)富涌向房產(chǎn)。這個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯，正令人生畏地炙烤著房?jī)r(jià)。

2010信貸計(jì)劃為7.5萬(wàn)億，實(shí)際為7.95萬(wàn)億元。今年計(jì)劃7萬(wàn)億元，專(zhuān)家普遍預(yù)測(cè)最終貸款將達(dá)到7.5萬(wàn)億元。M2增速將會(huì)是16%是大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀(guān)點(diǎn)，也就是說(shuō)，今年雖然比前兩年有所減速，但總量依然很大，因?yàn)榛鶖?shù)變大了。

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士對(duì)通脹的判斷已是高度一致了，但通脹的高低略有不同。

開(kāi)發(fā)商敏感地感覺(jué)到，現(xiàn)在客戶(hù)買(mǎi)房的心態(tài)已經(jīng)從投資變成保值了。

現(xiàn)在很多城市的租售比（年房租與總房?jī)r(jià)的比值）只有2%，單從投資回報(bào)率而言，比一年期定期存款利率還低。如果是貸款買(mǎi)房，則要承擔(dān)6%以上的資本成本，不少人的月供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租同樣房子的租金。但即使這樣，還是有很多人義無(wú)反顧的投入“房奴”的行列中，為什么呢?答案無(wú)非如下：

一、負(fù)利率太嚴(yán)重了，現(xiàn)金縮水太快。都知道買(mǎi)房不劃算了。但有什么辦法能讓錢(qián)比存在銀行里強(qiáng)一些呢？股市屢屢破發(fā)，美元也在貶值。

二、歷史經(jīng)驗(yàn)讓很多人相信，房?jī)r(jià)漲幅能跟上通脹的速度，在M2大躍進(jìn)的過(guò)程中，唯一能與之匹敵的就是房?jī)r(jià)的增速。

三、房租有巨大的上漲空間。2010年上半年北京同比房租上漲了20%左右，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在大通脹的背景下，這只是剛剛開(kāi)始。所以，現(xiàn)在的租售比2%未必代表將來(lái)。隨著房租上漲，租售比重回合理空間也是可能的。

但加息會(huì)成為答案一的變量因素。

信貸政策：加息

加息影響的不僅僅是貸款買(mǎi)房者的持有成本，利息的改變直接影響著存款動(dòng)向，如果存款利息越來(lái)越高，那可能有相當(dāng)部分人會(huì)選擇存款而不是買(mǎi)房保值。加息改變的是對(duì)房屋的投資需求。

任志強(qiáng)認(rèn)為，利率屬于房地產(chǎn)調(diào)控系列里面管不了的部分，如果通脹繼續(xù)，按照現(xiàn)在的負(fù)利率起碼要加息150個(gè)基點(diǎn)，通常利率再加250個(gè)基點(diǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)就開(kāi)始出現(xiàn)下滑，嚴(yán)重下滑。（加2.5%相當(dāng)于加10次0.25%，估計(jì)難度還是不小。）

那會(huì)加息幾次呢？北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，按照央行以往的慣例，今年加息最多四到五次，而且每次加息的幅度都很小。因?yàn)榧酉⒎冗^(guò)大可能會(huì)影響私營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)率等等。

陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖、虎杰投資機(jī)構(gòu)首席分析師張寅和華僑城北京的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)宋翔華都一致認(rèn)為，在負(fù)利率時(shí)代，投資無(wú)門(mén)的渠道下，買(mǎi)房還是投資最普遍的行為。不斷加息到了存款跑贏(yíng)通脹還是有一段距離。

房地產(chǎn)稅

如果我們的房產(chǎn)稅是在市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下產(chǎn)生的，它對(duì)房屋價(jià)格幾乎沒(méi)有任何意義。但是如果是在供求基本平衡的情況下或者是供大于求的情況下，則會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響，因?yàn)橹挥谐杀镜奶嵘艜?huì)導(dǎo)致人們消費(fèi)行為的改變。

任志強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)對(duì)稅收做了一個(gè)研究，得出的結(jié)論是，房產(chǎn)稅并不能影響房屋的價(jià)格，房產(chǎn)稅只能間接的影響房產(chǎn)持有的成本，同時(shí)改變?nèi)藗儗?duì)房產(chǎn)持有的消費(fèi)行為，通過(guò)消費(fèi)行為轉(zhuǎn)換市場(chǎng)中的供求關(guān)系，間接影響房屋的價(jià)格。

這個(gè)判斷使得問(wèn)題又回到最初，即供需是否平衡了？

如果房地產(chǎn)稅像水費(fèi)、電費(fèi)一樣是日常征收持有費(fèi)用，也會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)增值的強(qiáng)勢(shì)地位，使這個(gè)影響可以忽略不計(jì)。