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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 黃浩明 春節(jié)前后，影響樓市政策頻出，前有“國(guó)八條”、“滬渝版房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則”，后有央行加息，一時(shí)間，越調(diào)越高的房地產(chǎn)行業(yè)又變得撲朔迷離起來。

不過兔年新春期間，上海樓價(jià)同比呈略降趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士指出，新政對(duì)市場(chǎng)作用迅速，但整體實(shí)質(zhì)性降價(jià)近期難現(xiàn)，市場(chǎng)各方或在一季度末走出觀望期。

滬春節(jié)樓價(jià)同比降6.96%

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2011年春節(jié)期間（2.2-2.8）上海商品住宅市場(chǎng)交易量?jī)H為0.24萬(wàn)平方米，24套，成交均價(jià)18647元/平方米；2010年春節(jié)（2.13-2.19）交易量為0.22萬(wàn)平方米，21套，成交均價(jià)為20041元/平方米。

同比來看，今年春節(jié)上海商品住宅市場(chǎng)雖然成交面積和套數(shù)分別比去年春節(jié)上揚(yáng)9.1%、14.3%，成交量較為溫和，比去年春節(jié)略增1成，但均價(jià)則出現(xiàn)下滑，下跌幅度為6.96%。
對(duì)于均價(jià)下跌這一變化，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，1月31日滬版房產(chǎn)稅細(xì)則落地對(duì)本地樓市的影響極為迅速，房產(chǎn)稅落地后的第一周（1.31-2.06），上海商品住宅（剔除配套動(dòng)遷）的成交均價(jià)為22063元/平方米，環(huán)比下滑7.34%，成交量1.64萬(wàn)平方米（共計(jì)135套），環(huán)比下滑93.84%。

“同時(shí)春節(jié)期間，成交供應(yīng)進(jìn)入傳統(tǒng)性停滯狀態(tài)，這也是其成交面積下滑的重要原因。”宋會(huì)雍稱。

加息“逼迫”樓市轉(zhuǎn)冷

對(duì)于春節(jié)后的上海樓市行情，上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，春節(jié)前的“國(guó)八條”加“滬版房地產(chǎn)試點(diǎn)細(xì)則”，再配合持續(xù)加息政策，將加快本地樓市需求趨冷的步伐。

“由于今年連續(xù)加息已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，年內(nèi)至少加息3次成為業(yè)內(nèi)普遍的預(yù)期，對(duì)于目前以首套及改善型需求為主的客戶而言，資金成本持續(xù)增加將逼迫該類客戶暫時(shí)放棄購(gòu)房意愿。”龔敏稱。

2月9日，新年后的第一個(gè)工作日，央行宣布便上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這是央行今年首次加息，也是近5個(gè)月內(nèi)的第三次加息。

宋會(huì)雍表示，加息本意抑制通脹，但客觀上不可避免加大房奴的還貸壓力，外加滬上多家銀行也取消了首套房貸款利率優(yōu)惠。除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已跟首套房“85折”利率說再見，這讓市場(chǎng)、尤其是購(gòu)房群體更為謹(jǐn)慎。

新年來的上述變化不僅對(duì)普通購(gòu)房者有較大影響，對(duì)開發(fā)商而言，也會(huì)產(chǎn)生較為明顯的壓力。

“連續(xù)加息加上限購(gòu)、限貸等其他政策，會(huì)讓開發(fā)商的幾個(gè)資金來源渠道都會(huì)有壓力，這壓力起始不大，但逐步會(huì)對(duì)其資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。”宋會(huì)雍舉例道，利率上升、購(gòu)房者冷場(chǎng)，房子難賣，開發(fā)企業(yè)的銷售資金回籠速度會(huì)放緩，而現(xiàn)在調(diào)控政策對(duì)開發(fā)商是限貸，特別是有土地囤積的開發(fā)企業(yè)，取得銀行貸款的難度增大很多，就從融資和銷售收入兩方面減慢開發(fā)商資金運(yùn)轉(zhuǎn)的速度，而且很多開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率很高，靠資金流轉(zhuǎn)過日子，流入速度放慢，意味著很多開發(fā)節(jié)奏都要慢下來，這又逼迫其新盤開發(fā)減速，進(jìn)一步使得銷售資金回籠速度跟著慢下來，越慢越轉(zhuǎn)不動(dòng)，形成一個(gè)惡性循環(huán)。

“這一局面的突破口在房?jī)r(jià)，政府用通過這種方式使開放商松動(dòng)房?jī)r(jià)。”宋會(huì)雍表示。

中房信分析師薛建雄也表示了相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前購(gòu)買群體由于加息、二套房首付比例調(diào)高至六成等各類政策因素使得購(gòu)房成本提高，這也逼得開發(fā)商必須在目前的房?jī)r(jià)進(jìn)行一部分讓利，否則這個(gè)市場(chǎng)買賣雙方都“玩不下去”。

“一季度末僵局或解”

眼下國(guó)八條、各地房產(chǎn)稅細(xì)則、加息等新政剛出，購(gòu)房者、開發(fā)商、中介等群體都在觀望市場(chǎng)風(fēng)向，琢磨市場(chǎng)如何消化這些政策，樓市再次處于各方“僵持期”。

對(duì)于此種狀況，龔敏認(rèn)為，從去年政策出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)影響的經(jīng)驗(yàn)來看，交易萎縮期一般持續(xù)3個(gè)月并有縮短趨勢(shì)，房企雖然去年銷售暢旺，但在貨幣政策收緊背景下資金壓力預(yù)期將更加明朗，局部以價(jià)

促量的態(tài)度會(huì)更加堅(jiān)決，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)一旦調(diào)整，其節(jié)奏感與尺度都會(huì)比去年深入。

“預(yù)計(jì)在今年1季度末，樓市各方有望走出觀望，實(shí)現(xiàn)各自抉擇。”龔敏做出上述判斷。

對(duì)于滬上樓價(jià)會(huì)否實(shí)質(zhì)性下滑，宋會(huì)雍表示，開始主要是噱頭性的優(yōu)惠措施，預(yù)計(jì)1季度末可能會(huì)有開發(fā)商零星出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，對(duì)于整體實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，應(yīng)該在今年年底更可行一些。

據(jù)了解，久未出現(xiàn)的降價(jià)促銷已重現(xiàn)滬上樓市。春節(jié)期間，萬(wàn)科旗下位于寶山板塊的兩大主力樓盤琥珀臻園、琥珀郡園的售樓處仍然正常對(duì)外開放。兩個(gè)樓盤同時(shí)給出了春節(jié)期間到訪現(xiàn)場(chǎng)“送紅包、領(lǐng)福袋”的促銷措施，此外還設(shè)置了送金飾品的抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)。另一知名開發(fā)商綠地集團(tuán)的部分項(xiàng)目也推出了優(yōu)惠措施。浦東的綠地金色水岸目前推出兩房可享受總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元再減3萬(wàn)元，三房可享受總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元再減5萬(wàn)元的“折上折”優(yōu)惠。奉賢的綠地海語(yǔ)墅則推出買房送禮盒、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠。